Sosyal konutlar için fiyat üst sınırı getirilmeli mi?

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, sosyal konutlar doğal olarak uygun fiyatlı olmalıdır çünkü geliştiriciler arazi kullanım ücretlerinden muaftır ve katma değer vergisi ve kurumlar vergisi gibi vergi teşviklerinden yararlanırlar. Ayrıca, geliştiriciler tercihli kredi de alırlar, bu nedenle sosyal konutların fiyatı aynı bölgedeki benzer ticari konutlara göre yaklaşık %15 daha ucuz olacaktır.

Ancak, meşru ve geçerli tüm işletme maliyetlerinin fiyata dahil edilmesi nedeniyle, bazı sosyal konut projelerinde metrekare fiyatının 21 milyon VND'ye ulaştığını savundu. Hanoi'deki bazı projelerde ise fiyat metrekare başına 29 milyon VND'yi bile aşıyor. Bu da, sosyal konut projelerinin yatırım maliyetlerinin şu anda herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadığı anlamına geliyor.

“ Şu anda sosyal konut arzında bir eksiklik yaşıyoruz. Hükümet ayrıca en az 1 milyon sosyal konut inşa etme hedefini de takip ediyor ve Başbakan'ın 2026 yılı için sosyal konut geliştirme hedefine 15.000 konut daha eklemesinin ardından, Ho Chi Minh şehrine 2030 yılına kadar 211.000 konut tahsis edildi. Bu, işletmelerin sosyal konut geliştirme projelerine katılmaları için bir fırsat olacaktır ,” diye değerlendirdi Bay Le Hoang Chau.

Uzmanlara göre, sosyal konutlar için fiyat tavanı olmamalı.

Sayın Chau'ya göre, sosyal konutlar için fiyat tavanı olmamalıdır. Geçmişte sosyal konut fiyatlarının metrekare başına 15 milyon VND'nin altında sınırlandırıldığını ve bunun yatırımcıları sosyal konut projelerine girişmekten caydırdığını savunuyor.

Ancak mevcut Konut Yasası, tüm meşru, geçerli ve makul işletme giderlerinin konut fiyatına dahil edilmesine izin vermektedir; aynı zamanda yatırımcılar arazi kullanım ücretlerinden muaf tutulmakta, vergi indirimlerinden yararlanmakta ve tercihli kredilerden faydalanmaktadır. Bu nedenle, sosyal konutların fiyatı hala piyasa mekanizmaları tarafından belirlenmektedir.

Aynı görüşü paylaşan G6 Grubu Başkanı Bay Nguyen Anh Que, yeni düzenlemelerin, enflasyonun yol açtığı işçilik ve inşaat maliyetlerindeki artışla birlikte, sosyal konut fiyatlarının önceki dönemlere göre %20-30 oranında artmasına neden olduğuna inanıyor.

Örneğin, 2022 yılında Hanoi'nin Kim Hoa bölgesindeki sosyal konutlar için öngörülen fiyat yaklaşık 16,5 milyon VND/m2 iken, eski düzenlemelere göre Ha Dinh'deki sosyal konut fiyatı 19 milyon VND/m2 idi. Ancak, yatırımcılar tarafından sağlanan ve İnşaat Dairesi tarafından yayınlanan bilgilere göre, Ha Dinh'deki sosyal konutların mevcut fiyatı 25 milyon VND/m2; Kim Hoa'da ise 21-22 milyon VND/m2'dir. Karmaşık inşaat yapılarına sahip projeler 27-28 milyon VND/m2'ye kadar ulaşabilmektedir. Bu nedenle, sosyal konutlara fiyat tavanı getirmek, insanların bu konutlara erişimini artırmaya yardımcı olacaktır.

Ancak gerçekte, bu uygulaması çok zor bir durum çünkü mevcut bağlamda proje yatırım maliyetleri artıyor ve fiyat sınırlamaları işletmeler için kârı garanti etmeyebilir, bu da onları sosyal konut inşa etme konusunda daha da isteksiz hale getirebilir. Bir sosyal konut projesinin uygulanıp uygulanamayacağı, prosedürlerin ilerlemesine, arazi tahsisine ve kârlılığın garanti edilip edilmemesine bağlıdır. Bay Que , "İstemeden de olsa, 1 milyonluk sosyal konut projesini uygulama planı da etkileniyor" yorumunu yaptı.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı Bay Le Huu Nghia da, çeşitli nedenlerden dolayı sosyal konutlara fiyat tavanı getirilmemesi gerektiği görüşünü paylaştı. Örneğin, arsa fiyatları illere göre değişmektedir; Ho Chi Minh Şehri'ndeki fiyatlar Long An'dakilerden farklı olacak ve bunun tersi de geçerli olacaktır.

Şu anda iki tür sosyal konut bulunmaktadır: Birincisi, işletmelerin kendi arazilerini satın alıp geliştirdiği, ikincisi ise devletin temiz arazi sağladığı konutlardır. İşletmelerin arazi satın aldığı durumlarda, arazi maliyeti konut fiyatına eklenir ve bu da devletin temiz arazi sağladığı projelere göre daha yüksek bir fiyata yol açar. Ayrıca, jeolojik koşullar yerden yere değiştiği için inşaat maliyetleri de farklılık gösterecektir.

Benzer şekilde, yüksek katlı sosyal konutların inşaat maliyetleri, alçak katlı binalarınkinden farklı olacak ve fiyatlar, binanın bodrum katı olup olmamasına bağlı olarak değişecektir. Sosyal konutlarda tek tip standartlar yoktur; bazıları ticari konutlarla karşılaştırılabilir kalitede ve güzel bir şekilde inşa edilirken, diğerleri daha düşük bir standartta inşa edilmektedir. Bu nedenle, ülke genelinde sosyal konutlar için nasıl bir fiyat tavanı belirleyebilir ve tahmin edebiliriz?

Öte yandan, eğer bir fiyat tavanı uygulanırsa, müteahhitler satış fiyatını tersten hesaplayacak ve tavan fiyatına ulaşmak için maliyetleri en aza indirecek şekilde her malzeme türünü kullanacaklardır. Bu da gelecekte milyonlarca evin çok düşük kalitede olmasına yol açacaktır.

Sosyal konut fiyatlarını düşürmek, birden fazla çözümün uygulanmasını gerektirir.

" Sosyal konutlara fiyat tavanı koymak son derece zor. Şu anda, fiyat tavanı olmasa bile, devlet sosyal konut fiyatlarını girdi ve çıktı maliyetlerine ve işletmelerin standart kar marjına göre onaylıyor ve yönetiyor. Bu, arazi kullanım ücretlerinden muafiyet ve %5'lik indirimli katma değer vergisi sayesinde sosyal konut fiyatlarının ticari konutlardan %15-20 daha düşük kalmasına yardımcı oluyor. Ayrıca, banka kredileri de daha avantajlı ," dedi Bay Le Huu Nghia.

Nasıl indirim alabilirim?

Sayın Nguyen Anh Que, sosyal konut fiyatlarını düşürmek için kar marjının %13-15'e çıkarılabileceğini, sosyal konutlarda katma değer vergisinin kaldırılabileceğini, ticari konutlarda ise katma değer vergisinin alınmaya devam edeceğini, ticari konutlar için arazi kullanım ücretlerinin kaldırılacağını ve sosyal ve ticari konutlardan elde edilen toplam karın ayrı ayrı değil, birleştirileceğini önerdi… Ancak, politika düzenlemelerinin denetimle birlikte yapılması gerekmektedir.

Sayın Que'ye göre, bölgeler arasında aşırı fiyat farklılıklarını önlemek için inşaat maliyetlerinin hesaplanmasına yönelik sıkı bir mekanizma kurulması gerekiyor. Bu, şeffaflığı ve adaleti sağlamayı amaçlıyor. Fiyatlandırma, yatırımcıları "sıkıştırmayacak" ve sosyal konut geliştirme projelerine katılmaları için onları motive edecek şekilde olmalı, aynı zamanda aşırı kar amacı güden uygulamaları ve fiyat artışlarını önleyecek kadar da "hoşgörülü" olmamalıdır.

“ Fiyat sınırlamaları getirmek yerine, üç taraf için de kazan-kazan durumu yaratmanın bir yolunu bulalım. Devlet, sosyal refah, konut fiyatlarının istikrara kavuşturulması, düşük gelirli kişilerin, toplumdaki öncelikli grupların ve ev sahibi olmakta zorluk çekenlerin konut ihtiyaçlarının karşılanması, böylece konut baskısının azaltılması, yaşam kalitesinin iyileştirilmesi ve toplumun sürdürülebilir kalkınmasına katkıda bulunulması gibi hedeflerine ulaşır; insanlar makul fiyatlarla ev satın alabilir, gönül rahatlığıyla çalışabilir ve üretim yapabilir; yatırımcılar ise sosyal konut projelerini erken tamamlayarak asgari kar elde edebilirler ,” diye vurguladı G6 Grubu Başkanı.

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, sosyal konut fiyatlarını makul bir seviyeye geri getirmek için sadece hükümet politikası desteğinin yeterli olmadığını, birçok çözümün gerekli olduğunu düşünüyor. Ona göre, inşaat malzemeleri, elektrik, su, benzin vb. fiyatlarındaki keskin artışlar konut fiyatlarını doğrudan etkilediği için piyasa yönetimi çok önemli. Ayrıca, sosyal konut projelerinin işlem sürelerinin kısaltılması, yatırımcıların projeleri hayata geçirmeleri için uygun koşulların yaratılması ve sosyal konut arzının artırılması gerekiyor.

Kaynak: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html