Gayrimenkul fiyatlarında spekülasyon ve manipülasyonlara karşı titizlikle mücadele edilmesi gerekiyor.

Ayrıca gayrimenkul sektöründe ihlaller daha karmaşık ve sofistike trendlerle gerçekleşmekte ve özellikle gayrimenkul fiyatları her çeyrekte ve her yıl sürekli olarak artmaktadır.

Spekülasyon ve piyasa manipülasyonu sorunu

Son zamanlarda, özellikle Hanoi , Da Nang ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde, "hayalet" kentsel alanlar veya terk edilmiş, onlarca yıldır "örtülü" halde duran binlerce hektarlık büyük ve küçük konut projeleri, tanıdık görüntüler haline geldi. Bu, süper kâr elde etmek için doğru zamanı beklemeyi amaçlayan sistematik bir spekülasyon biçimidir ve yalnızca arazi kaynaklarının israfına yol açmakla kalmaz, aynı zamanda emlak fiyatlarındaki hızlı artışın da doğrudan nedenlerinden biridir.

Vietnam Gayrimenkul Birliği'nin piyasa araştırma verilerine göre, 2024'ün üçüncü çeyreğinde gayrimenkul ürünlerinin fiyatları keskin bir şekilde artmaya devam etti. Özellikle arsa segmenti, birincil piyasada ortalama %3,5 civarında bir artış kaydetti; benzer şekilde, alçak katlı konutlar %5-10 arasında arttı; özellikle apartman segmenti, fiyatların ortalama %24 arttığı ve toplam yeni arzın bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %20 azaldığı yeni bir seviyeye ulaştı. Hanoi, Da Nang ve Ho Chi Minh City pazarlarında ise yıllık artışlar sırasıyla %64, %30,6 ve %46,2 oldu.

Son yıllarda emlak fiyatları sürekli artıyor. Fotoğraf: Cong Hung

Spekülasyon sorununun yanı sıra, arazi edinimi, arazi kullanım hakkı ihalelerinden yararlanarak piyasayı manipüle etmenin bir göstergesidir. Bu, devlet bütçesi için toplanan mali kaynakların faydalarının yanı sıra, arazi kullanım hakkı ihalelerinin en büyük sınırlamasıdır. Birçok bölgede, başlangıç ​​fiyatının onlarca katı üzerinde ödeme yapmak için birbirleriyle anlaşarak, açık artırmaya çıkarılan arazileri alıp satmak veya daha önce düşük fiyatlardan satın alınmış komşu arazileri tasfiye etmek için "sanal bir fiyat" seviyesi yaratan "müzayede komisyoncuları" ortaya çıkmıştır.

Sonuç olarak, hızlı likidite hedefine ulaşmak ve kar elde etmek için alışılmadık derecede yüksek bir fiyat belirledikten sonra, "müzayede komisyoncuları" doğal olarak kaporadan vazgeçmeye razı olurlar, çünkü kapora, organize eden birimin verdiği başlangıç ​​fiyatına göre hesaplanan arsa parselinin toplam değerinin yalnızca yaklaşık %10 - 20'sidir ve bu fiyat çoğu zaman o bölgedeki gerçek piyasa fiyatından daha düşüktür.

Bu durum, müzayede katılımcılarının çıkarlarını doğrudan etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda yeni konut projelerinde tazminat ve arsa tahsisi için bu sanal fiyatın referans olarak kullanılması gerektiğinden, gayrimenkul piyasasını da olumsuz etkiliyor...

"2024'ün üçüncü çeyreğinde gayrimenkul piyasası olumlu bir toparlanma kaydetti, ancak Covid-19 pandemisi öncesindeki kadar canlı değil; yeni arz hala sınırlı ve gayrimenkul fiyatları hala yüksek. Bu duruma yol açan birkaç neden görüyoruz: İnsanların konut ve iş talebi yüksek, arz düşük ve talep arzdan fazla; gayrimenkul projelerinin girdi maliyetleri (inşaat malzemeleri, arazi kullanım ücretleri...) artıyor. Özellikle birçok bölgede, arazi kullanım hakkı ihaleleri yoluyla piyasayı manipüle etmek için fiyat artışları ve enflasyon belirtileri görüldü." - İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Viet Hung bilgilendirdi.

Terk edilmiş arazileri "kucaklayan" projelere karşı güçlü eylem

Spekülasyon ve gayrimenkul fiyatlarındaki manipülasyonun "yeraltı dalgalarından" alınan dersler, gayrimenkul piyasasında birçok olumsuz etki bıraktı ve gerçek ihtiyaçları (konut, üretim ve iş...) olan kişilerin araziye erişimini imkansız hale getiren sanal arazi çılgınlıklarına yol açtı. İsteseler bile, spekülasyon için yüklü miktarda para ödemek zorunda kalıyorlar ve bu da terk edilmiş arazilere yol açıyor; yeni projeler geliştiren işletmeler ise artan yatırım ve arazi maliyetleri nedeniyle kârlarını garantileyememekten endişe duyuyor; yoksullar ise giderek daha fazla para ödemek zorunda kalıyor ve yavaş yavaş ev sahibi olma yeteneklerini kaybediyorlar.

Üretim, iş, istihdam yaratma ve toplum için artı değer yaratma amaçlı yatırım kaynaklarının toprağa "gömülmesi" kaygı vericidir; kullanılmayan spekülatif araziler ilgili sektörlerin büyümesini teşvik etmez ve uzun vadede arz uzun süre biriktiğinde bankacılık sistemindeki yatırımcıların batık borçlarına yol açacak ve bir noktada tüm ekonomi için enflasyona neden olacaktır.

Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, "Devlet yönetim kurumları ve yerel yönetimler, spekülatif amaçlarla arazi "tutan" ancak öznel ve nesnel nedenlerin özel olarak değerlendirilmesi ve değerlendirilmesi yoluyla uzun yıllardır sömürülmeden ve kullanılmadan terk edilen projelere karşı güçlü önlemler almalıdır. Uygulama kapasitesi yeterli olan projeler için, uygulamanın devamını sağlayacak bir mekanizma oluşturulmalıdır. Öte yandan, Ceza Kanunu da gayrimenkul sektöründe manipülasyon, fiyat enflasyonu ve fiyat zorlaması eylemlerinin nasıl ele alınacağını açıkça düzenlemektedir. İhlalleri derhal düzeltmek için bu kuralların sıkı bir şekilde uygulanması gerekmektedir," dedi.

Ekonomi uzmanı Doçent Dr. Dinh Trong Thinh'e göre, gayrimenkul fiyatlarını istikrara kavuşturmak ve ani ve hızlı artışları sınırlamak için en önemli şey spekülasyon ve fiyat enflasyonunu önlemektir. Bu nedenle, yetkili makamların, arazi kullanım hakkı ihaleleri de dahil olmak üzere gayrimenkul işlemlerinde satış fiyatını gerçek piyasa değerine geri getirmek ve kontrol altına almak için daha sert önlemler alması gerekmektedir.

Dünya genelindeki ülkeler, emlak vergisi kararnameleri aracılığıyla emlak fiyatlarını gerçek piyasa değerine göre kontrol etmede oldukça başarılı oldular. Yaklaşık 20 yıl önce Parti Merkez Komitesi, emlak vergisi reformu hakkında bir Kararname yayınladı, ancak bu politika şimdiye kadar uygulanmadı.

Bu nedenle, gayrimenkul piyasası için ayrı bir vergi kararnamesi oluşturulmalı, istikrarlı ve uzun vadeli bir şekilde uygulanmalıdır; buna göre, terk edilmiş gayrimenkuller, defalarca satılan mülkler veya çok sayıda gayrimenkule sahip olanlar, mevcut arsa alanı ve inşaat alanının kirasına eşit bir seviyeye kadar yüksek oranda vergilendirilmelidir" - Doçent Dr. Dinh Trong Thinh dedi.

Uzmanlar ayrıca, gayrimenkul piyasasındaki durgunluğun başlıca nedenlerinden birinin de hukuki sorunlar olduğunu düşünüyor. Başbakanlık'ın gayrimenkul piyasasındaki zorlukları gözden geçirme ve gidermeye yönelik Özel Çalışma Grubu, önemli miktarda çalışmayı çözüme kavuşturdu (1.200 tıkanmış projeden 800'den fazlasının sorunları çözüldü).

Özellikle, değiştirilen ve eklenen kanunların resmi olarak yürürlüğe gireceği ve çok sayıda yeni düzenlemenin yakında yasal engelleri kaldırması beklenen 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren, yönetim kurumunun proje ilerlemesini hızlandırmak, piyasaya arzı artırmak için alt kanun belgelerinin ve uygulama talimatlarının yayınlanmasını hızlandırması; aynı zamanda, sosyal güvenlik politikalarının etkinliğini sağlayarak, çoğunluğun ihtiyaçlarını karşılayacak sosyal konut projelerine ve düşük maliyetli ticari konutlara öncelik vermeye odaklanması gerekmektedir.

 

Günümüzde en önemli konu, devletin, spekülasyonu azaltıp önleyecek mekanizmalar, politikalar, yönetim araçları ve yaptırımlar yoluyla düzenleyici rolünün devam etmesi ve gayrimenkul piyasasının uzun vadede dengeye kavuşmasıdır.

Son dönemde değiştirilen ve eklenen yasal düzenleme yürürlüğe girmiş olmasına rağmen, yorumların alınmaya devam edilmesi, deneyimlerin özetlenmesi ve çözüm bekleyen konuların düzeltilmesi, arzın artırılması ve satış fiyatlarının istikrara kavuşturulması için yatırım politikalarının onaylanması sorununun kökten çözülmesi, aynı zamanda yatırımcıların arazi kullanımına onay verilmesi gerekmektedir.

Hanoi Emlak Kulübü Başkan Yardımcısı Nguyen The Diep

Kaynak: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html