Gayrimenkul piyasası manipülasyonunun yasaklanması.

Gayrimenkul işlemlerinin bankalar aracılığıyla yapılmasını zorunlu kılmaya yönelik teklif.

An Giang heyetinden Temsilci Trinh Lam Sinh, yasa tasarısına emlak piyasasının manipülasyonu ve bozulmasına yönelik eylemleri yasaklayan ve bu tür manipülasyonun belirtilerini açıkça tanımlayan bir madde eklenmesini önerdi. Sayın Sinh, "Son zamanlarda manipülatif davranışlar emlak piyasasını istikrarsızlaştırdı ve ülkenin sosyo-ekonomik gelişimini olumsuz etkiledi" dedi.

Birçok delege bu öneriyi paylaştı. Ulusal Savunma ve Güvenlik Komitesi delegesi Trinh Xuan An, gayrimenkul piyasası manipülasyonunun yasaklı eylemler listesine dahil edilmesini ve gayrimenkul fiyat manipülasyonunun niteliğinin açıklığa kavuşturulmasını önerdi. Bay An, "Şahsen, gayrimenkul manipülasyonunun Ceza Kanunu'nda tanımlandığı gibi borsa manipülasyonu kadar tehlikeli olduğuna inanıyorum. Şu anda gayrimenkul piyasası manipülasyonu giderek daha karmaşık hale geliyor ve bu da balonlara ve astronomik gayrimenkul fiyatlarına yol açıyor. Yasayla yasaklanmalı ve ortadan kaldırılması için özel olarak düzenlenmelidir," önerisinde bulundu.

Bay An'a göre, gayrimenkul piyasasını manipüle etmek, yalnızca açık artırmalarda yüksek fiyatlar belirleyip ardından depozitoları kaybederek fiyatları ve karı yapay olarak şişirmekle kalmaz, aynı zamanda bir projeyi kullanarak diğerinin fiyatlarını "yükseltmek" ve çok yüksek bir fiyat seviyesi yaratmak anlamına da gelir. Bay An, "Bunun kapsamlı bir şekilde ele alınmaması durumunda bir balon oluşacağına ve ciddi sorunlara yol açacağına inanıyorum" diye vurguladı.

Ulusal Meclis Yargı Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Manh Cuong ( Quang Binh delegasyonu), devletin gayrimenkul işlemlerinde nakitsiz ödemeyi kolaylaştıracak politikalar izlemesini öngören yasa tasarısı hakkında endişelerini dile getirdi. Bay Cuong'a göre, nakitsiz ödemeler yolsuzluğu ve olumsuz uygulamaları önlemede ve bunlarla mücadelede çok önemli bir çözümdür. Bu nedenle, gayrimenkul işlemleri gibi büyük işlemler için devletin sadece kolaylaştırmak yerine nakitsiz ödemeyi zorunlu hale getirmesi gerektiğini önerdi.

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — Temsilci Trinh Xuan An (Dong Nai heyeti)

Temsilci Trinh Xuan An, gayrimenkul işlemlerinde ödemeye ilişkin düzenlemelere katıldığını ifade ederek, proje geliştiricilerinin ve gayrimenkul şirketlerinin müşterilerden parayı Vietnam'daki banka hesapları aracılığıyla almaları gerektiğini belirtti. Bay An, "Bence gayrimenkulle ilgili tüm işlemler, sadece geliştiriciler ve şirketler tarafından değil, bankalar aracılığıyla yapılmalıdır. Nakitsiz ödeme işlemlerine doğru önemli ilerleme kaydettik ve bunu daha da devrimleştirmemiz gerektiğini düşünüyorum," dedi.

Gayrimenkul işlemlerinin tamamı, sadece müteahhitler ve işletmeler arasında değil, bankalar aracılığıyla gerçekleştirilmelidir. Nakitsiz işlemlere doğru önemli ilerleme kaydettik ve bunu daha da devrimleştirmemiz gerektiğini düşünüyorum.

Ulusal Savunma ve Güvenlik Komitesi'nin tam zamanlı üyesi Temsilci Trinh Xuan An (Dong Nai heyeti)

"Alım satım" faaliyetlerinde bulunan aracılar piyasayı bozmaktadır.

Gayrimenkul alım satımına ilişkin düzenlemeler konusunda, önceki yasa taslağına yapılan değişikliklere dair raporda, Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, birçok Ulusal Meclis milletvekilinden gelen geri bildirimler sonrasında, açıklamalar ve değişiklikler yapılarak, gayrimenkul işlemlerinin bir borsa aracılığıyla yapılması zorunluluğunun kaldırıldığını, bunun yerine sadece teşvik edildiğini belirtti. Sayın Thanh, "Gayrimenkul işlemlerinde zorunlu borsa şartı, suistimal riskine yol açacak ve gayrimenkul piyasasının sağlıklı, güvenli ve sürdürülebilir gelişimini sağlamayacaktır" dedi. Ayrıca, yasa taslağı, bireyleri içeren gayrimenkul işlemlerinin noter tasdikli veya onaylı olmasını şart koşmaktadır. Taraflardan birinin gayrimenkul şirketi olduğu durumlarda ise noter tasdiki veya onayı gerekmemektedir.

Ulusal Meclis Milletvekili Hoang Van Cuong (Hanoi heyeti), konuşmasında gayrimenkul işlem sözleşmelerinin noter onayına gerek duyulmaması, bunun yerine gayrimenkul borsaları aracılığıyla teyit edilebilmesi gerektiğini öne sürdü. Bay Cuong, gayrimenkul borsalarının gayrimenkul piyasasının üç temel unsurundan biri olduğunu, ancak mevcut Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun, sadece aracılık değil, hem alım hem de satım işlemlerine katılmalarına izin vererek işlevlerini doğru bir şekilde tanımlamadığını açıkladı. Bay Cuong, "İdeal olarak, borsalar sadece aracı olarak hareket etmelidir, ancak şu anda hem alım hem de satım yapıyorlar, bu da insanların 'oyun oynamak' olarak adlandırdığı ve piyasayı bozan bir durum yaratıyor" diye vurguladı.

Bu nedenle, Temsilci Cuong, yasanın daha sıkı düzenlemeler içermesi gerektiğini, borsanın yalnızca aracı bir işlev görmesi ve müşterilere ve devlete sağlanan bilgilerden sorumlu olması gerektiğini öne sürdü. Ayrıca, borsa alım satım işlemlerine katılmamalı ve yalnızca üzerinde anlaşmaya varılan işlem onay ücretleri, noter tasdik ücretleri ve komisyon ücretleri gibi ücretleri almalıdır. Bay Cuong'a göre, bu yaklaşım borsaya aracı rolünü yerine getirme, müşterilere danışmanlık yapma ve devlete piyasa bilgisi sağlama sorumluluğunu yüklemektedir.

Temsilci Cuong ile yaptığı tartışmada, Thai Binh eyaletinden Temsilci Nguyen Van Than, noter tasdikinin şu anda birçok sorunu olduğunu, ancak noter tasdikinin atlanması veya ticaret platformlarına daha fazla yetki verilmesi durumunda bunun "çok tehlikeli olacağını" söyledi. Bay Than, işlemlerin yalnızca noter tasdikiyle onaylanması gerektiğini ve ticaret platformlarının devlet yasasını temsil edemeyeceğini önerdi.

Sayın Than, Milletvekili Hoang Van Cuong'un gayrimenkul borsalarının alım satım işlemlerine katılmasını yasaklama önerisinin "teorik olarak" yapıldığını savundu. "Gerçekte, bunu yasaklamak imkansız çünkü insanların bildikleri fiyatlar üzerinden alım satım yapmanın birçok yolu var. Milletvekillerinin hepsi biliyor ki, geçmişte, özellikle devlet şirketlerine veya büyük özel şirketlere ait yüksek binaların fiyatları müteahhit tarafından belirlenirdi ve ertesi gün sorulduğunda müteahhit satıldığını söylerdi. Ancak gayrimenkul borsalarında, orijinal fiyatın bir buçuk veya iki katı gibi yüksek fiyatlarla hala satışta bulunuyorlardı. Bu çok tehlikeli," diyen Sayın Than, gayrimenkul borsalarının serbestçe faaliyet göstermesine ve kendi kendine yeterli bir şekilde çalışmasına izin verilmesi gerektiğini öne sürdü. İşlemler iyi giderse müşteriler gelir; gelmezse gelmezler.

Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, delegelerin yorumlarına yanıt olarak, delegelerin tümünün borsaların kalitesini ve profesyonelliğini artırmak istediğini belirtti. Bu nedenle, taslak hazırlama komitesi, borsaların piyasayı bozabilecek doğrudan alım satım işlemlerine katılmak yerine aracı kurum olarak işlev görmesini sağlamak için bu önerileri dikkate alacaktır.

Apartman inşaatına başlamadan önce depozito kabul edilmeli mi?

Gelecekteki konut projelerini içeren işlemlere ilişkin olarak, yasa taslağı iki seçenek sunmaktadır. Birincisi, geliştiricilerin, proje ticari işletme için tüm koşulları (apartman binaları veya konut birimleri içeren karma kullanımlı binalar için aşağıdaki belgelerden biri dahil olmak üzere: arazi kullanım hakkı belgesi, inşaat ruhsatı veya temel inşaat kabul belgesi...) karşılaması durumunda müşterilerden depozito toplamalarına izin verilmektedir. İkincisi, geliştiricilerin, projenin temel tasarımı onaylandığında ve arazi kullanım hakkı belgelerinden biri mevcut olduğunda depozito toplamalarına izin verilmektedir; azami depozito tutarı, satış veya kiralama-satın alma fiyatının %10'unu geçmeyecektir.

Ulusal Meclis Milletvekili Tran Hong Nguyen (Binh Thuan delegasyonu), yaptığı konuşmada, müşteriler için daha az risk taşıdığı gerekçesiyle 1. Seçeneğin benimsenmesini önerdi. Projenin temel tasarımının onaylandığı andan itibaren depozito toplamanın, depozitonun alınması ile projenin fiili uygulanması arasında çok uzun bir zaman aralığına yol açacağını savundu. Bu arada, gayrimenkul piyasasının son zamanlarda daha karmaşık hale geldiğini ve geliştiricilerin hâlâ depozito ve sermaye katkı anlaşmalarını keyfi olarak sermaye toplamak için kullandığını, bunun da kamu düzenini ve güvenliğini bozduğunu belirtti. Birçok proje, depozito alındıktan sonra 5 hatta 10 yıl boyunca geliştirilmeden kalıyor.

Öte yandan, Dong Thap eyaletinden Temsilci Pham Van Hoa, "geliştiriciler bunu tercih ediyor ve müşteriler de kabul ediyor" diyerek 2. seçeneği destekledi. Bay Hoa, geliştiricilerin her zaman sermayenin %100'üne sahip olmadığını ve projeleri finanse etmek için genellikle bankalardan borç almak zorunda kaldıklarını açıkladı. %10'luk bir peşinat, evin değerine kıyasla büyük bir miktar değildir ve geliştiricilere projeyi gerçekleştirmek için gerekli fonları sağlarken iki taraf arasında güven oluşturur. Ayrıca, peşinat yatıran müşteriler indirim alabilirler. Bay Hoa, "Bir geliştirici, arazi kullanım haklarını veren belgelerden birine, arazi kiralama kararına sahipse ve arazi kullanım ücretlerini ödemişse, bence geliştirici dürüst davranmaktadır" dedi.

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — Temsilci Pham Van Hoa (Dong Thap heyeti)

Benzer şekilde, Ulusal Meclis Milletvekili Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong ilinden) da 2. seçeneğin tercih edilmesini önerdi, çünkü bu seçenek işletmeler ve yatırımcılar için gelişme açısından elverişli koşullar yaratacaktı. Bayan Nga, bu seçeneğin müşteriler için potansiyel olarak daha fazla risk oluşturabileceğini, ancak yönetimi sıkılaştırarak ve devlet kurumlarının hesap verebilirliğini artırarak bu risklerin azaltılabileceğini kabul etti. Buna karşılık, 1. seçenek müşteriler için daha güvenli olacak, ancak aynı zamanda işletmeler için fırsatları kısıtlayacak ve iş geliştirme için mekanizmalar oluşturma ve teşvik etme amacına aykırı görünecektir.

Ba Ria-Vung Tau eyaletinden Temsilci Huynh Thi Phuc, taslakta belirtilen %10 yerine, depozito miktarının %5'i geçmemesi gerektiğini önerdi. Bu miktar, hem yatıran hem de alan arasında güveni korumak, karşılıklı bağlılığı sağlamak ve depozitonun bağış toplama amacıyla kullanılmasını önlemek için yeterli olacaktır.

Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, her iki seçeneğin de olumlu ve olumsuz yönleri olduğunu belirtti. Birinci seçenek, dezavantajlı tarafın, yani alıcıların haklarını koruyabildiği için olumludur, ancak işletmeler için potansiyel yatırımcılara erişimi garanti etmez. İkinci seçenek de işletmeleri kolaylaştırdığı için olumludur, ancak temel tasarımdan inşaat ruhsatına kadar olan süreç birçok aşama gerektirir ve gecikmelere yol açarak insanların haklarını etkileyebilir. Sayın Thanh, "Eğer hala belirsizlik veya anlaşmazlık varsa, bu konunun oylamaya sunulmasını ve Ulusal Meclis'in görüşünün alınmasını öneriyoruz" dedi.

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı