Gayrimenkul işlemlerinde zorunlu düzenlemelerin ticaret katları aracılığıyla ortadan kaldırılması

25. Dönem programı devam ederken, 24 Ağustos öğleden sonra Meclis Genel Kurulu'nda, Taşınmaz Ticaret Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) açıklanması, kabulü ve revize edilmesi konusunda görüş alışverişinde bulunuldu.

Toplantıda konuşan Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh şunları söyledi: Ulusal Meclis milletvekillerinin görüşlerine yanıt olarak, Gayrimenkul Ticareti Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş), Arazi Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş), Konut Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş) ve ilgili kanunlarla düzenleme kapsamı açısından gözden geçirildi. Taslak Kanun, düzenleme kapsamında herhangi bir çakışma veya çelişkiye yer vermeyecek, hukuk sisteminin tutarlılığını ve senkronizasyonunu sağlayacak ve gayrimenkul ticareti, gayrimenkul işi yapan kurum ve kişilerin hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul piyasasını düzenleyenler ve gayrimenkul sektörünün devlet tarafından yönetilmesi de dahil olmak üzere düzenleme kapsamını açıkça tanımlayacak şekilde revize edildi.

Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, Taslak Kanun'a, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nun uygulanmadığı hallere ilişkin hükümler eklenerek Taslak Kanun kapsamına uyumun sağlandığını belirtti. "Gayrimenkul işletmeciliği" kavramına ilişkin olarak, Taslak Kanun, gayrimenkul işletmeciliği kavramını şu yönde revize etti: Gayrimenkul işletmeciliği türlerinin açıklığa kavuşturulması; gayrimenkul proje devri ve gayrimenkul hizmet işletmeciliğinin uygulanmasına ilişkin içerik eklenmesi; "kâr amacı gütmek amacıyla" ifadesinin İşletme Kanunu'nda belirtilen işletmecilik kavramıyla tutarlı olması.

Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh raporu sunuyor. Fotoğraf: Doan Tan/VNA

Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, birçok görüşün, gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla gayrimenkul işlemlerinin zorunlu hale getirilmemesini, yalnızca teşvik edilmesini önerdiğini belirtti. Bazı görüşler ise, gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla gayrimenkul işlem türlerinin düzenlenmesi konusunda hemfikir.

Ekonomi Komitesi Daimi Komitesi, 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin pratik özetin, mevcut gayrimenkul ticaret katlarının şeffaflığı ve işlemlerin hukuki güvenliğini sağlamadığını, çünkü gayrimenkul ticaret katlarının işlem ilişkisinde bir yararlanıcı olduğunu ortaya koyduğunu tespit etmiştir. Gayrimenkul ticaret katları aracılığıyla işlem yapılmasını zorunlu kılmak, mevcut hukuk sistemine uygun değildir, iş yapma özgürlüğünü kısıtlamaktadır, yasal hükümlerden yararlanarak piyasayı tekelleştirme ve bozma riski taşımaktadır ve sağlıklı, güvenli ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası geliştirme görevinin yerine getirilmesini sağlamamaktadır.

Milletvekillerinin görüşleri doğrultusunda Kanun Tasarısı aşağıdaki şekilde revize edilmiştir: Yatırımcı ve tüketicilerin işlem yöntemini serbestçe seçebilmeleri için uygun koşullar yaratmak amacıyla Kanun Tasarısı'nın VII. Bölümünde yer alan gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla gayrimenkul işlemlerinin yapılmasına ilişkin zorunlu hükmün kaldırılması; Gayrimenkul Yatırım ve İşletmeciliğine İlişkin Devlet Politikası Hakkında Kanun Tasarısı'nın 8. maddesinin 7. fıkrasında yer alan "Devlet, kurum ve kişileri gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla konut, inşaat işleri ve arsa kullanım hakkı alım satım işlemlerini yapmaya teşvik eder" hükmünün eklenmesi.

Kanun Tasarısı, konut sektöründe ve ileride yapılacak inşaat projelerinde mevduatlara ilişkin iki seçenek sunuyor.

