Artan fiyatların baskısı altında daire satın alma sorununun çözümü

Daire fiyatları istikrarlı bir şekilde artıyor

Hızlı ekonomik kalkınma ve kentleşme, konut talebinde keskin bir artışa yol açarken, arsa kaynakları giderek tükenmekte, sermaye kaynaklarına ilişkin politikalar ve emlak piyasasını kontrol eden kurum ve kuruluşların kararları nedeniyle projelerin yavaş uygulanması nedeniyle konut arzı sürekli olarak azalmaktadır. Altyapı ve kamu hizmetlerinin iyileştirilmesiyle kentsel arazilerin değerinin artmasıyla birlikte, daire fiyatları son yıllarda sürekli olarak yeni seviyelere ulaşmıştır.

1. Hanoi'de daire fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda sürekli artış kaydetti.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verilerine göre, Hanoi'deki daire fiyat endeksi 2023'te 2019'a kıyasla yaklaşık yüzde 38 arttı. Ho Chi Minh şehrinde ise bu oran yüzde 16 oldu.

VARS'ın, zaman içinde piyasa hareketlerinin etkisi altında gayrimenkul fiyatlarındaki dalgalanmaları yansıtmak amacıyla araştırdığı Gayrimenkul Fiyat Endeksi Projesi kapsamındaki endekslerden biri de daire fiyat endeksidir.

Özellikle Hanoi'deki daire fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasalarda sürekli olarak artış gösteriyor. Bu arada, Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları da yeniden artış döngüsüne girmeye başladı ve ikincil piyasadaki lüks ve üst düzey projelerde kademeli bir düşüş yaşanıyor.

Konut talebindeki güçlü artış, yalnızca kentsel hanelerin konut ihtiyaçlarından, iş gücündeki sürekli artıştan ve özellikle Hanoi'de çalışmak ve okumak için şehirlere akın eden öğrencilerden kaynaklanmıyor. Ayrıca, özellikle piyasanın toparlanmasıyla birlikte, sosyal mesafe döneminden bu yana yerleşim bölgelerindeki eski ve yeni dairelerin kira fiyatlarının sürekli artması nedeniyle artan yatırım talebinden de büyük ölçüde etkileniyor.

Batdongsan.com.vn'den alınan istatistikler, Ocak 2024'te ülke genelinde satılık dairelere olan ilginin 2023'ün aynı dönemine kıyasla %66, emlak ilanlarının sayısının da %46 arttığını gösteriyor. Özellikle, Ocak 2024'te Hanoi'de daire aramalarının sayısı aynı döneme kıyasla %71 arttı. Benzer şekilde, Ho Chi Minh şehrinde de daire talebi %59 arttı. Bu eğilim, diğer birçok il ve şehirde de benzer şekilde devam ediyor.

Ev alıcısı talebindeki güçlü artışa rağmen, daire arzı orantısız bir şekilde artmaya devam ediyor. 2023 yılında hem Hanoi hem de Ho Chi Minh City pazarlarında daire arzında düşüş kaydedildi.

Hanoi'de 2023 yılında yeni daire arzının, bir önceki yıla kıyasla yaklaşık %31 düşüşle 10.500 adet olacağı tahmin ediliyor. Ho Chi Minh şehrinde ise yeni daire arzının, 2022'nin aynı dönemine kıyasla %50'den fazla düşüşle yaklaşık 7.500 adet olacağı tahmin ediliyor.

Son zamanlarda yeni onaylanan gayrimenkul projelerinin sayısının giderek azalması ve devam eden projelerin hukuki ve sermaye sorunları nedeniyle "zorluklarla" boğuşması nedeniyle daire arzı azaldı. Hükümet, bakanlıklar ve ilgili birimlerin zorlukların üstesinden gelme çabaları kayda değer sonuçlar elde etse de, 2023 yılında hayata geçirilen ve yeniden başlatılan proje sayısı keskin bir şekilde arttı, ancak gayrimenkul sektöründeki nakit akışı baskısı henüz azalmadı.

