Hanoi ve Ho Chi Minh City'de metrekaresi 25 milyon VND'den başlayan daireler "tükendi"

Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki emlak piyasasında uygun fiyatlı daireler "yok oldu"

İnşaat Bakanlığı'nın konut ve gayrimenkul piyasasına ilişkin üçüncü çeyrek raporuna göre, daire ve müstakil konutlarda başarılı işlem sayısı, bir önceki çeyreğe göre yüzde 48 artarak 38 bin 398'e ulaştı.

Fiyat açısından, Hanoi'deki daire fiyatları hem yeni hem de eski projelerde artmaya devam etti. Yeni projelerin ortalama fiyatı çeyreklik bazda yaklaşık %4-6, yıllık bazda ise %22-25 arttı. Daire fiyatları da, özellikle bazı bölgelerde, bir önceki çeyreğe kıyasla konuma bağlı olarak yaklaşık %35-40 oranında arttı.

Metrekare başına 25 milyon VND'nin altında satış fiyatına sahip uygun fiyatlı daire segmentinde neredeyse hiç işlem ve satılık ürün bulunmuyor. Metrekare başına 25 milyon VND ile 50 milyon VND'nin altında fiyatlara sahip orta sınıf daireler, piyasadaki işlem ve arzın hala yüksek bir oranını oluşturuyor. Geri kalanlar ise lüks ve süper lüks daireler (metrekare başına 50 milyon VND'nin üzerinde fiyatlara sahip).

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verileri, uygun fiyatlı daire segmentinin (m2'si 25 milyon VND'nin altında) - uygun fiyatlı konut - son birkaç yılda "yok olduğunu" ve Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yeniden ortaya çıkmasının çok zor, hatta imkansız olduğunu gösteriyor.

Özellikle, bu birimin istatistikleri, 2018-2023 döneminde, sadece konut miktarının sürekli azalmakla kalmadığını, aynı zamanda iki özel kentsel bölgedeki konut arz yapısının da giderek dengesizleştiğini göstermektedir. Arz yapısı giderek daha fazla lüks ve üst segmentlere "eğilmiştir". Uygun fiyatlı segmentte yeni açılan konut arzının oranı, 2021'de Ho Chi Minh City'de ve 2023'te Hanoi'de sürekli azalmış ve resmen "kaybolmuştur".

Hanoi'de yeni açılan uygun fiyatlı dairelerin oranı 2018'de %35'e ulaşırken, 2019'da %20'ye, 2020'de ise sadece %12'ye düştü. 2021 ve 2022'de Hanoi'deki uygun fiyatlı daire arzı azalmaya devam ederek, toplam satılık daire arzının yalnızca yaklaşık %4'üne ulaştı. Şimdiye kadar satılık uygun fiyatlı daire kalmadı.

Ho Chi Minh şehrinde, 2018'den bu yana uygun fiyatlı dairelerin oranı 2018'deki %20'den 2020'de %0,5'e keskin bir düşüş gösterdi. 2021 yılına gelindiğinde Ho Chi Minh şehrinde uygun fiyatlı daire segmenti ortadan kalktı.

Hanoi'nin Hoang Mai bölgesindeki Dong Mo Dai Kim sosyal konut projesi (Fotoğraf: Ha Phong).

Son 9 ayda Hanoi'deki daire arzında önemli bir toparlanma görüldü. Ancak, Hanoi ve Ho Chi Minh City'de satılık daire arzının yaklaşık %80'inin metrekare fiyatı 50 milyon VND veya daha fazla olduğundan, arz ve talep arasındaki dengesizlik daha da ciddileşti.

Daire fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda sürekli artarak yeni bir zirveye ulaşmış olup, çoğunluğun karşılayabileceği konut miktarını ve gelir artış hızını çok aşmıştır.

İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul piyasasının şu anda sınırlılıklar ve eksiklikler gösterdiğine, istikrarsızlık ve sağlıksızlığın belirtilerinin ortaya çıktığına inanıyor. Özellikle, orta ve üst düzey konut segmentleri ile turizm gayrimenkullerinde fazlalık belirtileri görülürken, gayrimenkul ürünlerinin yapısı makul değil. Bu arada, düşük ve orta gelirliler için sosyal konut, işçi konutu ve uygun fiyatlı ticari konutlarda ciddi bir kıtlık yaşanıyor.

İnşaat Bakanlığı, "Özellikle konut ve arsa fiyatları olmak üzere gayrimenkul fiyatları sürekli artıyor ve insanların gelirinin üzerinde seyrediyor. Bu durum, kentsel alanlardaki düşük gelirli çalışanların ve sanayi bölgelerindeki çalışanların konut edinmesini ve konut inşa etmesini zorlaştırıyor. Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde metrekaresi 25 milyon VND'nin altında fiyatlandırılmış neredeyse hiç daire yok," açıklamasında bulundu.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, gayrimenkul piyasası yasal sorunlar ve konut ürünlerinin yapısı nedeniyle ticari konut arzına acil ihtiyaç duyuyor. Birçok konut lüks segmentte yer alıyor, ancak uygun fiyatlı ticari konut eksikliği, son yıllarda konut fiyatlarında sürekli bir artışa yol açıyor. Bu durum, kentsel alanlarda yaşayan ve yaşamak için ev satın alma ihtiyacı duyan orta ve düşük gelirli kişilerin işini zorlaştırıyor.

Uygun fiyatlı daireleri pazara geri getirmeye yönelik çözümler

Savills Araştırma ve S22M Direktörü Giang Huynh, uygun fiyatlı konut arzındaki sıkıntıyı gidermek için hem kamu hem de özel sektörün güçlü yönlerini bir araya getiren kapsamlı bir çözüme ihtiyaç duyulduğuna inanıyor.

"Sınırlı devlet bütçesi bağlamında, sosyal konut projelerinin finansmanı birçok zorlukla karşılaşacak. Aynı zamanda, özel sektör de girdi maliyetleri nedeniyle enflasyonist baskı altında. Bu nedenle, iki taraf arasında etkili bir iş birliği son derece gerekli hale geliyor. Ayrıca, inşaat yoğunluğunun artırılması ve makul planlama, uygun fiyatlı konut çözümleri sağlamada önemli bir rol oynayacak." dedi.

Giang Huynh, şehir yönetiminin, toprak sahiplerinin işbirliğini çekerek yeni sürdürülebilir yerleşim alanları oluşturmak için güçlü teşvik politikaları getirmesi gerektiğini söyledi.

Hanoi'de bir apartman binası (Fotoğraf: Ha Phong).

Savills uzmanları, "Arazi alanını optimize ederek, kamusal alanlar ve yeşil alanlarla birleştirerek, giderek daha acil hale gelen konut sorununu kademeli olarak çözebiliriz. Bu fikirlerin hayata geçirilmesinin anahtarı, hükümet ve yatırımcılar arasındaki yakın koordinasyon olacaktır" diye vurguladı.

Aynı görüşü paylaşan VARS Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh de devletin güçlü müdahalesine ihtiyaç olduğunu söyledi.

Devletin öncelikle yatırımcıların uygun fiyatlı ticari daireler geliştirmeleri için uygun koşullar yaratacak politikaları araştırması ve geliştirmesi, örneğin arazi vergisi, kurumlar vergisi muafiyeti uygulanması, inşaat yoğunluğunun veya arazi kullanım katsayısının uygun fiyatlı ticari konut projelerine göre standartlara göre artırılması gibi politikalar uygulaması gerekmektedir.

Aynı zamanda, planlama ve inşaat ruhsatlarının onaylanmasında öncelik politikası uygulanarak proje geliştirme süresinin kısaltılması ve dolayısıyla yatırım maliyetlerinin düşürülmesi amaçlanıyor. Ayrıca, uygun fiyatlı konut üreten yatırımcılar için arazi kullanarak yatırım projeleri hayata geçirecek yatırımcıları seçerken "öncelik puanları" eklenmesi öneriliyor.

İkinci olarak, uygun fiyatlı konut inşa etmek için hükümet ve özel sektör arasında iş birliği projelerinin teşvik edilmesi gerekmektedir. Özellikle, inşaat ve geliştirme sürecinin büyük bir kısmı özel sektör tarafından üstlenilecek, devlet ise arazi teşvikleri ve hukuki destek sağlayacaktır.

Üçüncüsü, Devlet Yönetim Ajansı'nın halkın konut talebini destekleyecek bir politikaya sahip olması gerekiyor. Hükümet, düşük maliyetli konut arzının geliştirilmesi ve sürdürülmesini desteklemek için bir fon oluşturulmasını inceleyebilir. Bu fon, Devlet bütçesinden ve özel yatırımcılardan desteklenebilir.

Fon, satış ve kiralama fiyatlarına ilişkin bilgileri kamuoyuna ve şeffaf bir şekilde duyurarak, kişilerin kolayca erişip karşılaştırma yapmalarına ve böylece ihtiyaçlarına ve finansal olanaklarına uygun konut ürünlerini seçmelerine yardımcı olacaktır. Aynı zamanda Fon, bu Fon tarafından geliştirilen projeleri satın alan/kiralayan kişileri inceleyen ve mevzuata aykırı olarak alım/satım yaptıkları, gelir belgelerinde sahtecilik yaptıkları ve varlıklarını doğru beyan etmedikleri tespit edilen konutlara el koyan bir yönetim kuruluşudur.

Ayrıca devletin spekülasyon motivasyonunu sınırlayacak politikalara sahip olması ve gayrimenkulü ticari faaliyete geçirmeyen, arsa aldıktan sonra inşaat yapmayan sahiplerine yönelik emlak vergisi uygulamasını yakın zamanda incelemesi ve uygulaması gerekiyor... Devletin ayrıca konutları denetleyecek kurum veya kurullar kurması ve spekülasyon, fiyat manipülasyonu veya kaçak fiyat artışı durumlarına karşı sıkı yaptırımlar uygulaması gerekiyor.

Ancak düzenleyici politikaların gerçek anlamda etkili olabilmesi, piyasanın uzun vadede güvenli ve sağlıklı bir şekilde işlemesini sağlayabilmesi için devletin gayrimenkul piyasasına ilişkin bilgi ve veri sistemini ve tespit edilen konut yönetim sistemini kısa sürede tamamlaması gerekmektedir.

Gayrimenkul piyasasına ilişkin bilgi sistemi ve veriler, özellikle fiyat verileri, gayrimenkul fiyatlarının yönetilmesi/izlenmesi, dairelerin orta ve düşük gelirli kesimler için uygun fiyatlı olmasının sağlanması, spekülasyon veya diğer piyasa faktörleri nedeniyle konut fiyatlarında meydana gelebilecek ani artışların önlenmesi açısından önemli bir temel oluşturacaktır.

Nüfus, sosyal yardım ödeme durumu, ipotek kayıtları vb. konularda ulusal veri tabanını içeren entegre konut yönetim sistemi, kurumların her bireyin işlem geçmişini ve konut durumunu belirlemesine yardımcı olacak ve spekülatörleri gerçek konut ihtiyacı olan ev alıcılarından ayıracak.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm