Gayrimenkul piyasasının toparlanmasında olumlu ivme

Birçok risk ve zorlukla karşı karşıya olmasına rağmen, Vietnam emlak piyasası hala toparlanmanın temellerine ve temellerine sahip. Çünkü bu yılın sonundan itibaren ve 2024'ün sonraki aylarında, piyasanın çerçeveyi tamamlama, yasal engelleri kaldırma ve toparlanma süreci için olumlu bir ivme yaratma konusunda Hükümet , bakanlıklar ve ilgili birimlerin mekanizma ve politikalarından "desteğe" ihtiyacı devam edecek.

Ülke genelinde çözüm bekleyen 1.200'e yakın proje var, ancak bunların yalnızca 500'ü değerlendiriliyor. (Fotoğraf: Milletvekili)

Son yıllarda, gayrimenkul piyasası, kısmen büyük yatırım talebi nedeniyle oldukça hızlı bir şekilde gelişti. Ancak, şu ana kadar bu piyasa, fiyatların aşırı yükselmesi ve yasal sorunlar nedeniyle "soğuma" sürecinde... yatırımcıların güvenini zedeliyor. Bunun açık bir kanıtı, ülke genelinde çözüm bekleyen 1.200'e yakın proje olmasına rağmen, sadece yaklaşık 500 projenin değerlendirilmesi, yani 800'den fazla projenin hala... beklemede!

GP Invest Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep'e göre, işletmelerin sorunlarının %70-80'i hukuki konular ve idari prosedürlerle ilgili. Bu nedenle, işletmeler Ulusal Meclis'in geçirmeyi düşündüğü yasal konuları sabırsızlıkla bekliyor. Örneğin, saha temizliği, prosedürler ve kurtarma mekanizmaları uzuyor... 15 yıldır bu çalışmaları tamamlamayan projeler var. Yatırım prosedürlerine gelince, şu anda bir proje 30'dan fazla mühür talep etmek zorunda. Bu da işletmelerin sağlığını zedeliyor.

Bu görüşü paylaşan Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği Başkanı Bay Nguyen Van Dinh, emlak piyasasının mevcut zorluklarının aynı zamanda emlak piyasasının kendisinden de kaynaklandığını ve emlak sektörünün birçok sorun yaşadığını belirtti. Devlet Bankası ve İnşaat Bakanlığı'nın fonksiyonel birimlerinden alınan istatistikler, metrekaresi 25 milyon VND'nin altında daire fiyatının çok az olduğunu, hatta neredeyse hiç bulunmadığını gösteriyor. Şu anda piyasada arz ve talep arasında büyük bir dengesizlik var; arzın büyük kısmı üst gelir grubu ve orta gelir grubu. Düşük gelirli kesime hizmet veren alt gelir grubu ise hâlâ sınırlı.

Başbakanlık Resmi Yazısı 993/CD-Ttg'nin uygulanması için düzenlenen son çevrimiçi konferansta, Devlet Bankası Başkan Yardımcısı Sayın Dao Minh Tu, son zamanlarda konut fiyatlarının çok yavaş düştüğünü, hatta arttığını, kredi faiz oranlarının ise düştüğünü söyledi. Gayrimenkul sektörünün konut fiyatları "oyununda" birleşmesi gerekiyor. Şu anda konut fiyatları çok yüksek ve işletmelerin piyasa alım gücü sorununu çözebilmeleri için bu konuyu dikkate almaları gerekiyor.

Ho Chi Minh Şehri verilerine göre, 2020'den bu yana, lüks konutlar piyasadaki ürünlerin %70-80'ine kadar ezici bir paya sahip olmuştur, geri kalanı ise orta sınıf segmenttir. Son 3 yılda şehirde metrekaresi 25 milyon VND'nin altında uygun fiyatlı konut kalmamışken, bu segment 2017'de %44'ten fazlasını oluşturuyordu. Bu arada, konut fiyatları 2017'den beri artmaya devam ederek, düşük-orta gelirli kişilerin finansal kapasitesini aştı. Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, düşük-orta gelirli kişilerin yılda 100 milyon VND biriktirmesi durumunda, 2-3 milyar VND'lik uygun fiyatlı bir daire satın alabilmelerinin yaklaşık 25 yıl süreceğini belirtti. Sosyal konutlarda ise politika değişmezse, yıllık 60 milyon VND tutarında kişisel gelir vergisi ödeyenler bu konutları satın alamayacak, uygun fiyatlı ticari konutlar ise ulaşılamaz durumda.

Devlet Bankası Başkanı Nguyen Thi Hong, gayrimenkul yatırım talebinin yeniden artmasını teşvik etmek için proje şeffaflığı ve fiyatlandırmanın önemli konular olduğunu söyledi. İşletmelerin ve şirketlerin de Hükümetin 33 Sayılı Kararı'ndaki talimatlarını takip etmeleri gerekiyor. Bu talimatlara göre iyi kurumsal yönetim, dengeli kâr hedefleri, ürün yapısı, fiyat indirimleri vb. dikkate alınmalıdır. Ardından, bakanlıklar, şubeler ve yerel yönetimlerin çözümleriyle birlikte bu pazarın yatırım talebi teşvik edilecektir.

Son zamanlarda kaydedilen bir dizi olumlu sinyalle birlikte, birçok uzman emlak piyasasının dip seviyesini aştığını ve yeni bir döngüye girdiğini, bunu aracı kurumlar, emlakçılar vb. gibi insan kaynaklarına olan ihtiyacın takip ettiğini düşünüyor. Emlak piyasası, 2023'ün üçüncü çeyreğinden itibaren işlemlerde keskin bir artışla canlanmaya başladı ve müşterilerin projelerin satış etkinlikleri sırasında aktif olarak piyasaya geri dönmesi sağlandı. Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) yakın tarihli bir raporuna göre, piyasanın yeni bir evreye girdiğinin ilk işareti artan likidite. Özellikle, 2023'ün ikinci çeyreğinde piyasa 3.700 işlem kaydetti; bu, ilk çeyrekteki 2.700'e kıyasla %37'lik bir artışa işaret ediyor. Üçüncü çeyrekte piyasa, 2023'ün ikinci çeyreğine göre 1,5 kat daha yüksek olan yaklaşık 6.000 işlem kaydetti.

VARS'a göre, son zamanlarda ülke çapında başlatılan yeni projeler birçok yatırımcının ilgisini çekti. Potansiyel bölgelerdeki bazı projelerde rezervasyonlarda ani bir artış kaydedildi. Ayrıca birçok kişi 5 milyar VND'nin üzerinde değere sahip müstakil evler, villalar ve ticari gayrimenkul ürünleri için "ödeme" yaptı.

Aslında, 2023'ün dördüncü çeyreğinde gayrimenkul piyasası, yatırımcı güveninin güçlenmesi, daha düşük faiz oranları ve piyasadaki daha uygun arz kaynakları sayesinde önceki üç çeyreğe kıyasla açıkça iyileşen işlem sonuçlarıyla toparlanacaktır. Gayrimenkul piyasasının son birkaç ayda belirgin bir şekilde toparlanması sayesinde, bu alanla ilgili iş piyasası da tekrar hareketlendi. Gayrimenkul piyasasının büyümesi aynı zamanda faiz oranı faktöründen de kaynaklanmaktadır. Şu anda, bankalardaki tasarruf faiz oranları keskin bir şekilde düşüyor, bazı yerlerde yalnızca %3-5/yıl. Bu, birikmiş parası olan kişileri gayrimenkul gibi daha cazip bir yatırım kanalına geçmeye teşvik ediyor; oysa gerçekte, gayrimenkul satın almak için tercih edilen kredi faiz oranı ilk yıl ortalama %7-9/yıl civarında dalgalanıyor.

Birçok uzman, gayrimenkul sektörünün daha belirgin bir şekilde toparlanma döneminin 2024'ün ikinci çeyreğinden sonra olacağını öngörüyor. Banka faiz oranları düştüğünde, bunun piyasa üzerinde belirgin bir etkisi olacak. Şu andan 2024'ün başlarına kadar işletme faiz oranlarını düşürmek zor olacak. Sebep enflasyon değil, temel sorun döviz kuru baskısı. Döviz kuru çok fazla artarsa, sadece nakit akışı değil, aynı zamanda işletmenin kendisi de çok zorlanacak. VND'nin devalüasyon seviyesini hala kabul etmeliyiz, ancak çok yüksek olmamalı.

HoREA, piyasanın büyüme potansiyelini değerlendirirken, toparlanma belirtilerinin 2024'ün ikinci yarısından itibaren belirginleşeceğini belirtti. Zira en büyük yasal sorunlar ve engeller, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu vb. taslak değişikliklerle devlet kurumları tarafından çözülüyor. Yüzlerce proje de çözüme kavuşturuluyor; yatırımcıların yeniden yapılandırılması, ürünlerin yeniden yapılandırılması ve konut fiyatlarının düşürülmesiyle birlikte, piyasanın toparlanma potansiyeli artıyor. Gayrimenkul piyasası hâlâ oldukça zorlu bir dönemden geçiyor olsa da, aşağıdaki itici güçler sayesinde güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir kalkınma yönünde toparlanma ve sürekli büyüme potansiyelini kesin olarak teyit etmek için kesinlikle bir temel mevcut: Ulusal Meclis, Konut Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş), Gayrimenkul Ticareti Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş), Kredi Kuruluşları Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş) ve Emlak Müzayedesi Kanunu Taslağı'nı (Değiştirilmiş) görüşüyor... Bunlar yürürlüğe girerse, gerçeğe yakın bir uyum, birlik ve uygulanabilirlik sağlayacak. Dahası, konutlara, özellikle uygun fiyatlı konutlara ve sosyal konutlara olan gerçek talep hâlâ çok büyük...

Yeni piyasa döngüsünün çok farklı etkenlere sahip olacağını düşünüyorum çünkü mevcut eğilim gerçek değerler geliştirmeye, müşterilerin gerçek ihtiyaçlarını karşılamaya ve piyasanın toparlanmasına önemli ölçüde katkıda bulunmaya odaklanmak yönünde.

Ancak ekonomi uzmanı Vo Tri Thanh'ın da belirttiği gibi, Hükümet, İnşaat Bakanlığı'nın kararname ve genelgelerdeki bazı içerikleri değiştirmesi de dahil olmak üzere çözümler üretiyor. Bankaların "para yatırabilmesi" için yasanın açık olması gerekiyor. Gayrimenkul piyasasının toparlanma için birçok temeli var, ancak aynı zamanda birçok risk ve zorlukla da karşı karşıya. Bu yılın sonundan 2024'ün sonraki aylarına kadar, piyasanın Hükümet, bakanlıklar ve ilgili birimlerin mekanizma ve politikalarından "desteğe" ihtiyacı devam edecek ve bu da toparlanma süreci için olumlu bir ivme yaratacak.

Vietnam Komünist Partisi

Kaynak bağlantısı