Seçenek 1: "Gayrimenkul projesi yatırımcıları, yalnızca projenin devlet kurumu tarafından değerlendirilmiş temel bir tasarıma sahip olması ve yatırımcının arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerinden birine sahip olması durumunda, müşterilerle yapılan sözleşmeye göre teminat toplayabilirler. Teminat sözleşmesinde, evin satış fiyatı, kira-satın alma fiyatı ve inşaat çalışmaları açıkça belirtilmeli ve teminat tutarı, evin satış fiyatı, kira-satın alma fiyatı ve inşaat çalışmalarının %10'unu geçmemelidir."

Seçenek 2: Düzenleme “Gayrimenkul proje yatırımcıları, konut ve inşaat işlerinin işletmeye alınma koşullarını taşıması ve bu Kanun hükümlerine uygun olarak işlem görmesi halinde müşterilerden teminat tahsil edebilirler.”

Ekonomi Komitesi Daimi Komitesi, 1. seçeneği tercih etti çünkü temel tasarım uzman bir inşaat firması tarafından değerlendirildiğinde, projenin yasallığı alıcı için yeterince açık olacaktır. İşletmeler, iş planlarında daha proaktif davranarak, temel tasarımın ardından inşaat tasarımını tamamlıyorlar.

Ekonomi Komitesi Daimi Komitesi'ne göre, mevduat kabul oranının, mevduatın amacının gayrimenkul işletmelerinin sermaye seferberliği kanalıyla mevduat alması olmamasını sağlayacak şekilde makul bir düzeyde düzenlenmesi gerekiyor.

Mevduat oranı çok yüksekse, beceriksiz gayrimenkul işletmelerinin piyasaya katılımını engellemeyecek, bu da sermaye gaspı, dolandırıcılık ve müşterilerin (halkın) varlıklarının gasp edilmesi riskini artıracaktır. Mevduat oranı çok düşükse, katılımcı tarafların sorumluluklarını yerine getirmede etkili olmayacak ve ilgili taraflar taahhüdü ihlal ederek mevduat kaybını kabul etmeye istekli olabilecektir.

Bu nedenle, Kanun Tasarısı, azami teminat oranının satış veya taksitli satış bedelinin %10'u olmasını öngörmektedir. Ayrıca, Kanun Tasarısı, tarafların teminat sözleşmesinde satış veya taksitli satış bedelini açıkça belirtmeleri gerektiği hükmünü de ekleyerek, sorumlulukların yerine getirilmesine ve sözleşmenin imzalanmasının sağlanmasına yardımcı olmaktadır.

Ekonomi Komitesi Daimi Komisyonu'na göre, "konut veya inşaat işi işletmeye açılmak için gerekli tüm şartları taşımış ve bu Kanun hükümlerine uygun olarak işlem görmüşse" teminat tahsiline olanak sağlayan 2. Seçenek, artık teminat anlamını taşımayacak ve esasen ilerlemeye göre bir sözleşme ödemesi haline gelecektir.

Daha önce, 5. Oturum'da, Ulusal Meclis, Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı'nı (değişiklik içeren) görüşmüş ve yorumlamıştır. Ulusal Meclis milletvekillerinin görüşleri doğrultusunda, Ekonomi Komitesi Daimi Komitesi, taslağı hazırlayan kurum ( İnşaat Bakanlığı ) ve ilgili kurum ve kuruluşlarla birlikte Kanun Tasarısı'nı incelemek, özümsemek ve açıklamak üzere başkanlık etmiş ve koordinasyon sağlamıştır. Aynı zamanda, Kanun Tasarısı'nın tamamlanması için daha fazla teorik ve pratik temel oluşturmak amacıyla uzmanlar, yöneticiler ve Kanun Tasarısı'ndan etkilenen kişilerle istişarelerde bulunmak üzere seminerler düzenlenmiştir.

Kabul edilip revize edilen Kanun Tasarısı, 5. Dönem Meclis'ine sunulan Kanun Tasarısı'na göre 10 bölüm ve 84 maddeden oluşmakta olup, 9 madde çıkarılmış, 1 madde eklenmiştir.

VNA/Tin Tuc Gazetesi'ne göre

Kaynak