Konut fiyatındaki "darboğazın" çözülmesi: Sosyal konut geliştirmek stratejik bir öncelik olmalı

İllüstrasyon fotoğrafı.

Bu durum karşısında Başbakan Pham Minh Chinh, konut politikası ve emlak piyasası üzerine düzenlenen son Merkez Yönlendirme Komitesi Konferansı'nda tüm sektörü "çözen" bir soru ortaya attı: "Daire fiyatlarının neden yüksek olduğu ve yüksek kaldığı sorusuna cevap vermeliyiz?" Bu soru, yalnızca piyasanın rasyonelliği hakkındaki endişeleri yansıtmakla kalmıyor, aynı zamanda özellikle daire fiyatlarını büyük ölçüde düşürmenin anahtarı olarak kabul edilen sosyal konut sektörü olmak üzere konut geliştirmeyle ilgili politikaların, mekanizmaların ve düşüncenin acilen ayarlanması gerektiğini de gösteriyor.

* Gerçek talep - dengesiz arz

İnşaat Bakanlığı Mali Planlama Dairesi Eski Müdürü Dr. Bui Duc Hung, mevcut piyasa durumunun analiz edilmesinin, arz-talep çatışmasının temel nedenlerden biri olduğunu gösterdiğini belirtti. Ticari konut sektöründe, özellikle orta-üst segmentte, ürün fazlası varken, sosyal konutlarda ciddi bir eksiklik var. Daire fiyatlarını artıran birçok neden var, ancak yıllardır süregelen temel neden, alıcılar için uygun fiyatlı sosyal konut arzının eksikliği.

Başbakan Pham Minh Chinh, emlak piyasasının dengesiz bir şekilde geliştiğini, arzın büyük kısmının toplumun gerçek ihtiyaçlarından uzak, üst segmentte yoğunlaştığını belirtti. Konut fiyatları aşırı yükseliyor, özellikle iki büyük şehir olan Hanoi ve Ho Chi Minh City'de bazen önemli ölçüde artıyor. Başbakan, "Pek çok insanın eve ihtiyacı var, ancak fiyatlar çok yüksek olduğu için satın alamıyorlar. Metrekare fiyatı 70 milyon veya 100 milyon VND'nin üzerinde olan evleri kimin satın alacak parası var?" diye vurguladı.

İnşaat Bakanlığı'nın bir raporuna göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyatları şu anda metrekare başına ortalama 70-80 milyon VND seviyesinde seyrediyor; bu da yıl başına göre yaklaşık %5,6'lık bir artışa işaret ediyor. Bu arada, birçok sosyal konut projesi zamanında hayata geçirilemedi ve 2030 yılına kadar 1 milyon sosyal konut inşa etme projesi kapsamında belirlenen hedefin yalnızca yaklaşık %59,6'sına ulaşabildi. Bu segmentin gelişimini desteklemek için tasarlanan 145.000 milyar VND'lik kredi paketi, iki yıllık uygulama süresinin ardından ancak 4.000 milyar VND'den fazla dağıtılabildi.

Uzman bakış açısına göre, Dr. Bui Duc Hung, daire fiyatlarının düşürülmesinin zor olmasının başlıca nedenlerinden birinin, işletmelerin yatırım sermayesine erişimde zorluk çekmesi olduğunu söyledi. Para politikası, gayrimenkul geliştiricilerinin banka kredisine erişimi için uygun koşullar yaratmamışken, şirket tahvilleri ve borsa gibi uzun vadeli sermaye seferberliği kanalları henüz gelişmedi.

Bankaların kısa vadeli kredi sermayesinin büyük bir kısmını oluşturması bağlamında, artan likidite riskleri bankaları kredi verirken temkinli olmaya zorluyor. Bu durum, işletmelerin yeni projeleri hayata geçirmesini veya gecikmeler yaşamasını imkansız hale getirerek, gerçek arz sıkıntısına ve fiyatların yükselmesine yol açıyor.

Aynı zamanda, birçok düzenlemeye rağmen hukuk sistemi hâlâ birçok çakışma içermekte, belirsizleşmekte ve uygulama sürecinde zorluklara yol açmaktadır. Uzun idari prosedürler, fonksiyonel kurumlar ve yerel yönetimler arasında senkronizasyon eksikliği ve yerel yönetim düzeyindeki sınırlı yönetim kapasitesi de inşaat yatırımı ve konutların piyasaya sürülme sürecini yavaşlatmaktadır.

