Gayrimenkul piyasasının çekiciliğini artırmak

Şehir yönetimi şu anda kaynaklarını bu hedefe odaklıyor ve bu aynı zamanda gayrimenkul piyasasının gelecekte büyümeye devam etmesi için itici bir güç olarak kabul ediliyor.

Büyük yön

2008 yılı Hanoi için özellikle önemli bir yıl oldu. Ha Tay eyaleti (eski) resmen başkente bağlandı ve şehrin idari sınırları 3,6 kat artarak dünyanın 17. büyük başkenti haline geldi.

Başkentin idari sınırlarının genişletilmesi kararı, o dönemdeki liderlerin ulusal kalkınmaya yönelik stratejik vizyonunu ortaya koyan yeni bir düşünce biçimi olarak değerlendirildi; ekonomik gücü artırmayı hedeflerken, aynı zamanda Başkente zayıf veya mevcut olmayan işlevleri tamamlayacak kadar arazi sağlamak, ancak daha da önemlisi bölgedeki benzer şehirlerle başarılı bir şekilde rekabet edebilmek amaçlandı.

Hoa Lac uydu kentsel alanı, Hanoi . Fotoğraf: Thuy Ha

Sınırların genişletilmesinin hemen ardından, Başkent yetkilileri kentsel planlama ve kalkınma projelerini yeniden inşa etmeye başladı. Bunlardan en önemlisi, Başbakan tarafından 26 Temmuz 2011 tarihli ve 1259/QD-TTg sayılı Kararname ile onaylanan, 2050 vizyonuna sahip 2030 Hanoi Başkent Ana Planı'dır.

Özellikle bu Planlama, Başkent Hanoi'nin, merkezi kentsel alan ve 5 uydu kentsel alanı (Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen ve Soc Son) içeren kentsel kümelenme modeline göre gelişeceğini öngörmüştür.

Uydu kentler, şehir merkezine yaklaşık 25-30 km uzaklıkta olup, hem uydu kentlerin bağımsızlığını sağlayan hem de yüksek hızlı ulaşım araçlarına (şehir içi tren, otobüs...) dayalı merkez şehre destek sağlayan, eş zamanlı altyapı geliştirmeye ve merkez kentin bazı işlevleri üzerindeki yükü azaltmaya yönelik (sanayi, eğitim-öğretim, ileri teknoloji, sağlık, turizm...) optimum bir uzaklıktır.

Şehir merkezinin altyapı sistemiyle giderek daha fazla yüklenmesi bağlamında, özellikle tarihi şehir içi bölgelerinde (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung) mekanik nüfus hızla artarken, nüfus yoğunluğu 35.000-40.000 kişi/km2 seviyesindedir. Bu nedenle, insanları yaşamaya çekmek, nüfus yoğunluğunu yaymak ve merkez bölgedeki altyapı baskısını azaltmak için uydu kentsel alanlar inşa etmek son derece gereklidir.

“Çok işlevli bir kentsel alan olan başkent Hanoi, idari sınırlarının genişlemesiyle birlikte küreselleşen dünyada bölgedeki diğer kentsel alanlarla eşit rekabet dönemine girmiştir.

Hanoi Şehri'nin uydu kentsel alanlar inşa etme politikası, kentsel işlevleri mükemmelleştirmek, gayrimenkul piyasası için yeni bir gelişme ivmesi yaratmak üzere insan kaynaklarını çekmektir; ya da başka bir deyişle, uydu kentsel alanların planlanması, zamanın trendine uygun olarak yeni işlevler ekleyecek ve aynı zamanda başkent için daha büyük bir rekabet gücü yaratacaktır" - şehir planlama uzmanı - Dr. Mimar Hoang Huu Phe analiz etti.

Planlama uygulamasında daha fazla kararlılığa ihtiyaç var

Hanoi Şehri uydu kent alanlarını geliştirmek için bir proje inşa ettiğinden beri, yatırım ve gayrimenkul sektörü yön değiştirdi. Buna bağlı olarak, hem insanlar hem de işletmeler bu bölgelere taşınma eğiliminde oldu ve bu da gayrimenkul piyasasının olumlu bir büyüme kaydetmesine yardımcı oldu.

Örneğin, Hoa Lac uydu kentsel alanında, 2017 yılında kentsel alana yakın yerleşim alanındaki arsaların fiyatı 6-10 milyon VND/m2 olarak ilan edilmişken, şu anda 20-25 milyon VND/m2'ye yükselmiş olup, yakın gelecekte tüm bu alana bağlantı altyapı sistemi tamamlandığında artışın devam etmesi beklenmektedir.

"Şehrin Hoa Lac uydu kentsel alanında altyapı yatırımlarını teşvik ettiği 2017 yılında, arsa fiyatlarının artacağını öngördüm ve Thach Hoa komününde (Thach That bölgesi) 300 m2'lik bir arsayı metrekaresi sadece 9 milyon VND'ye satın alarak bir kahve dükkanı işletmeye başladım. Şu ana kadar satın aldığım arsanın metrekaresi yaklaşık 23 milyon VND değerindeydi. 2022'nin başlarındaki arsa çılgınlığı sırasında bir müşteri bana metrekaresi yaklaşık 30 milyon VND ödedi," dedi Dong Da bölgesinde ikamet eden Bay Nguyen Xuan Doan.

Uzmanlara göre, kentleşme süreciyle birlikte altyapı sisteminin genişletilmesi ihtiyacının yanı sıra, salgın hastalıklar, özellikle son dönemde yaşanan Covid-19 pandemisinin olumsuz etkileri, güvenli barınma ihtiyacının artmasına neden oldu ve bu nedenle insanların banliyölere göç etme eğilimi artıyor.

Özellikle kentsel alan olarak planlanan alanlar, altyapı... dolayısıyla uydu kentsel alanların cazibesi giderek artıyor.

"Hanoi'nin tüm bölgeleri, özellikle de uydu kentsel alanlar olarak planlananlar, kendine özgü potansiyel ve avantajlara sahip. Bu durum, gayrimenkul piyasasının gelişimini daha da canlandıracak. Çünkü bu bölgelerde yatırım için teşvik edilen ve iyi fiyat artış oranlarına sahip birçok büyük gayrimenkul projesi bulunuyor. Ayrıca, uydu kentsel alanlar, şehrin banliyölere nüfus artışını desteklemek için yatırımları teşvik etmeye devam etmesiyle teknik altyapı sisteminden de büyük ölçüde yararlanıyor. Bu süreci hayata geçirmek için 3.5, 4 ve 5 No'lu Çevre Yolları kullanılıyor." - batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Nguyen Quoc Anh değerlendirdi.

Ancak nesnel bir bakış açısıyla, Hanoi'nin uydu kentsel alanlarına yatırım uygulaması hâlâ birçok zorluk ve sorunla karşı karşıya. Planlama projesinin tamamlanmasının üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçti, ancak gerçekte kaynak yetersizliği nedeniyle uygulama yavaş ilerledi ve bu da "petrol sızıntısı" sonrasında yatırım yapılmasına yol açtı. Bu nedenle altyapı sistemi modern bir şekilde inşa edilmiş olmasına rağmen bağlantı eksikliği mevcut; detaylı planlama sık sık değişiyor ve bu da arazi fonunun bölünmesine ve parçalanmasına neden oluyor...

"Başkentin uydu kentsel alanlarının statülerine ve konumlarına uygun şekilde gelişebilmesi için, planlama çalışmalarının daha köklü, planlama danışmanlarının rolü de dahil olmak üzere, bağlantılı ve pratik olması gerekiyor. Başka bir deyişle, planlama çalışmaları, parçalanmış, bölünmüş bir arazi parçasında bırakılan fikirlerden ibaret değil, yatırım gerçekliğiyle yakından bağlantılı olmalıdır. Uydu kentsel alanların inşası, Ecopark, Ocean Park gibi bazı şirket ve işletmelerin kentsel alan projelerinden edinilen deneyime dayanabilir..." - Hanoi Şehir Planlama Enstitüsü eski Müdürü Mimar La Thi Kim Ngan söyledi.

 

Uydu kentsel gelişim, gelişmiş ülkelere birçok başarı getirmiş bir modeldir ve bu, merkez bölgedeki nüfus dağılımı, bölgesel bağlantı ve ekonomik kalkınma gibi birçok sorunu çözme beklentisini beraberinde getirerek başkent Hanoi için de oldukça uygun bir modeldir. Ancak, 10 yıldan fazla bir süredir çoğu uydu kent, politika mekanizmalarının, kolaylaştırmaların ve işletme çekiciliğinin eksikliği nedeniyle gelişmemiştir. Bu nedenle, kentsel gelişim için net kriter ve standartların yanı sıra uygulama ve yatırım çekme planlarına ihtiyaç duyulmaktadır.

Vietnam Şehir Planlama ve Kalkınma Derneği Başkan Yardımcısı, Dr. Mimar Dao Ngoc Nghiem

Kaynak: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html