Daire fiyatları hızla artıyor, pembe kitap olmadan daire alınmalı mı?

Pembe kitap yok, daire takas edilebilir mi?

Çeşitli piyasa araştırma birimlerinin üçüncü çeyrek emlak piyasası raporları, Hanoi'deki yeni dairelerin ortalama satış fiyatının metrekare başına 64-69 milyon VND'ye ulaştığını, eski dairelerin metrekare başına fiyatının ise 46-51 milyon VND'ye ulaştığını doğruluyor.

Dikkat çekici bir şekilde, 4 milyar VND'nin üzerinde fiyata sahip yeni daireler, satılan toplam daire sayısının %70'ini oluşturuyor. 2 milyar VND'nin altında fiyata sahip daire segmenti ise piyasadan neredeyse tamamen silinmiş durumda.

Daire fiyatlarındaki artış, birçok kişinin tapu veya tapu belgesi (pembe kitap) olmayan daireleri tercih etmesine neden oldu, çünkü satış fiyatı genellikle tapulu dairelerden daha düşük. Peki bu durumda alım satım yasal mı?

2023 tarihli Konut Kanunu'nun 160 ıncı maddesinin 1 inci fıkrasının a bendi, konut kullanılarak yapılan alım, satım, taksitli satış, bağış, takas, ipotek ve sermaye artırımı işlemlerinde, bu maddenin 2 nci fıkrasında belirtilen haller hariç olmak üzere, konutun kanunda gösterilen belge dahil yeterli şartları taşıması gerektiğini hükme bağlamıştır.

95/2024 sayılı Kararname ile 2023 Konut Kanunu'nun 160. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen haller şunlardır:

- Gelecekteki konutların alımı, satımı, kiralanması, ipotek edilmesi; fesih veya iflas halinde konut satışı;

- Minnettarlık evleri, sevgi evleri ve büyük dayanışma evleri için bağışlar düzenleyin;

- Aşağıdaki hallerde konut inşaatı yatırım projelerinin yatırımcılarından mevcut konutların satın alınması, kiralanması-satın alınması: Kamu malı olan konutlar; Sosyal konutlar, halk silahlı kuvvetlerine ait konutlar, kamu malı olmayan iskân amaçlı konutlar;

- Konut kiralama, ödünç verme, kiraya verme, konut yönetimine yetki verme;

- Konutun miras yoluyla intikali.

Böylece pembe kitap bulunmayan dairelerde taraflar tamamen alım-satım yapabilecek.

Hanoi'de bir apartman projesi (Fotoğraf: Tran Khang).

Dikkat edilmesi gereken yasal konular

95/2024 sayılı Kararnamenin 8. maddesi, mülkiyet belgesinin bulunmadığı hallerde işlemlere katılım için konut koşullarını kanıtlayan belgelerin bulunmasını açıkça öngörmektedir.

Konut inşaat yatırım projelerinde konut alım, satım veya kiraya verme işlemlerinde, iskân konutları ile halk silahlı kuvvetleri konutlarında konutun işyeri olarak kullanılmaya elverişli olduğunu gösteren belgelerin bulunması gerekiyor.

Bu tür konutların Sosyal Konut Geliştirme ve Yönetimi Kanunu hükümlerine göre işletmeye açılmaya uygunluğunu veya kullanıma kabul edildiğini gösteren belge, ticarete konu olma özelliğini gösteren belgeye sahip olması gerekiyor.

Proje kapsamında olmayan gelecekteki konutların alım, satım veya kiraya verilmesi işlemlerinde, yapı ruhsatı gerekiyorsa tapu ve yapı kullanma izni belgesi, konut inşaatına yatırım yapıldığını gösteren belgelerin bulunması zorunludur.

Kamu mallarının alım, satım veya kiraya verilmesi işlemlerinde, konutun 95/2024 sayılı Kararnamenin 63 üncü ve 69 uncu maddeleri hükümlerine göre kiraya veya satışa uygun olduğunu gösteren belgelerin bulunması zorunludur.

Şükran evleri, hayır evleri ve dayanışma evleri bağışlama işlemlerinde bağış yapan kuruluşun, bağış konusu evin inşasını belgeleyen belgelere sahip olması gerekmektedir.

Miras kalan konut satın alma veya taksitlendirmeye tabi ise, satıcı veya taksitlendirmeci tarafından konutun mülkiyetini veya konut inşaatına yapılan yatırımı kanıtlayan belgelerle birlikte yasal bir konut satın alma veya taksitlendirme sözleşmesi bulunmalıdır.

Feshedilmiş veya iflas etmiş bir kuruluşun konut satışı için, söz konusu kuruluşun feshine dair bir karar veya karar ya da konutun sahibi olan kuruluşun feshine dair yetkili bir makamdan bildirim alınması gerekir. İflas halinde ise, konutun sahibi olan kuruluşun iflasını ilan eden Halk Mahkemesi kararı bulunmalıdır.

Ancak, pembe kitap olmadan daire satın alındığında, alıcı birçok riskle karşı karşıya kalabilir. Bunlardan en büyüğü, devletin dairenin yasal mülkiyetini ve söz konusu daire projesine bağlı araziyi kullanma hakkını tanımamasıdır.

Bir diğer risk ise, sözleşmenin noter tasdikli bir yönetim yetki sözleşmesi şeklinde olması durumunda, ikinci malikin (ikinci malik ve sonrası) yalnızca daireyi kullanma yetkisine sahip olmasıdır. Bu durumda, kırmızı kitap düzenlenirse, belgede adı geçen ilk malik olacaktır. İlk malik, fiyat artışı talep etmek için yeni malike isim devri konusunda işbirliği yapmayabilir.

Dolayısıyla, bu gayrimenkulle ilgili bir anlaşmazlık çıktığında, bunlar kanunen korunmayacaktır. Gayrimenkulün tapusu olmadığı sürece, alıcı daireyi ipotek ettirerek bankadan borç para alamaz.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm