Yatırımcıların müşterilerin evlerini rehin vermesini engelleyin

Şeffaflığı artırın, yaptırımları artırın

Emlak uzmanı Phan Cong Chanh'a göre, bir ev ipotekliyse ve banka yatırımcının ipotek feshi şartı olmadan evi satmasına izin veriyorsa, banka ve yatırımcı konuyu kendi aralarında çözmelidir. Herhangi bir risk ortaya çıkarsa, banka ve yatırımcı sorumlu tutulurken, vatandaşın meşru hakları yasalarca korunacaktır.

Birçok yatırımcı, müşterilerine sattığı konutları bankalara ipotek ettiriyor.

Ancak yatırımcıların müşterilerinin evlerini rehin bırakması durumunun önüne geçmek için Bay Phan Cong Chanh, yetkililerin bu tür davaları halkın yararına olacak şekilde çözmeleri için yönerge ve düzenlemelere ihtiyaç duyduklarını belirtti. Özellikle insanlar yasalara uymuş, prosedürleri yerine getirmiş ve tam tutarı ödemişse, devlet onları korumalı, onlara pembe defterler vermeli ve anlaşmazlıklar veya yatırımcının yükümlülüklerinin yerine getirilmesi nedeniyle insanların zarar görmesine izin vermemelidir.

"Yasa birçok düzenlemeye sahip olsa da hâlâ boşluklar mevcut olsa da, yetkililerin müdahale edip bunları derhal ele alması gerekiyor. Gerekirse insanlar mahkemeye başvurabilir. Mahkemenin ayrıca, emsal niteliğinde, neredeyse tipik durumlara benzer çok net kararlar vermesi gerekiyor ki diğer yatırımcılar, bankalar ve insanlar sorunu açıkça görüp güvende hissedebilsin. Aynı zamanda, müşterilerin katlanmak zorunda olduğu riskleri en aza indirmek için şeffaf olmak ve ipotekli projeler hakkında bilgi vermek gerekiyor. Açıklamalar, insanların anlayabileceği şekilde açık, ayrıntılı ve düzenli olarak güncellenmeli; sadece genel açıklama değil, sadece proje adı belirtilmelidir," diye önerdi Bay Chanh.

Ho Chi Minh City Hukuk Üniversitesi'nden Dr. Phan Phuong Nam, gayrimenkul projeleri ve konut inşaatı yatırım projelerinin içeriğini açıklamama, eksik veya doğru bir şekilde açıklamama eylemlerinin 100 ila 120 milyon VND arasında para cezasına çarptırılabileceğini düzenleyen 16 No'lu Kararnameye atıfta bulundu. Mevzuata uygun koşulları tam olarak sağlamayan gayrimenkul işletmelerine verilen para cezası 600 milyon VND'dir. Ancak, yüz milyarlarca VND değerindeki büyük ölçekli bir gayrimenkul projesinde yasal boşluklardan yararlanarak elde edilen faydalarla karşılaştırıldığında, bu para cezası çok düşüktür. Bu nedenle, birçok yatırımcı kasıtlı olarak yasayı ihlal ederek para cezası ödemeyi kabul etmekte ve bu da diğer kuruluşların haklarını büyük ölçüde etkilemektedir.

2024 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu, gayrimenkul işletmelerinin bilgi açıklama yükümlülüğünde bazı olumlu düzenlemeler getirmiştir. Ancak, ihlallerin uygun şekilde ele alınmasını sağlamak için ceza çerçevesinin artırılmaması da kanunun bir sınırlamasıdır.

Ayrıca, yasa, İnşaat Bakanlığı'nın konutun satış veya kiralama/satın alma için uygun olduğuna dair yazılı bir bildirimde bulunmasının ardından, yatırımcının projeyi ipotek ettireceğini ve müşterilere satmadan önce ipotekten vazgeçmesi gerektiğini şart koşmaktadır. Aynı zamanda, İnşaat Bakanlığı'nın konutun uygun olduğuna dair bildirimde bulunması için gerekli prosedürlerin tamamlanması gerekmektedir. Ancak Bay Chanh, yatırımcının düzenlemelere uymasını sağlayacak bir mekanizma olmadığında, düzenlemenin uygulanmasının çok zor olduğunu belirtmiştir. Çünkü İnşaat Bakanlığı, yatırımcının ipotek ettirildiğini bildirdikten hemen sonra, müşterilerden mümkün olan en kısa sürede sermaye çekmek için bu bildirime güvenecektir.

Müşterilere satmadan önce ipoteklerin temizlenmesi gerekir

Yatırımcıların müşterilerinin evlerini bankalara ipotek ettirme uygulamasını kontrol altına almak için, Ho Chi Minh Şehri Hukuk Üniversitesi'nden Bay Ngo Gia Hoang, işlemlerin gayrimenkul ticaret katları aracılığıyla yürütülmesini zorunlu kılmak yerine, noterlik kuruluşlarının kapsamını güçlendirmek ve genişletmek gerektiğini, işlemde yer alan taraflardan birinin veya birkaçının gayrimenkul işletmesi olduğu gayrimenkul işlemlerinin de noter tasdikli olmasını zorunlu kılmanın gerektiğini söyledi... Çünkü noter tasdik faaliyetlerinin bağımsız yapısı, yatırımcılar, gayrimenkul brokerleri ve danışmanları tarafından kanunun uygulanmasının ve uyumunun denetlenmesine ve izlenmesine ve savunmasız kişilerin korunmasına yardımcı olacaktır.

Aynı zamanda ekonomik kalkınmanın istikrar ve düzenini sağlamak amacıyla gayrimenkul işletmelerinin gelecekteki konut işlemlerini kontrol edecek bir mekanizmanın kurulması gerekmektedir.

"Ev alıcılarının güvenliğini sağlamak için, yasanın bankaların ipotekli varlıkları yönetme sorumluluğunu artıran düzenlemeleri desteklemesi gerekiyor. Çünkü yatırımcılar, gelecekteki konutları satarken hem bankalardan borç para alıyor hem de müşterilerden sermaye çekiyor. Toplanan sermaye yakından izlenmezse, yatırımcılar bunu kötüye kullanabilir, aynı anda birçok projeye para yatırabilir ve bu da yatırımcıların ödeme güçlerini kaybetme, projeyi tamamlayıp evi müşterilere teslim edememe riskine yol açabilir. Bu durumda, yalnızca ev alıcıları değil, ipotekli bankanın hakları da etkileniyor. Bu nedenle, bir konut projesi için ipotek kabul ederken, banka ipotekli varlıkları yönetmek ve denetlemekle yükümlü olmalıdır," diye belirtti Bay Hoang.

Ona göre, ipotekli varlıkların proje devri yoluyla ele alınması durumunda, ev alıcılarının haklarının güvence altına alınması konusunda daha net düzenlemelere ihtiyaç vardır. Zira taraflar, alacaklarını tahsil etmek için ipotekli gayrimenkul projesini devrederek varlıkları yönetebilirler.

Ev alıcılarının güvenliğini sağlamak için, bankaların ipotekli varlıkları yönetme sorumluluğunu artıran düzenlemelerin yasayla desteklenmesi gerekmektedir. Çünkü yatırımcılar, gelecekteki konutlarını satarken hem bankalardan borç para almakta hem de müşterilerden sermaye çekmektedir.

Bay Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh Şehri Hukuk Üniversitesi)

Phu Thanh apartman yatırımcısı borcunu ödemeyi taahhüt etti

25 Haziran'da, Phu Thanh apartman binasının (Tan Phu Bölgesi, Ho Chi Minh Şehri) yatırımcısı olan Şirket 585, müşteri adına evi "geri almak" için borcu ödeyeceğini belirten bir basın açıklaması yayınladı.

Şu anda projede toplam daire sayısı 833'tür. Şirket, 4 Ağustos 2010 tarihli 104 sayılı ipotek sözleşmesine göre 219 daire için kırmızı defteri vadeli varlıklar şeklinde ipotek etmiştir. Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren 2010'lu yıllarda gayrimenkul sektörü dondurulmuş duruma düşmüş, banka faizleri yıllık %22-23'lere kadar çıkmış, bu da şirketin iş faaliyetlerinde ve banka ile borçlarını düzenlemede zorluklar yaşamasına neden olmuştur.

İşletmenin zorlukları karşısında, 3 Kasım 2022'de Viet A Bank - Ho Chi Minh City Şubesi, yatırımcının her daire koduna göre borcu ödemesine ve bankanın her daire için ipotek kaldırmasına izin vermeyi kabul etti. Şimdiye kadar, Şirket 585 6 daire için ipotek kaldırma işlemini gerçekleştirdi (bunlardan 1 daire Haziran 2024 başında kaldırıldı). Yatırımcı, Viet A Bank - Ho Chi Minh City Şubesi'nin önümüzdeki 3 yıl boyunca şirketi desteklemeye devam etmesini, böylece şirketin kalan 213 daire için ipotek kaldırma işlemlerini gerçekleştirmek üzere eşdeğer varlıkları hazırlaması için daha fazla zamana sahip olmasını önerdi (şimdiden 2027'ye kadar). Viet A Bank'ta şu anda ipotekli 213 daireden, Şirket 585'in sakinlerden daire değerinin %5'ini, yani 41 milyar VND'den fazla bir tutarı tahsil etmesi gerekiyor. Şirket 585, sakinlerin bankaya karşı sorumlu olmadığını, ancak şirketin sorumluluğunda olduğunu belirtti.

Kaynak: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm