Gayrimenkul piyasası manipülasyonunun yasaklanması

Gayrimenkul işlemlerinin bankalar aracılığıyla yapılmasına ilişkin teklif

An Giang heyetinden Temsilci Trinh Lam Sinh, yasa taslağına emlak piyasasını manipüle etme ve bozma eylemlerini yasaklayan hükümlerin eklenmesini ve emlak piyasasını manipüle etme ve bozma eylemlerinin belirtilerinin açıkça tanımlanmasını önerdi. Sayın Sinh, "Son zamanlarda, manipülatif eylemler emlak piyasasını istikrarsızlaştırdı ve ülkenin sosyo-ekonomik gelişimini etkiledi" dedi.

Birçok milletvekili aynı öneriyi dile getirdi. Ulusal Savunma ve Güvenlik Komitesi üyesi ( Dong Nai Milletvekili) Trinh Xuan An, gayrimenkul piyasasını manipüle etme eyleminin yasaklı eylemler listesine dahil edilmesini ve gayrimenkul fiyatlarını manipüle etme ve belirleme eyleminin açıklığa kavuşturulmasını önerdi. Bay An, "Şahsen, gayrimenkulü manipüle etme eyleminin, Ceza Kanunu'nda belirtildiği gibi hisse senedi manipülasyonu eyleminden daha az tehlikeli olmadığını düşünüyorum. Şu anda gayrimenkul piyasasını manipüle etme eylemi, karmaşık bir şekilde gerçekleşiyor ve bir balon durumuna yol açıyor; gayrimenkul fiyatları gerçekliğe kıyasla çok yüksek ve yasa ile yasaklanmalı, ortadan kaldırılması için özel düzenlemeler getirilmelidir," diye önerdi.

Bay An'a göre, gayrimenkul piyasasını manipüle etme eylemi sadece açık artırmalarda yüksek fiyatlar belirleyip ardından fiyatları yükseltmek ve kar elde etmek amacıyla depozitoları iptal etmekten ibaret değil, aynı zamanda bir projeyi diğer projelerin fiyatlarını "canlandırmak" için kullanarak çok yüksek bir fiyat seviyesi yaratmayı da içeriyor. Bay An, "Bence bu durum iyice ele alınmazsa, bir balon oluşacak ve ciddi olaylara yol açacaktır" diye vurguladı.

Ulusal Meclis Yargı Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Manh Cuong ( Quang Binh heyeti), taslak yasada yer alan şu maddeyle ilgili endişelerini dile getirdi: "Devletin, gayrimenkul işlemlerinde kuruluşlar ve bireyler için nakit dışı ödeme yapma koşulları yaratma politikası vardır." Bay Cuong'a göre, nakit dışı ödemeler yolsuzluk ve olumsuzlukla mücadelede çok önemli bir çözümdür. Bu nedenle, gayrimenkul işlemleri gibi büyük işlemler için devletin sadece koşullar yaratmak yerine nakit dışı ödemeleri zorunlu hale getirmesi gerektiğini önerdi.

Temsilci Trinh Xuan An (Dong Nai heyeti)

Temsilci Trinh Xuan An, gayrimenkul işlemlerinde ödemeye ilişkin düzenlemelere katıldığını ifade ederek, proje yatırımcılarının ve gayrimenkul şirketlerinin müşterilerden parayı Vietnam'daki banka hesapları aracılığıyla almaları gerektiğini belirtti. "Bence gayrimenkulle ilgili tüm işlemler, sadece yatırımcılar ve şirketler değil, bankalar aracılığıyla ödenmelidir. Nakitsiz ödeme işlemlerinin uygulanmasında önemli bir adım attık, bence daha da devrim yaratmalıyız," diye önerdi Bay An.

Gayrimenkulle ilgili tüm işlemlerin, sadece yatırımcılar ve işletmeler değil, bankalar aracılığıyla ödenmesi gerekiyor. Nakitsiz ödemeler konusunda önemli bir adım attık, bence daha da ileriye gitmeliyiz.

Ulusal Savunma ve Güvenlik Komitesi'nin tam zamanlı üyesi olan Temsilci Trinh Xuan An (Dong Nai heyeti)

Aracıların "atıp yakalama" taktiği piyasayı alt üst ediyor.

Gayrimenkul alım satım platformlarına ilişkin düzenlemeler konusunda, önceki yasa taslağının incelenmesi ve revize edilmesiyle ilgili raporda, Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, birçok Ulusal Meclis milletvekilinin görüşlerini aldıktan sonra, taslakta gayrimenkul işlemlerinin platform üzerinden yapılmasını zorunlu kılan düzenlemenin kaldırıldığını ve sadece teşvik edildiğini belirtti. Sayın Thanh, "Gayrimenkul işlemlerinin platform üzerinden yapılmasını zorunlu kılmak, istismar riskine yol açacak ve sağlıklı, güvenli ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasasının gelişimini sağlamayacaktır" dedi. Ayrıca, taslakta, taraflardan birinin birey olduğu gayrimenkul işlemlerinin noter tasdikli ve onaylı olması gerektiği belirtiliyor. Taraflardan birinin gayrimenkul işletmesi olduğu durumlarda ise noter tasdiki ve onayına gerek duyulmuyor.

Hanoi heyetinden Milletvekili Hoang Van Cuong, yaptığı açıklamada, gayrimenkul işlem sözleşmelerinin noter onayına gerek duyulmaması gerektiğini, bunun yerine borsa platformları aracılığıyla teyit edilebileceğini belirtti. Cuong, borsa platformunun gayrimenkul piyasasını oluşturan üç unsurdan biri olduğunu, ancak mevcut Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun, platformun sadece aracılık yapmakla kalmayıp hem alım hem de satım yapmasına izin vererek işlevini düzgün bir şekilde düzenlemediğini analiz etti. Cuong, "Poliçe sadece aracı olmalı, ancak şu anda hem alım hem de satım yapıyor ve insanlar buna 'atıp yakalama' diyor, bu da piyasayı bozuyor," diye vurguladı.

Buradan hareketle, Milletvekili Cuong, yasanın daha sıkı bir şekilde düzenlenmesi gerektiğini, borsanın sadece aracılık işlevi görmesi ve müşterilere ve devlete sağlanan bilgilerden sorumlu olması gerektiğini önerdi. Aynı zamanda, borsanın alım satım işlemlerine katılmasına izin verilmemeli ve sadece anlaşmaya göre noter ücretlerine eşdeğer işlem onay ücretleri ve komisyon ücretleri de dahil olmak üzere ücretler almalıdır. Bay Cuong'a göre, bu yaklaşım borsaya aracı rolünü düzgün bir şekilde yerine getirme, müşterilere danışmanlık yapma ve devlete piyasa bilgisi sağlama sorumluluğunu vermektedir.

Milletvekili Cuong ile yapılan görüşmede, Milletvekili Nguyen Van Than (Thai Binh heyeti), noter tasdikinin şu anda birçok sorunu olduğunu, ancak noter tasdikinin kaldırılması veya işlem salonuna daha fazla yetki verilmesinin "çok tehlikeli" olduğunu söyledi. Sayın Than, işlemlerin yalnızca noter tasdikiyle onaylanması gerektiğini ve işlem salonunun devlet yasasını temsil edemeyeceğini öne sürdü.

Sayın Than, Milletvekili Hoang Van Cuong'un alım satım işlemlerinin borsalarda yapılmasını yasaklama önerisinin "teorik olarak" yapıldığını söyledi. "Gerçekte, yasaklanamaz çünkü insanların bilinen fiyatlar üzerinden alım satım yapmanın birçok yolu var. Tüm milletvekilleri biliyor ki, geçmişte, özellikle devlet şirketlerine veya büyük özel şirketlere ait yüksek binalarda, yatırımcıya ertesi gün sorulduğunda satıldığını söylüyorlardı, ancak gayrimenkul borsalarına gittiklerinde hala yüksek fiyatlarla, hatta bir buçuk veya iki katı fiyatla satıldıklarını görüyorlardı. Bu çok tehlikeli," diyen Sayın Than, borsaların serbest olması gerektiğini, "iyi şarabın çalıya ihtiyacı olmadığını", işlem iyiyse müşterilerin geleceğini, iyi değilse müşterilerin gelmeyeceğini belirtti.

Delegelerin görüşlerini aldıktan sonra, Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, delegelerin tümünün işlem platformlarının kalitesini ve profesyonelliğini artırmak istediğini belirtti. Bu nedenle, taslak hazırlama komitesi, işlem platformlarının aracı kurum işlevini nasıl yerine getirebileceğini ve piyasa bozulmasına neden olabilecek doğrudan alım satım işlemlerine nasıl katılmayacağını değerlendirecektir.

Temel atılmadan önce daire depozitolarını kabul etmeli miyiz?

Gelecekteki konut işlemlerine ilişkin yasa tasarısı iki seçenek sunmaktadır. Birincisi, yatırımcının, proje işletmeye alınmak için gerekli tüm koşulları (arazi kullanım hakları, inşaat ruhsatı, apartman veya karma kullanımlı binalar için temel inşaat kabul belgeleri vb.) yerine getirdiğinde müşterilerden depozito toplamasına izin verilmesidir. İkincisi, yatırımcının, proje değerlemesi yapılmış temel bir tasarıma sahip olduğunda ve arazi kullanım hakları belgesi gibi belgelerden birine sahip olduğunda depozito toplamasına izin verilmesidir; azami depozito tutarı, satış fiyatının veya kiralama-satın alma fiyatının %10'unu geçemez.

Görüşünü dile getiren Binh Thuan heyetinden Milletvekili Tran Hong Nguyen, müşteriler için daha az riskli olduğu için 1. seçeneğe göre düzenleme yapılmasını önerdi. Ona göre, eğer depozito projenin temel tasarımı değerlendirildiği andan itibaren toplanırsa, depozitonun alınmasından projenin fiilen uygulanmasına kadar geçen süre çok uzun olacaktır. Bu arada, gayrimenkul piyasasında son zamanlarda birçok karmaşık gelişme yaşandı ve gayrimenkul projesi yatırımcılarının depozito ve sermaye katkı sözleşmeleri yoluyla keyfi olarak sermaye mobilize etmeleri, düzensizliğe ve güvensizliğe neden olmaları vakaları hala mevcut. Birçok proje, depozito alındıktan sonra 5 yıl, hatta 10 yıl sonra bile uygulanmamış durumda.

Aksine, Milletvekili Pham Van Hoa (Dong Thap heyeti), "yatırımcılar gerçekten beğeniyor ve müşteriler de kabul ediyor" diyerek 2. seçeneğin tercih edilmesini destekledi. Bay Hoa, yatırımcıların her zaman %100 sermayeye sahip olmadığını ve projeyi oluşturmak için bankalardan da borç almak zorunda kaldıklarını analiz etti. %10'luk peşinat, evin değerine kıyasla büyük bir miktar değil ve yatırımcıların projeyi gerçekleştirmek için paraya sahip olmaları için koşullar yaratıyor, iki taraf arasında güven oluşturuyor; ayrıca peşinat ödeyen müşteriler de indirimden yararlanabiliyor. Bay Hoa, "Yatırımcının arazi kullanım haklarına dair bir belgesi, arazi kiralama kararı ve arazi kullanım ücretlerini ödeme belgesi varsa, bence yatırımcı dürüst davranıyor demektir" dedi.

Delege Pham Van Hoa (Dong Thap delegasyonu)

Benzer şekilde, Hai Duong heyetinden Milletvekili Nguyen Thi Viet Nga da, bu seçeneğin işletmeler ve yatırımcılar için gelişme koşulları yaratacağı gerekçesiyle 2. seçeneğin tercih edilmesini önerdi. Bayan Nga, bu seçeneğin müşteriler için daha fazla risk getirebileceğini kabul etmekle birlikte, yönetimi sıkılaştırarak ve devlet kurumlarının sorumluluğunu artırarak bunun üstesinden gelinebileceğini belirtti. Aksine, 1. seçenek müşteriler için daha güvenli olacak ancak aynı zamanda işletmeler için fırsatları daraltacak ve işletmelerin gelişmesini teşvik etme ve mekanizmalar oluşturma amacına aykırı görünecektir.

Ba Ria-Vung Tau heyetinden Temsilci Huynh Thi Phuc, taslakta belirtilen %10 yerine, mevduat miktarının %5'i geçmemesini şart koşmayı önerdi. Bu miktar, hem mevduat veren hem de mevduat alanın birbirine güvenini koruması, taahhüdün farkında olması ve aynı zamanda mevduatın sermaye toplama amaçlı olmamasını sağlaması açısından yeterli değerdedir.

Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, her iki seçeneğin de olumlu ve olumsuz yönleri olduğunu söyledi. Birinci seçeneğin olumlu yönü, zayıf taraf olan alıcının çıkarlarını koruyabilmesidir; ancak işletmeler açısından potansiyel yatırımcılara erişimi garanti altına almak mümkün değildir. İkinci seçeneğin olumlu yönü ise işletmeler için koşullar yaratmasıdır; ancak temel tasarımdan inşaat ruhsatının verilmesine kadar birçok aşama gerektirir ve gecikmelere yol açarak halkın çıkarlarını etkileyebilir. Sayın Thanh, "Eğer net değilse veya üzerinde anlaşmaya varılmadıysa, bu içeriğin oylanarak Ulusal Meclis'in görüşünün alınmasını öneriyoruz" dedi.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm