Vietnam'da gayrimenkul sektörü yabancı yatırımcıları cezbediyor, Ho Chi Minh Kenti'ndeki daire fiyatları ve ev sahiplerinin hakları konusunda sürprizler var

Gayrimenkul sektörüne akan doğrudan yabancı sermayedeki güçlü artış, Ho Chi Minh Kenti'ndeki bazı projelerin daire fiyatlarının incelenmesi, ev sahibi haklarına ilişkin düzenlemeler... son gayrimenkul haberleridir.

Doğrudan yabancı yatırım sermayesi, Vietnam gayrimenkul piyasasında arzın temizlenmesi ve piyasanın standartlaştırılmasında büyük rol oynuyor. (Fotoğraf: Linh An)

Gayrimenkule doğrudan yabancı yatırım girişi keskin bir şekilde arttı

Genel İstatistik Ofisi'nin son verilerine göre, 31 Ağustos itibarıyla Vietnam'daki kayıtlı doğrudan yabancı yatırım (FDI) sermayesi, geçen yılın aynı dönemine göre %8'den fazla artışla 20,52 milyar ABD dolarına ulaştı. Gayrimenkul sektörü, yeni kayıtlı sermayenin yaklaşık %20'sini oluşturarak aynı döneme göre 5,1 kat daha fazla paya sahip oldu. Yeni kayıtlı sermaye ve düzeltilmiş kayıtlı sermaye de dahil edildiğinde, gayrimenkul sektöründeki kayıtlı FDI sermayesi, aynı döneme göre 3,7 kat artarak 2,55 milyar ABD dolarına ulaştı ve yeni kayıtlı ve artırılmış toplam sermayenin yaklaşık %14,4'ünü oluşturdu.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, doğrudan yabancı yatırım sermayesinin, Vietnam gayrimenkul piyasasında arzın netleştirilmesinde ve yabancı sermayenin yasallık, planlama ve ürün geliştirme yöntemleri açısından sıkı kriterlere tabi tutulmasıyla piyasanın standartlaştırılmasında büyük rol oynadığını söyledi. Yabancı yatırımcıların ilgi duyduğu endüstriyel gayrimenkul, ofis, konut ve tatil köyü gibi bazı sektörler bu sermayeden doğrudan etkilenecek.

Quoc Anh'a göre, gayrimenkul piyasasıyla ilgili üç yasa, yani 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2024 Arazi Kanunu resmen yürürlüğe girerek gayrimenkul piyasası için açık bir koridor oluşturuyor. Bu durum, istikrarlı ekonomik kalkınma ve güçlü altyapı yatırımlarıyla birleşince, Vietnam gayrimenkul piyasası yabancı yatırımcıların gözünde cazip hale geliyor. Yabancı yatırımcılar, hukuk bürolarının desteği sayesinde kendilerine güveniyor ve Vietnam'a daha fazla para yatırıyorlar.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths, perakende, tatil köyü, ofis ve konut gayrimenkulü gibi bazı sektörlerin doğrudan yabancı yatırım sermayesi sayesinde olumlu gelişmeler kaydettiğini söyledi.

Özellikle perakende gayrimenkul alanında, AEON Mall, Eylül ayında AEON Mall Hue'nun (8,6 hektar) açılışıyla genişleme planını sürdürüyor. Bu birim ayrıca, Orta bölgenin en büyük ticari merkezini inşa etmek için Thanh Hoa'da 10,5 hektarlık bir arazi satın aldı ve AEON Mall Bien Hoa projesi (12 hektar) için 1/500 ölçekli Ana Planı onayladı. Becamex IDC ayrıca Binh Duong Yeni Kenti'nde 7 hektarlık bir ticari kompleks projesine başladı.

Tatil amaçlı gayrimenkul sektöründe, uluslararası turistler 2024'ün ilk sekiz ayında 11,4 milyondan fazla turistle Vietnam'a geri dönüyor. Bu sayı, bir önceki yıla göre %45,8 ve 2019'a göre %1 daha fazla. 2028 yılına kadar 191 otel projesinin yaklaşık 49.800 oda sunması bekleniyor; bu yeni arzın %75'i orta ve üst segmentte yer alıyor ve %70'i uluslararası lüks otel zincirleri tarafından markalaştırılıyor. Bu da Vietnam'ı bölgede önemli bir pazar konumuna getiriyor.

Konut piyasasında Cosmos Initia, TT Capital ve Koterasu Group, Binh Duong'da yaklaşık 2.000 uygun fiyatlı daire sunan TT AVIO projesini başlattı; Vinhomes, Hanoi'de 4.100'den fazla alçak katlı daire ve 12.600 yüksek katlı daire içeren 385 hektarlık Vinhomes Global Gate projesini tanıttı...

Ofis pazarı açısından, 2024'ün ikinci yarısında Ho Chi Minh şehrinde üç adet B ve C sınıfı proje olan Thaisquare The Merit, Vinatex Building ve CMC Tower B ile yaklaşık 35.000 metrekare ofis alanı eklenecek. Hanoi'de ise iki adet A sınıfı proje olan Taisei Ha Noi Office Tower ve Heritage West Lake ile yıl sonuna kadar 46.000 metrekare daha eklenecek.

Troy Griffiths'e göre, doğrudan yabancı sermaye yatırımı içeren projelerin her şeyden önce şeffaflık ve hukuki netlik sağladığını görmek zor değil. Yabancı yatırımcılar için bu, Vietnam'daki gayrimenkul projelerine yatırım yapmaya karar vermeleri için bir ön koşul.

Daire satış fiyatı metrekare başına 500 milyon VND'ye yaklaşıyor

DKRA Group'un Ekim 2024'te Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki konut piyasasına ilişkin raporuna göre, daire arzı aynı döneme kıyasla hafif bir düşüş gösterdi ve ağırlıklı olarak Ho Chi Minh Şehri ve Binh Duong'da yoğunlaştı.

Piyasa talebinde, özellikle bu ay Binh Duong ve Long An'da satışa sunulan yeni projeler sayesinde toparlanma belirtileri görüldü.

DKRA Group verilerine göre, girdi maliyetlerindeki baskı nedeniyle dairelerin birincil satış fiyatı yüksek seyretmeye devam ediyor. Ho Chi Minh City'ye komşu illerdeki bazı projelerin satış fiyatları, 3-6 ay önce satılan ürün sepetine kıyasla %3-8 oranında arttı.

İkincil piyasada satış fiyatları ve likiditenin toparlanma eğilimi devam ederken, işlemler pembe deftere sahip veya ev teslimi hazırlıkları yapan projelerde yoğunlaşıyor.

DKRA Group'a göre Ho Chi Minh şehrinde ana dairelerin satış fiyatları 30 - 493 milyon VND/m2, Binh Duong 26 - 59 milyon VND/m2, Ba Ria - Vung Tau 35 - 61 milyon VND/m2, Dong Nai 33 - 41 milyon VND/m2, Long An 21 - 29 milyon VND/m2 arasında değişiyor.

Savills Vietnam uzmanları, konut erişilebilirliğini analiz ederek, 2019-2023 döneminde Ho Chi Minh şehrinde konut fiyatlarının yılda ortalama %3 arttığını, bunun da kişisel gelirdeki artışa eşit olduğunu belirtti. Konut fiyatları ile gelir arasındaki uçurum giderek büyüyor ve bu da insanların ev sahibi olmasını zorlaştırıyor.

Ho Chi Minh şehrinde her yıl orta gelirli kesim ve genç hanelerin yaklaşık 50.000 daireye ihtiyacı oluyor. Ancak arz, talebi karşılamaya yetmiyor.

Anketler, Ho Chi Minh City'de 2023'ün üçüncü çeyreğinde satışa sunulan daire projelerinin çoğunun üst segmentte ve Saigon'un doğusunda yer aldığını gösteriyor. Örneğin, Thu Duc City'deki Eaton Park projesinin bir sonraki etabı, Gamuda Land tarafından metrekare başına ortalama 140 milyon VND fiyatla sunuluyor.

Masterise Home, Masteri Grand View projesinin 2 apartman bloğunu da metrekaresi 100 milyon VND'den başlayan fiyatlarla satışa sundu. Bu, yeni kentsel alan The Global City, Thu Duc City'nin ilk yüksek katlı bloğudur.

Thu Duc City'deki Vinhomes Grand Park Kentsel Alanı'nda, Opus One projesinin bir sonraki etabı da metrekare başına yaklaşık 100 milyon VND'den satışa sunuluyor. 5 bodrum katının tamamlanmasının ardından, King Crown Infinity projesi metrekare başına 100 ila 125 milyon VND arasında değişen fiyatlarla yeni bir ürün yelpazesini satışa sunuyor.

Yeşil Şehir projesinde kent, okul ve ticari amaçlı kamu tesisleri inşa etmek için 67 bin 216,8 metrekarelik arazi ayıracak. (Kaynak: XD Gazetesi)

Vingroup Corporation, Yeşil Şehir projesini inşa etmek için 127,4 hektardan fazla araziyi devraldı.

Hanoi Halk Komitesi, Dan Phuong bölgesindeki Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap, Lien Ha komünlerinde 127,4 hektardan fazla araziyi (1. aşama) Kentsel Fonksiyonel Alan - Yeşil Şehir projesini uygulamak üzere Vingroup Corporation - JSC'ye devretmeye karar verdi.

Hanoi Halk Komitesi'nin 18 Kasım 2024 tarihli 6011/QD-UBND sayılı Kararı uyarınca, ilk aşamada tahsis edilen toplam 127,4 hektardan fazla arazinin 409.786,6 metrekaresi konut arazisi olup, arazi kullanım şekli arazi kullanım ücreti tahsilatı ile Devlet arazi tahsisidir.

Bu kez teslim edilecek alan; alçak katlı konut yapımına yönelik 296.011,7 m2 konut arsası, ticari hizmet, ofis, otel, daire gibi fonksiyonlara sahip yüksek katlı konut yapımına yönelik 113.774,9 m2 konut arsasını kapsıyor.

