Arsalar dairelerden daha fazla ilgi görüyor, 'para yatırma' zamanı mı geldi? Bahçe arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesi için prosedürler

Uzmanlar, arsa ve proje arazilerinin dairelerden daha fazla ilgi gördüğünü, yatırım için doğru zamanın geldiğini, Da Nang'ın milyar dolarlık arsayı açık artırmayla sattığını öne sürüyor... son emlak haberleri.

Gayrimenkul piyasasının yılbaşında yavaş yavaş hareketlenmesiyle birlikte, aracı kurumlar, yatırım platformları ve yatırımcılar, çok sayıda potansiyel müşteriye ulaşma fırsatını kaçırmamak için erken dönemde çok sayıda iş kampanyası başlattı. (Kaynak: XD Gazetesi)

Piyasadaki yeni arz yakında iyileşecek

Batdongsan.com.vn'den alınan son veriler, 2023'ün başlangıcına kıyasla, bu yılın başındaki emlak piyasasının hem ilgi seviyesi hem de ilan sayısı açısından daha olumlu sinyaller verdiğini gösteriyor. Bu veriler, Ocak 2024'te ülke genelinde satılık gayrimenkul talebinin 2023'ün aynı dönemine göre %66, ilan sayısında ise %52 arttığını gösteriyor.

Özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City'de arsa ve proje arsalarına olan ilgi, dairelerden daha fazla arttı. Özellikle Ocak 2024'te Hanoi'de arsa arama sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %110, proje arsaları ise %77 arttı. Bu arada, Hanoi'de daire arama sayısı %71 arttı. Benzer şekilde, Ho Chi Minh City'de arsa ve proje arsaları için arama talebi %71-%73 artarken, daireler için sadece %59 arttı.

Yukarıdaki veriler, piyasada 2022 başlarındaki gibi bir arazi çılgınlığı yaşanmasa da birçok kişinin arazi sahibi olma arzusunu kısmen yansıtıyor. Batdongsan.com.vn'nin 2024'ün ilk yarısına ilişkin gayrimenkul tüketici güveni (CSS) raporu ve endeksi, katılımcıların %65'inin gelecek yıl hala gayrimenkul satın almayı planladığını; yatırım amaçlı satın alımların oranının %60 olduğunu ve arsaların hala gelecekteki alıcıların en çok ilgilendiği mülk türü olduğunu gösterdi.

Gayrimenkul piyasasının yılbaşında yavaş yavaş "ısınmaya" başlamasıyla birlikte, brokerlar, yatırım platformları ve yatırımcılar, çok sayıda potansiyel müşteriye ulaşma fırsatını kaçırmamak için erken dönemde birçok iş kampanyası başlattı.

Gayrimenkul sektörünün psikolojisini ve trendlerini değerlendiren batdongsan.com.vn Direktörü Bay Dinh Minh Tuan, şu yorumda bulundu: "Şu anda birçok yatırımcı, ürünlerini 2024'ün başlarında piyasaya sürmeye kararlı. Çünkü 2023 tarihli Gayrimenkul Sektörü Kanunu'nun yürürlüğe gireceği 2025 yılına kadar beklerlerse, para toplamak daha zor ve zaman alıcı olacak. Çünkü o tarihte yatırımcılar, gelecekte inşa edilecek konut ve inşaat işlerinin satış fiyatının yalnızca %5'ini aşan teminatlar alabilecek. Satış yükümlülüklerini tamamladıktan sonra, %25'ini daha tahsil edebilecekler." Bu nedenle, bu uzman, gayrimenkul piyasasındaki yeni arzın 2024 yılında hızla artacağını öngörüyor.

Bay Dinh Minh Tuan'ın Dong Nai, Binh Duong ve Long An'daki 10'dan fazla arazi alım satım birimi üzerinde yaptığı araştırmaya göre, tüm işletmeler, bu yılın başında arazi alım satım işlemlerinin sayısının arttığını belirtti. Çoğu, Ho Chi Minh Şehri çevresinde 60 km yarıçapında bulunan, 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan, standart yasal statüye sahip arazi parsellerine odaklandı.

Hanoi pazarında, şehir merkezinde ikinci el daire veya perakende alanı alım satımı ve kiralaması gibi gerçek ihtiyaçları karşılayan segmentler mevcut olduğundan, birçok emlakçı da Tet tatilinin hemen ardından faaliyete geçti. Arzın az olması ve talebin hala devam etmesi, Tet tatilinden sonraki işlem durumunu bu segmentlerde daha canlı hale getirdi.

Ne zaman yatırım yapılmalı?

One Mount Gayrimenkul Pazar Araştırmaları ve Müşteri İçgörüleri Merkezi'nin 2023 yılı sonunda yaptığı bir araştırmaya göre, 2024 yılında gayrimenkul ihtiyacı olan kişilerin %63'ü, gayrimenkul ihtiyacı olanların büyük çoğunluğunu daire, arsa ve konutlar oluşturuyor.

Gayrimenkul araştırma biriminin yeni açıkladığı verilere göre, Tet tatilinin ardından gayrimenkule olan ilgi yeniden hızla arttı.

Daha önce ülke genelinde gayrimenkul aramalarının sayısı Tet'in 2. gününden itibaren artmaya başlamış ve oldukça güçlü bir şekilde artmaya devam etmiş, Tet'in 10. gününde Tet'ten 1 hafta öncesine göre %124'lük bir artışa ulaşmıştı.

Özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde arsa ve proje alanlarına olan ilgi apartman dairelerinden daha fazla arttı.

Hoai Duc'ta (Hanoi) yapılan bir araştırma, 2023'ün ilk aylarına kıyasla son zamanlarda banliyö arazilerine olan talebin arttığını gösteriyor. Ancak başarılı işlem sayısı yüksek değil ve çok fazla iyileşme olmadı.

Müşteriler şu anda ağırlıklı olarak piyasayı araştırıp araştırıyor. Yatırımcıların arama talebi, yaklaşık 2 milyar VND'lik finansal kaynaklarla dalgalanıyor.

Banliyö sokağındaki ev ve arsa fiyatlarına gelince, burası gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet eden bir gayrimenkul ürünü. Metrekare bazında hesaplanan değer yüksek, ancak evin toplam değeri, bitişikteki ev ve villalara kıyasla çok daha düşük çünkü alan küçük, sadece 30-50 metrekare, bu nedenle sokağın içindeki evlerin fiyatları zamanla artmış.

Sokak aralarındaki ev sepeti özellikle Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam gibi ilçelerde yoğunlaşıyor. 2,5-3 metre genişliğindeki sokak aralarındaki evlerin metrekare fiyatı çoğunlukla 100 milyon VND civarında.

Yatırımcılar için, konut alıcıları için düşük faiz oranları, kaldıraç sorununa karşı bir avantaj sağlıyor. Faiz oranları düşmüş olsa da uzmanlar, aşırı faiz kullanımından kaçınılmasını tavsiye ediyor.

Uzmanlara göre, yalnızca elinizde para varken ve iyi, ucuz bir fiyata gayrimenkul bulduğunuzda yatırım yapmalısınız. Kısa vadede, emlak piyasasının hemen toparlanması mümkün değil. 2024 emlak piyasası, yatırım yapıp dalga geçmek için uygun bir dönem değil; bu, uzun vadeli yatırım, yaşamak için gayrimenkul almayı düşünmeniz gereken bir dönem. Bu nedenle, çok fazla finansal kaldıraç kullanmamalı ve yalnızca eksiksiz yasal belgelere, kolay satış politikalarına ve iyi faiz oranı teşviklerine sahip projeleri hedeflemelisiniz.

Da Nang, dört tarafı yola bakan, binlerce milyar dong değerindeki "altın" araziyi açık artırmayla satıyor

Da Nang Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na bağlı Arazi Fonu Geliştirme Merkezi, Han Nehri Köprüsü'nden denize uzanan yol üzerinde, Pham Van Dong Caddesi üzerinde bulunan A1-2-1 kodlu arazinin açık artırmayla satıldığını duyurdu.

Da Nang tarafından açık artırmaya çıkarılan Han Nehri Köprüsü yakınındaki arazinin mevcut durumu. (Kaynak: Dan Tri)

Arsanın toplam alanı yaklaşık 10.000 m2 olup, başlangıç fiyatı metrekare başına 137 milyon VND'nin üzerindedir. Arsa kullanım süresi 50 yıldır ve kiracı kirayı bir kez öder. Arsanın 4 tarafı yola bakmaktadır.

Şehir, arazi temizliğini ve teknik altyapıyı tamamladı. Arazi, ihaleyi kazanan firmanın yaklaşık 2.000 milyar VND tutarında tahmini yatırım sermayesiyle kiralanacak bir ticari merkez ve ofis inşa etmek için tasarlandı.

Da Nang, katılımcı birimlerin arsanın toplam değerinin %20'sini peşin ödemesi şartını koymuştur. İşletmeler Kanunu hükümlerine göre 2 veya daha fazla şirketin karşılıklı mülkiyeti olması durumunda, ihaleye yalnızca 1 şirket katılabilir.

İhaleye katılanların ayrıca, yatırım projesinin işlevleri ve planlama göstergeleri, ilerleme durumu ve beklenen toplam yatırım tutarına ilişkin genel bir rapora sahip olmaları gerekmektedir.

Projenin hayata geçirilmesi için gereken asgari öz sermayenin, beklenen toplam yatırım tutarının en az %20'si oranında olduğunu gösteren belge ve evraklar ile iflas veya tasfiye sürecinde olunmayacağı taahhüdünün bulunması gerekmektedir.

2024 yılında bahçe arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesi için hangi işlemler yapılması gerekiyor?

Bahçe arazisinin konut arazisine dönüştürülmesi için izin alınması gerekiyor.

2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 9. maddesinin 2. fıkrasına göre tarım arazisi; çeltik arazisi ve diğer tek yıllık bitkiler de dahil olmak üzere tek yıllık bitkilerin yetiştirildiği araziler; çok yıllık bitkilerin yetiştirildiği araziler; özel amaçlı orman arazisi, muhafaza ormanı arazisi, üretim ormanı arazisi de dahil olmak üzere ormanlık araziler; su ürünleri yetiştiriciliği arazileri; hayvancılık arazileri; tuzlama arazileri; diğer tarım arazilerini kapsamaktadır.

Dolayısıyla, 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 9. maddesine göre, kanun bahçe arazilerini herhangi bir arazi grubuna dahil etmemektedir. Ancak, arazi kullanım amacına göre bahçe arazisi, yıllık bitkilerin yetiştirildiği arazi veya çok yıllık bitkilerin yetiştirildiği arazi (tarım arazisi grubuna ait) olarak anlaşılabilir.

Aynı zamanda 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 121. maddesine göre tarım arazilerinin tarım dışı araziye dönüştürülebilmesi için yetkili devlet kurumunun izninin alınması gerekiyor.

Bahçe arazisinin konut arazisine dönüştürülmesine ilişkin prosedürler

* Uygulama adımları

43/2014/ND-CP Kararnamesinin 69. Maddesi uyarınca, bahçe arazisinin konut arazisine dönüştürülmesi aşağıdaki adımlarla gerçekleştirilir:

Adım 1. Belgeleri hazırlayın. Hane halkları ve bireylerin aşağıdakiler de dahil olmak üzere bir dizi belge hazırlamaları gerekir: Arazi kullanım amacını değiştirme izni başvurusu; Sertifika (kırmızı kitap, pembe kitap);

Adım 2. Belgeleri gönderin ve alın:

Belgelerin nereye teslim edileceği: Yöntem 1: Belgeleri Tek Durak Dairesi'ne teslim ederek Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na iletin; Yöntem 2: Tek Durak Dairesi'nin kurulmadığı yerlerde belgeleri doğrudan Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na teslim edin.

Belgelerin alınması: Belgelerin eksiksiz olması halinde, teslim alma birimi bunları alındı defterine kaydeder ve başvuru sahibine bir makbuz verir (makbuzda sonuçların teslim edilmesi için son tarih açıkça belirtilir); Belgelerin eksik veya geçersiz olması halinde, başvuru sahibine en geç 3 iş günü içinde bildirimde bulunulmalı ve yönetmeliklere uygun olarak belgelerin tamamlanması ve tamamlanması talimatı verilmelidir.

Adım 3. Taleplerin çözümlenmesi: Bu aşamada kişilerin dikkat etmesi gereken en önemli yükümlülüğün arazi kullanım bedeli ödemek olduğudur.

Adım 4. Sonuçları döndürün

* İşlem süresi: Geçerli belgelerin alındığı tarihten itibaren en fazla 15 gün; dağlık yerleşim yerleri, adalar, uzak bölgeler, sosyo-ekonomik koşulların zor olduğu bölgeler için en fazla 25 gün.

Not: Yukarıda belirtilen süreye kanunen öngörülen tatil ve bayram günleri dahil değildir; arazi kullanıcılarının mali yükümlülüklerini yerine getirmeleri için geçen süre de dahil değildir.

[reklam_2]
Kaynak