Ho Chi Minh Kenti'nin 1 Ağustos'tan itibaren arazi fiyatlarını 5 ila 50 kat artırmayı planladığını duyan halk "şaşkına döndü".

"Benim için çok zor"

Ho Chi Minh Şehri'nin 1 Ağustos'tan itibaren yeni bir arazi fiyat listesi uygulamaya koyma planına ilişkin haberi okuyan Bay Nguyen Thanh Vinh (Ho Chi Minh Şehri, Go Vap bölgesinde ikamet ediyor), arazi fiyatlarının bölgeye bağlı olarak mevcut arazi fiyat listesine kıyasla 5-50 kat artacak şekilde ayarlanmasına şaşırdı.

Bay Vinh, 2023 yılında bir tarım arazisi satın aldı ve kullanım amacını konut arazisine çevirmek için gerekli işlemleri tamamladı. Maddi durumu nedeniyle 300 milyon VND arazi kullanım ücreti borcu vardı ve bu borcu bu yılın Ağustos ayında kademeli olarak ödemek için birikim yapmayı planlıyordu.

Ancak, yeni arazi fiyatı uygulanırsa borcun milyarlarca dolara ulaşabileceğini öğrenince şok oldu. Eski borç henüz ödenmediğinden, Bay Vinh borç bu kadar arttığında ödeyemeyeceğinden korkuyordu.

Ho Chi Minh Şehri, 1 Ağustos'tan itibaren geçerli olacak arazi fiyat ayarlama tablosunda arazi fiyatlarını piyasa fiyatlarına yakın olacak şekilde 5 ila 50 kat artırmayı planlıyor (Fotoğraf: Nam Anh).

"Yeni arazi fiyat listesine bakınca, ikinci kez arazi satın alıyor gibiyim. Çocuklarım yeni bir okul yılına başlayacak, her türlü parayı idare etmem gerekiyor. Bu benim için çok zor," dedi Bay Vinh.

Devletin toplumun ortak yararına olan politikalarını her zaman desteklediğini söyledi. Ancak, 1 Ağustos'tan itibaren yeni arsa fiyat listesinin uygulanma zamanı çok acil. İnsanların gerçek durumu anlayıp her şeyi halletmek için zamanları olması için zamanla bir ayarlama yapılmasını umuyor.

Bay Vinh gibi, Tan Phu bölgesinde ikamet eden Bayan Nguyen Phuong da şöyle yakındı: "Gazeteyi okudum ve gözlerime inanamadım. Bir hata olup olmadığını bilmiyorum ama şehir, arazi fiyatlarını bu kadar hızlı artırma politikasını uygulamaya koydu. Hâlâ konut arazisine dönüştürülmemiş yaklaşık 200 metrekare tarım arazim var. Umarım şehir, ailemin geçinebilmesi için 2025 yılı sonuna kadar mevcut arazi fiyatını korur."

Bayan Phuong, 5 yıl önce satın aldığı 200 metrekarelik arazinin konut amaçlı kullanılmamasının sebebinin ekonomik zorluklar olduğunu söylüyor. Araziyi satın aldığında yaklaşık 2 milyar VND borç almak zorunda kalmış ve bugüne kadar borcunu ödememiş.

Bazı kişiler uyum süresinin çok kısa olduğunu, bu nedenle değişimin gerçek doğasını kavramakta ve uyum sağlamakta zorluk çektiklerini söyledi (İllüstrasyon: Nam Anh).

"Covid-19 salgını sonrasında ailemin işleri gerçekten zorlaştı, bu yüzden arsa fiyatları tekrar artarsa, ailem konut alanına taşınmak için ne zaman yeterli paraya sahip olacağımızı bilmiyor. Devletin tüm politikalarına her zaman uyuyorum, ancak şehrin halkın isteklerini dikkate alıp arsa fiyat artışını 1 Ağustos'tan itibaren ertelemesini umuyorum," diye umut etti Bayan Phuong.

Gayrimenkul uzmanı Nguyen Duy Thanh, arsa fiyat listesindeki ayarlamanın yatırımcılar üzerinde büyük etkisi olacağını, zira vergi yükümlülüklerinin ve bankalar aracılığıyla gayrimenkul işlem maliyetlerinin daha yüksek olacağını söyledi.

"Hukuki sorunlarla boğuşan ve sakinlerine sertifika veremeyen arsa ve apartman projeleri için yatırımcılar, iş planlarında bunu öngöremeyecekler çünkü yakında çok yüksek vergiler ödemek zorunda kalacaklar. Bu durum, 5-10 yıl önce hayata geçirdikleri bir projenin kâr marjını etkileyecek," dedi Bay Thanh.

Ayrıca yakın gelecekte gayrimenkul işlemlerindeki şeffaflık, yeni vergi oranları, yatırım ihtiyaçları ve kâr artış standartları nedeniyle arsa fiyatlarında artışa yol açacak bir etki yaratacağından da endişe duyuyor.

"İnsanlar kişisel yükümlülüklerini öngöremedikleri için şok olabilirler. Gerçekten konuta ihtiyaç duyanlar, büyük bir ek arazi vergisi maliyetine katlanmak zorunda kalacaklar. Gelecekte, toplumsal talep ve artan arazi vergisi faktörlerinin, mevcuttan daha yüksek bir daire fiyat seviyesi yaratacağı öngörülüyor," diye belirtti Bay Thanh.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), 31 Temmuz sabahı, Birliğin Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne 1 Ağustos'tan itibaren geçerli olacak bir arazi fiyat listesi yayınlamamayı değerlendirmesini talep eden bir belge gönderdiğini bildirdi. Bunun yerine, 2024 Arazi Kanunu hükümlerine göre 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olacak ilk arazi fiyat listesini oluşturmaya odaklanması gerektiğini belirtti.

Lider, HoREA'nın taslak arazi fiyat listesinin, arazi kullanım hakları, ev sahipliği hakları ve araziye bağlı varlıklara ilişkin Sertifikalar (pembe kitaplar) verilmesini öneren birçok birey ve hane üzerinde büyük bir etki yaratacağını, çünkü arazi fiyat listesine göre daha önce olduğundan daha yüksek arazi kullanım ücreti ödemek zorunda kalacaklarını söyledi.

Ardından, taslak arazi fiyat listesinin fiyatı ekonominin birçok sektörünün girdi maliyetlerini etkileyecek, her şeyden önce arazi temizleme tazminat maliyeti daha da artacak.

Yeni arazi fiyat listesini doğru anlamak gerekiyor

Thanh, bazı etkilerin hala devam ettiğini belirterek, arsa fiyatlarının ayarlanmasının gayrimenkul sektöründeki eksikliklerin "giderilmesine", yasal çerçevenin mükemmelleştirilmesine ve daha şeffaf, adil ve belirli bir pazar yaratılmasına katkıda bulunacağını söyledi.

İnsanlar piyasa gerçeklerine yakın fiyatlarla işlem yapabilecek. Ayrıca, ekonomik ve sosyal kalkınma için arazi temizleme kararlarından etkilenenler, piyasa gerçeklerine yakın fiyatlarla tazmin edilecek.

Ayrıca, düzenlemenin yerel saha temizleme sürecinin hızlandırılmasına, uzun süreli şikâyetlerin azaltılmasına, güvenliğin sağlanmasına ve sosyo-ekonomi ile trafik altyapısının olumlu etkilenmesine katkı sağlaması bekleniyor.

Ekonomi uzmanlarına göre, yeni arazi fiyat listesinin piyasaya daha yakın olacak şekilde ayarlanması makul görünüyor (İllüstrasyon: Nam Anh).

"Daha önce, eyaletin arazi vergisi çerçevesi çok düşüktü ve bu da sosyal bütçe gelirlerinde büyük bir kayba neden oluyordu. Bu arada, gayrimenkul yatırımcıları bu kayıptan faydalandı. Düzenleme, eyaletin bütçesini artırmasına, altyapıya yatırım yapmasına, sosyal konut politikalarını yönetmesine vb. yardımcı olacak," dedi Bay Thanh.

