Ucuz para gayrimenkule güçlü bir şekilde akıyor: Yatırım fırsatı mı, potansiyel risk mi?

2025 yılında gayrimenkule ucuz para akışı olacak ve bu da altın fiyatlarının zirve yaptığı ve hisse senetlerinin sert dalgalandığı bir dönemde bu piyasayı cazip bir gayrimenkul yatırım kanalı haline getirecek. Spekülatörler kârlarını artırmak için bu fırsatı hızla değerlendirirken, arsa fiyatları insanların gelirinin çok ötesinde hızla artarak birçok potansiyel risk oluşturuyor.

Gayrimenkul sektörü "rüzgârın" etkisinde mi?

2025'in ilk 8 ayında, Vietnam ekonomisi yaklaşık 1,8 milyar VND ile "canlandı" ve bu da düşük faiz oranlarının dip seviyede kalmasına neden oldu. Bol nakit akışı, hisse senetleri ve özellikle gayrimenkul gibi kaynaklara hızla sığındı. 30 Haziran itibarıyla, gayrimenkule ilişkin ödenmemiş krediler 3,18 milyon VND'ye ulaştı; bu, 2024 sonuna göre 2,4 kat daha yüksek ve tüm sistemin toplam ödenmemiş borcunun %18,5'ini oluşturuyordu. Özellikle gayrimenkule kredi veren bazı bankalar, toplam ödenmemiş borcun %64'ünden fazlasını oluşturuyordu.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IRE) Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong, ucuz sermayenin, otoyol altyapısı, Vietnam'a doğrudan yabancı yatırım, turizm ve artan gelir gibi uzun vadeli etkenlerle birleşerek gayrimenkul sektörüne belirgin bir ivme kazandırdığını belirtti. Nitekim son yıllarda, otoyollar, havalimanları ve nehir köprüleri gibi her kamu yatırım projesi, bölgesel bağlantıyı değiştirmekle kalmayıp aynı zamanda çevredeki arazi fiyatlarında da anında artışa neden oldu.

Uygun fiyatlı konutlara yönelik gerçek talep karşılanmadığı için, sermaye lüks projelere, tatil köylerine veya daha sonra terk edilen spekülatif arazilere akıyor.

Aynı zamanda, küresel şirketler tedarik zincirlerini yeniden yapılandırırken Vietnam'a güçlü bir doğrudan yabancı yatırım akışı yaşanıyor ve bu da endüstriyel gayrimenkul, lojistik, ofis ve hatta uzmanlar için konut piyasasına olan talebi artırıyor. Turizmin toparlanması da tatil köyü gayrimenkullerine "can verirken", insanların gelirleri giderek artarak konut satın alma güçlerini güçlendiriyor.

Dr. Luong, "Gayrimenkulün hem para politikasından hem de makroekonomik dinamiklerden 'olumlu bir rüzgar' aldığı söylenebilir, bu da 2025 gayrimenkul piyasasını bu dönemde nakit akışının öncelikli tercihi haline getiriyor" dedi.

Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi İcra Direktörü Sayın Nguyen Quang Huy, piyasanın ivme kazanmasının nedenlerini analiz ederek, Kuzey-Güney Otoyolu, uluslararası havalimanları, nehir köprüleri veya yüksek hızlı demiryolları gibi temel altyapılara yapılan kamu yatırımlarının, kentsel gelişim ve sanayi parkları için alanı genişletirken, yeni bağlantı bölgelerindeki arazi değerini de artırdığını belirtti. Ayrıca, Vietnam'ın küresel tedarik zincirindeki konumu giderek yükselirken, Vietnam'a yönelik doğrudan yabancı yatırım dalgası güçlü bir şekilde devam ediyor. Bu durum, yalnızca sanayi arazisi, depo ve ofislere olan talebi artırmakla kalmıyor, aynı zamanda yabancı uzmanlar için bir konut piyasasının oluşmasına da yol açıyor.

Hanoi şehrinin An Khanh komününde çok sayıda terk edilmiş villa.

Bay Huy'a göre, turizmdeki güçlü toparlanma Vietnam'ı cazip bir destinasyon haline getirerek tatil amaçlı gayrimenkul, otel ve ticaretin büyümesini teşvik etti. Özellikle son yıllarda ekonomi ve halkın geliri artarak konut alım gücü için sağlam bir temel oluşturdu. Dolayısıyla, tasarruf ve altın kanallarından para akışı bağlamında, gayrimenkul yatırımı sermaye çekme potansiyeli olan güvenli bir kanal olarak ortaya çıktı.

Finansal kaldıraç ve potansiyel riskler

Ucuz sermayeye ek olarak, birçok yatırımcı finansal destekli, 5 yıla kadar anapara ödemesiz dönemli ve dairenin ilk değerinin yalnızca %10-30'unu ödemeyi gerektiren konut kredisi paketleri başlattı. Bu, gerçek alıcılar için bir avantaj olmakla birlikte, spekülatörlerin finansal kaldıraç kullanmasının da önünü açıyor.

3 milyar VND değerindeki bir daire ve sadece 600-900 milyon VND değerindeki öz sermaye ile spekülatörler, 1-2 yıl sonra %50-70'lik bir orana denk gelen 450-600 milyon VND kâr bekleyebilirler. "Ateşli" dönemde, birçok kişi evi teslim almadan önce bile kârını ikiye katladı.

Kârın cazibesi, piyasaya bir F0 yatırımcı dalgası çekti. Fiyatların artmasını bekleyerek mallara tutunuyorlar ve "kıtlık - yüksek fiyatlar - sanal işlemler" döngüsü yaratıyorlar. Bu durum, piyasayı yapay olarak canlı hale getirirken, uzun vadeli istikrarsızlık riskini de gizliyor.

Ayrıca, bazı işletmeler üretim ve iş adına borç alıp gerçekte gayrimenkule yatırarak "yasayı atlatıyor" ve kredi tahsisinde bozulmalara yol açıyor. Bu durum, reel üretim için sermaye akışının verimliliğini düşürmekle kalmıyor, aynı zamanda gayrimenkul piyasasını aşırı ısınmaya iterek kolayca bir gayrimenkul balonunun oluşmasına yol açıyor.

Dr. Tran Xuan Luong şu uyarıda bulundu: "Ucuz sermaye gayrimenkule akıyor ve birçok projenin satış fiyatını gerçek değerinin çok ötesine taşıyor. Birçok işletme de üretimin gücünden yararlanarak sermaye ödünç alıp gayrimenkule yöneliyor ve bu da piyasanın bozulmasına neden oluyor."

Gerçekte, birçok proje insanların gelirinin 5-7 katı fiyatlara satılıyor. Bu fark, arz ve talep arasında ciddi bir dengesizliği gösteriyor. Uygun fiyatlı konutlara olan gerçek talep karşılanmazken, sermaye lüks projelere, tatil köylerine veya daha sonra terk edilen spekülatif arazilere akıyor.

"Daha da tehlikelisi, 'sörf' zihniyetinin geri dönmesi. Küçük yatırımcılar, alım satım yapmak için kısa vadeli sermaye ödünç alarak sanal likiditeyi artırıyor. Faiz oranları aniden tekrar yükselirse veya kredi daralırsa, bu grup borcunu geri ödemek için en büyük baskı altında olacak ve tüm sisteme yayılan bir "çöküş" riskiyle karşı karşıya kalacak. Vietnam emlak piyasasının tarihi, işletmeler, bankalar ve insanlar için ciddi sonuçlar doğuran birçok "arazi çılgınlığına" ve ardından gelen donmalara tanık oldu," diye analiz etti Bay Luong.

Aynı görüşü paylaşan ekonomist Nguyen Quang Huy, emlak piyasasının hareketli olmasına rağmen hâlâ birçok potansiyel risk taşıdığı konusunda uyardı. Her şeyden önce, arazi fiyatlarının satın alma gücünün ötesinde artma riski var. Bazı bölgelerde çok fazla para yoğunlaştığında, arazi fiyatları gelirden daha hızlı yükselebilir ve bu da arz-talep dengesizliğine yol açabilir. Bir diğer önemli sorun ise likidite dengesizliği; özellikle altyapıdan uzak veya yasal belgeleri eksik projeler olmak üzere tüm ürünlerin yeniden satılması kolay değildir. Son olarak, kalabalık psikolojisi riski var; birçok kişi trendi takip edebilir, ancak piyasa uyum sağladığında kolayca finansal baskıya düşerler.

Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi İcra Direktörü Sayın Nguyen Quang Huy

Uzmanlar, gayrimenkul balonlarını önlemek için piyasanın, özellikle spekülatif segmentteki gayrimenkule yönelik sermaye akışlarını yönetip kontrol edecek çözümlere ihtiyaç duyduğunu söylüyor. Yatırım sermayesi, gerçek değer yaratan alanlara geri döndüğünde, ekonomi dengeli ve sürdürülebilir bir kalkınma sağlayabilir.

vov.vn

Source: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html