Sosyal konutların artacağı, daire fiyatlarının düşeceği beklentisi

Buna göre, 2023 yılı ortalarından itibaren kamu yönetim kuruluşlarının çabaları sayesinde kurumsal tahvil ihraçları yoluyla sermaye seferberliği durumu giderek iyileşiyor.

Ancak, tahvil vadesinin baskısı, özellikle gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmeler için 2024 yılında da bir zorluk olmaya devam ediyor. Vietnam Tahvil Piyasası Birliği'nin (VBMA) son verilerine göre, yaklaşık 115,7 trilyon VND tutarında gayrimenkul kurumsal tahvili vadesi dolacak ve bu da bu yıl vadesi dolacak kurumsal tahvillerin toplam değerinin %41,4'ünü oluşturuyor.

1. Uygun ve orta segmentteki konut fiyatları özellikle büyük şehirlerde artmaya devam edecek.

2024 yılının ilk aylarında ihraç faaliyetleri, tahvil ihraçları ve işlemleri için daha zorlu koşullar nedeniyle engellerle karşılaşmaya başladı. Bunlar arasında, profesyonel menkul kıymet yatırımcılarına ilişkin düzenlemeler ve 08/2023/ND-CP sayılı Kararname ile bir süre uzatıldıktan ve ertelendikten sonra 2024 yılı başından itibaren 65/2022/ND-CP sayılı Kararname'nin yeniden yürürlüğe girmesiyle zorunlu kredi derecelendirmelerine ilişkin düzenlemeler yer alıyor. Ancak bu, yalnızca kısa vadeli bir zorluktur; uzun vadede 65 sayılı Kararname'nin uygulanması, kurumsal tahvil piyasasının daha sağlıklı bir şekilde gelişmesine yardımcı olacaktır.

Kredi sermayesi açısından, gayrimenkul sektöründeki faaliyetlere ilişkin kredi bakiyesi, bankacılık sektörü, Hükümet ve ilgili kurumların projelere yönelik zorlukları ortadan kaldırmaya yönelik çözümleri sayesinde sürekli olarak artmıştır.

Ancak, kredi faiz oranları düşük kalmasına rağmen, 2024'ün ilk aylarında tüketici kredisi ve gayrimenkul alımları 2023'ten itibaren düşmeye devam edecek. Enflasyon ve faiz oranı dalgalanmaları hâlâ öngörülemez olduğundan, ev satın almak için borç almak ve aylık 10 milyon VND'yi aşan borcu ödemek, gelecekteki iş ve gelir durumlarından emin olmayan birçok aile için bir yük haline geliyor.

Ancak Tet'ten sonra, insanların tekrar yatırım yapmaya başlamasıyla, çeşitli gayrimenkul ekosistemlerine sahip bazı ticari bankalarda konut satın alma kredisi bir miktar arttı.

Uzun bir düşüş döneminin ardından, piyasanın toparlanması ve devlet yönetim kurumlarının projeler önündeki yasal engelleri kaldırma çabaları sayesinde, her iki özel kentsel bölgedeki daire arzının da yeniden artması bekleniyor. Özellikle sosyal konut ve işçi konutları arzı. Ancak bu arzın resmi olarak piyasaya sürülmeden önce yasal prosedürlerin tamamlanması zaman alıyor ve çoğunlukla merkezden uzak bölgelerden geliyor.

Bu nedenle VARS, kısa vadede büyük şehirlerin merkezlerindeki daire fiyatlarının, özellikle uygun fiyatlı ve orta segmentteki konutlarda, artmaya devam edeceğini öngörüyor. Öte yandan, lüks ve üst segment projelerin alım ve satım fiyatlarında hafif bir düşüş yaşanabilir.

VARS, mevcut piyasadaki bir dizi olumlu faktörün temellerinin atılmasıyla birlikte, gayrimenkul sektörüyle ilgili yeni yasaların 2025 yılı ortalarında yürürlüğe girmesiyle birlikte, sosyal konut ve işçi konutu yatırımcıları ve alıcıları için zorlukları ortadan kaldıracak yeni düzenlemelerin resmen yürürlüğe girmesini bekliyor. Sosyal konut arzı artacak ve daire fiyatları, gerçek konut ihtiyacı olan kişiler için daha uygun bir seviyeye inecek.

Ngan Giang

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html