Birçok ekonomi uzmanına göre, devlet arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına yakın bir seviyeye çekilmesi makul bir yaklaşımdır ve uzun zamandır birçok uzman tarafından önerilmektedir. Ancak, insanların "pusuya düşürülme" zihniyetine kapılmalarını önlemek için bunun bir yol haritasına ihtiyacı vardır.

Ekonomist Dinh The Hien, insanların arazi kullanım amacını tarım arazisinden konut arazisine çevirdiği ve yeni arazi fiyatına göre milyarlarca dong vergi ödemek zorunda kaldığı birçok durum olduğunu söyledi. Ekonomist, konuya mikro açıdan bakıldığında bu durumlardan duyduğu üzüntüyü de dile getirdi.

"İnsanların yeni arsa fiyat listesini doğru anlamaları gerekiyor. Önceki arsa fiyatı çok eskiydi, piyasa değerinden çok uzaktı, bu yüzden bu düzeltmeye ihtiyaç duyuldu. Aslında düzeltilen arsa fiyatı piyasa değerinin yalnızca %70'i. Bu düzeltme aynı zamanda daha önce var olan iki fiyat sorununu da ortadan kaldırmaya yardımcı oluyor," dedi Bay Hien.

Ancak makro açıdan bakıldığında, insanların konut amaçlı kırmızı kitap yaptırıp, arsayı daha değerli hale getirmeleri durumunda, piyasa değerine göre vergi ödemeleri gerekiyor.

"Önemli olan, devletin belirlediği fiyatın piyasa fiyatıyla tutarlı olması, böylece insanların ve gayrimenkul yatırımcılarının daha yüksek fiyatlar ödemek zorunda kalmaması. Ayrıca, insanların konut arazisi eksikliği konusunda endişelenmesine gerek yok çünkü fahiş fiyatlı projelerin yanı sıra piyasada hâlâ çok sayıda daire, müstakil ev vb. bulunuyor ve fiyatlar da istikrarlı," dedi Bay Hien.

Arazi fiyat listesini yayınlamadan önce insanların hayatları üzerindeki etkiyi değerlendirin

71/2024/ND-CP sayılı Kararname'nin 23. maddesi, arazi fiyat listesi taslağının ve arazi fiyat listesinin alan ve lokasyon bazında hazırlanmasına ilişkin açıklayıcı rapor taslağının hazırlanmasında, arazi fiyatlarının araştırma, etüt ve arazi fiyat bilgisi toplama sonuçlarına göre uygunluğunun veya uygunsuzluğunun değerlendirilmesi gerektiğini hükme bağlamaktadır. Taslak arazi fiyat listesinin sosyo-ekonomik durum, yatırım ortamı, arazi ve gelirle ilgili finansal politikaların uygulanması ve arazi kullanan hanelerin, bireylerin ve kuruluşların yaşamı üzerindeki etkisinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

2024 Arazi Kanunu'nun 257. Maddesi 1. Fıkrası uyarınca arazi fiyat listesinin düzenlenmesi hakkında bilgi vermek üzere düzenlenen basın toplantısında konuşan Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Nguyen Toan Thang, 1 Ocak 2026'ya kadar beklenmeden sadece 9 gün içinde yeni bir arazi fiyat listesinin acilen hazırlanması gerektiğini, çünkü 1 Ağustos'tan itibaren K katsayısının artık geçerli olmayacağını ve bu nedenle arazi fiyat listesinin düzenlenmesi gerektiğini söyledi. Yeni arazi fiyat listesi uygulanmazsa, yeniden yerleşim fiyat listesi olmadığı için kamu projeleri 1 Ağustos'tan itibaren durdurulacak.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü, "Bu arazi fiyat listesi 31 Aralık 2025 tarihine kadar geçerli olacak. 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren, kanunun izin verdiği hükümlere göre ayarlamalar yapılacak. Muhtemelen 2024 yılı sonuna kadar arazi fiyat listesinin etkisini gözden geçirip yeniden değerlendireceğiz," dedi.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm