Başbakan'ın sorusunun şifresini çözelim: Daire fiyatları neden sürekli artıyor?

22 Eylül öğleden sonra, Konut Politikası ve Emlak Piyasası Merkezi Yönlendirme Komitesi'nin olağan toplantısında, Yönlendirme Komitesi Başkanı Başbakan Pham Minh Chinh şu soruyu sordu: Daire fiyatları neden artmaya devam ediyor?

"Metrekare başına 70-100 milyon VND civarındaki fiyatlarla vatandaş nasıl konut sahibi olacak?" diyen Başbakan , hem konut yönetimlerinden hem de iş dünyasından konuya el atarak birlikte çözüm bulmalarını istedi.

Bu soru, Ho Chi Minh City'deki ev alıcılarının son 1-2 yıldır gördükleri gerçekliğe değiniyor: Merkez bölgede satışa uygun projelerin neredeyse tamamı üst segmentte ve ortak fiyatları metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde.

Nguoi Lao Dong Gazetesi muhabirinin yaptığı araştırmaya göre, Thu Thiem Center çevresindeki The OpusK Residence gibi projelerin metrekare fiyatları 250-350 milyon VND arasında değişiyor. Merkeze 1-2 km uzaklıktaki The Privé'nin metrekare fiyatı 100 milyon VND'nin üzerinde, Lumiere Midtown'ın metrekare fiyatı 130 milyon VND'nin üzerinde ve Eton Park'ın metrekare fiyatı ise 120 milyon VND'nin üzerinde. Daha da ileriye gidersek, "kolay" bir seçenek olarak kabul edilen Vinhomes Grand Park'ın metrekare fiyatı bile artık 70 milyon VND'nin altına düşmüyor.

Emlak araştırma şirketlerinin piyasa raporları, Ho Chi Minh şehrinde ortalama daire fiyatının oldukça yüksek olduğunu gösteriyor. DKRA Group tarafından Ağustos 2025'te yayınlanan istatistiklere göre, şehir merkezindeki ortalama daire fiyatı, önceki döneme göre %12-18 artışla yaklaşık 80 milyon VND/m²'ye yükseldi; Binh Duong (eski) gibi banliyö bölgeleri ise %8-10 artışla şu anda yaklaşık 47 milyon VND/m² seviyesinde. "Birleşmeden sonra daha fazla ürün ve daha düşük fiyatlar" beklentisi, civardaki bölgelerde yalnızca ara sıra ortaya çıkarken, şehrin kendisinde fiyat seviyesi hala yükseliyor.

- Ảnh 2. — Başbakan Pham Minh Chinh, konut politikası ve gayrimenkul piyasasıyla ilgili Merkezi Yönlendirme Komitesi'nin düzenli toplantısında konuşuyor.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, yukarıdaki durumu açıklarken, sorunun müteahhitlerin kendi hedeflerinde yattığını belirtti. "Beklenen kâr oranı hedefi çok yüksek. Lüks projeler hayata geçirirsek, konut fiyatları düşük olamaz. Bu da daire fiyatlarının her yıl bir önceki yıla göre daha yüksek olmasına ve yüksekse sonsuza dek yüksek kalmasına neden olur."

Ayrıca, sorunun bir kısmının "mekanizmadan" kaynaklandığını da belirtti: Arazi fiyat listesi ve arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma yöntemi, proje maliyetlerine ağır bir yük bindiriyor ve "yüksek arazi kullanım vergileri toplamak... projenin düşük fiyata satılmasını zorlaştırıyor." Ayrıca, girdi maliyetleri, özellikle inşaat malzemeleri, "gökyüzünde" ve kontrol edilemiyor; bunların hepsi nihai satış fiyatına ekleniyor.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, piyasa perspektifinden bakıldığında, toplantıya doğrudan Hükümetle katıldığını ve "Başbakan'ın hayal kırıklığını anladığını" söyledi.

Chau, büyük şehirlerdeki yüksek fiyat seviyesinin birçok nedeni olduğunu, ancak uzun yıllardır devam eden temel nedenin uygun fiyatlı segmentte arz eksikliği olduğunu söyledi.

"Arz kıt çünkü düşük maliyetli birçok proje tıkandı. Yıllarca süren uygulamadan sonra fiyatlar fırladı," diyen Başkan, "uygulanamayan projelerin %70'inden fazlasının hukuki sorunlardan kaynaklandığını" vurguladı.

Chau, piyasadaki ürünlerin çoğunlukla metrekaresi 70 milyon VND'nin üzerinde fiyatlarla satılan lüks daireler olması durumunda arz yapısının tersine döndüğünü, bunun da "ters kule modeli" anlamına geldiğini, yani segmentler arasında uyumsuzluk yaşandığını ve piyasada uzun yıllardır düşük maliyetli dairelerin bulunmadığını söyledi.

HoREA'nın şu anda beklediği şey, darboğazı hafifletecek kadar güçlü bir politika etkisi. Sayın Chau, özellikle Arazi Kanunu hükümleri olmak üzere yasal çerçevenin yakın zamanda revize edilmesi ve iyileştirilmesinin, özellikle konut geliştirme için kullanılabilecek tarım ve sanayi arazileri olmak üzere "uygun arazi kullanım dönüşüm projeleri" için koşullar yaratacağını umuyor.

"Daha fazla temiz arazi olduğunda, yeni arz artacak ve bu, konut fiyatlarını düşürmek için doğal bir itici güçtür," dedi. Bununla birlikte, sosyal konut programını güçlü bir şekilde destekleme zorunluluğu da var. HoREA başkanı, "Hükümetin ilerlemeyi hızlandırması, ortak bir zemin oluşturmak için işletmeleri sosyal konut geliştirmeye teşvik etmesi, konut fiyatlarını düşürmesi ve insanlara ev vermesi gerekiyor," diye önerdi.

Kaynak: https://nld.com.vn/giai-ma-cau-hoi-cua-thu-tuong-vi-sao-gia-chung-cu-cu-cao-mai-196250923100110632.htm