Plana göre, Yeşil Şehir projesinde şehir, okul ve ticari amaçlı kamu tesisleri inşa etmek için 67.216,8 metrekarelik arazi ayıracak. Arazi kullanım şekli, devletin araziyi kiralaması ve tüm kira süresi boyunca arazi kirasını bir kez tahsil etmesidir. Arazi kiralama süresi 50 yıldır. Proje kapsamında ortaokul, ilkokul, anaokulu, ticari hizmet tesisleri, pazarlar inşa edilecek; şehir yönetimi, toplum faaliyetleri, sağlık merkezleri, kültür merkezleri ve toplum faaliyetleri gerçekleştirilecek.

Kentte ayrıca ağaçlandırma ve trafik için 702.065,7 m2 arazi ayrılmış olup, Devlet bu arazileri tapu harcı almadan tahsis etmektedir; 17.470,7 m2 arazi teknik altyapı inşaatı için ayrılmıştır (atık su arıtma tesisi, katı atık transfer alanı, planlanan teknik altyapı alanı, su tesisi, pompa istasyonu); projenin yer üstünde kalan 11.939,4 m2 arazisi ise bahçe, iç yol, teknik altyapı çalışmaları ve ortak kullanıma yönelik ağaçlandırma çalışmaları için ayrılmıştır.

Vingroup Corporation - JSC, projenin teknik altyapısını eş zamanlı olarak kurmak, inşaat yatırımı sonrasında bakım ve onarımını yapmak ve şehrin yönetimi ve ortak kullanımı için yerel yönetime devretmekten sorumludur.

Bu projede, Belediye, C-TT5.1 ile C-TT5.7 arasındaki sembollere sahip parsellerde 8.945,6 metrekarelik araziyi yeniden yerleşim alanları için ayırmıştır. Vingroup Corporation - JSC, eş zamanlı altyapı inşaatına yatırım yapmaktan ve inşaat tamamlandıktan sonra ilçeye devretmekten sorumludur. Arazi kullanım şekli, Devletin arazi kullanım ücreti almadan arazi tahsis etmesidir.

Ev sahiplerinin hakları

2023 tarihli Konut Kanunu'nun 10. maddesi, konut sahipleri ve konut kullanıcılarının haklarını şu şekilde düzenlemektedir:

1. Yurt dışında ikamet eden yerli kuruluşlar, bireyler veya Vietnam vatandaşları olan ev sahipleri aşağıdaki haklara sahiptir:

a) Hukuki mülkiyeti altındaki konutun dokunulmazlığına sahip olma hakkına sahiptir;

b) Konutun, ikamet amacıyla ve kanunla yasaklanmayan diğer amaçlarla kullanılması;

c) Bu Kanun ve Tapu Kanunu hükümlerine göre mülkiyeti kendisine ait olan konut için Tapu Belgesi verilmesi;

d) Bu Kanun, Tapu Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre konut satmak, kiralamak, bağışlamak, takas etmek, vasiyet etmek, ipotek etmek, sermaye koymak; konut alım satım sözleşmelerini devretmek, kiralamak, ödünç vermek, kiraya vermek, konut yönetimini yetkilendirmek ve kanun hükümlerine göre diğer hakları kullanmak; Vietnam'da konut sahibi olma hakkı bulunmayan bir kişiye konut bağışlanması veya vasiyet edilmesi halinde, bu kişi yalnızca o konutun değerine hak kazanır.

Yurt dışında ikamet eden Vietnamlıların arazi kullanım haklarına ilişkin olarak Tapu Kanununda başka hükümler bulunması halinde, bu hükümler uygulanır;

d) Bu Kanun ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine göre söz konusu konut alanında kamu hizmetlerinden ortaklaşa yararlanılması.

Apartman maliki olması halinde, apartmanın ortak mülkiyeti ve apartmanın ortak alt yapısı üzerinde, ticaret amacıyla inşa edilen veya kanun hükümlerine veya konut alım satımı ya da kira sözleşmesine göre Devlete devredilmesi gereken yapılar hariç olmak üzere, birlikte mülkiyet ve birlikte yararlanma hakkına sahiptir;

e) Bu Kanun ve İmar Kanunu hükümlerine göre konutların bakımı, onarımı, yıkımı ve yeniden inşası;

g) Bu Kanunun 7 nci maddesi hükümlerine göre korunan konut edinme hakkına sahip olmak;

h) Meşru mülkiyet haklarını ihlal eden fiilleri ve konut hukukuna aykırı diğer fiilleri şikâyet etmek, ihbar etmek ve dava etmek;

i) Kanunda öngörülen diğer haklar.

2. Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi konut sahipleri, bu Kanunun 20 nci maddesinde belirtilen haklara sahiptirler.

3. Ev sahibi olmayan konut kullanıcıları, ev sahibiyle yaptıkları sözleşmeye göre konutu yönetme ve kullanma haklarını kullanma hakkına sahiptirler.

Dolayısıyla ev sahipleri yukarıda sayılan haklara sahip olurlar.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-attracts-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html