Yasal ve sermaye faktörlerinin yanı sıra, apartman projelerinin girdi maliyetleri de artıyor. Arsa fiyatları, arsa temizleme maliyetleri, arazi kullanım bedelleri, vergiler, harçlar ve inşaat malzemesi fiyatları artarken, sıkı bir kontrol mekanizması bulunmuyor. Bu maliyetler nihayetinde satış fiyatına dahil ediliyor ve yükü alıcıya yüklüyor - Bay Hung analiz etti.

Aslında, birçok işletme mevcut arazi fiyat listesi ve arazi kullanım bedeli hesaplama yönteminin proje geliştirme maliyetlerine ağır bir yük getirdiğini düşünmektedir. Öte yandan, arazi değerlemesi ve arazi kullanım bedeli tahsilatı, bölgeler arasında tutarsızlık göstermekte, bu da şeffaflık eksikliğine ve yatırım maliyetlerinin artmasına yol açmaktadır.

* Pazar yeniden yapılandırılması

Yukarıdaki durum karşısında, G6 Grup Başkanı ve Vietnam Emlakçılar Birliği Yönetim Kurulu Üyesi Sayın Nguyen Anh Que, 2025-2027 döneminde daire fiyatlarını düşürmek için bir dizi somut ve uygulanabilir öneride bulundu. Öncelikle, daha makul bir doğrultuda yeni bir arsa fiyat listesinin kısa sürede tamamlanıp yayınlanması, aynı zamanda yasal prosedürlerin tamamen kaldırılması ve işletmelerin projeleri daha sorunsuz bir şekilde hayata geçirebilmeleri için gerekli koşulların oluşturulması gerekiyor.

Aynı zamanda, şahıslar tarafından açık artırmaya çıkarılan araziler için Sayın Que, spekülasyonu ve fiyat artışlarını bekleyerek arazi stokçuluğunu ortadan kaldırmak amacıyla, transferlerin 2 yıl içinde sınırlandırılmasını, yüksek teminatlar talep edilmesini, mali kapasitenin kanıtlanmasını ve aynı zamanda açık artırmanın kazanılmasından itibaren 7 gün içinde ödemenin zorunlu kılınmasını öngören bir mekanizmanın açıkça belirlenmesi gerektiğini ileri sürmüştür...

Aynı zamanda, apartman projelerinin birincil satış kârını %50'yi aşmayacak şekilde kontrol etmek gerekiyor. Çünkü Bay Que'ye göre, şu anda birçok projenin kâr marjı 2-3 kat daha yüksek ve bu da satış fiyatını gerçek maliyetin iki katından fazla artırıyor. Örneğin, Hanoi'de 2022 yılında lüks bir apartman projesinin m2'si 40 milyon VND iken, inşaat maliyeti yaklaşık 25 milyon VND/m2 iken, 2025 yılına gelindiğinde fiyat m2 başına 90 milyon VND'ye, maliyet ise yalnızca yaklaşık 35 milyon VND/m2'ye yükselecek.

Özellikle büyük kentlerde ve çevresinde sosyal konutların, eş zamanlı planlama ve iyi altyapı ile güçlü bir şekilde geliştirilmesi, gerçek piyasa talebine uygun bir arz kaynağı yaratılması gerekmektedir.

Aynı görüşü paylaşan Dr. Bui Duc Hung, farkındalığın değiştirilmesi ve konut yatırımlarının alım satımdan ziyade, esas olarak kiralık konut ve taksitli satın almaya kaydırılması gerektiğini vurguladı. Bu, sosyal konut politikasının uygulanmasında bir dönüm noktası olarak değerlendirilmelidir.

Bu sadece konut sorununu çözmekle kalmıyor, aynı zamanda sosyal emeği düzenlemek için de bir çözüm. Çalışanlar, gelirlerine uygun bir yaşam alanı bulduklarında istedikleri iş yerine gidebilirler; özellikle de örgütlenmenin yeniden yapılandırılması, iki kademeli yerel yönetimlerin uygulanması, illerin birleştirilmesi, ilçe düzeyinin kaldırılması ve belediyelerin birleştirilmesi gibi durumlarda.

"2013 Anayasası'nın, Parti Kararları'nın ve 2021-2030 Sosyo-Ekonomik Kalkınma Stratejisi'nin ideolojisi açıkça şöyle diyor: "Devlet, toplum ve halk, konut geliştirmenin sorumluluğunu taşır." Özellikle, Devlet, sosyal konut geliştirmenin geliştirilmesinde öncü bir rol oynamalıdır. Bu nedenle, sosyal konut inşaatı ve işletmeciliğinde kamu hizmeti faaliyetleri yürüten işletmelerin modelinin gözden geçirilmesi gerekmektedir." - diye önerdi Dr. Bui Hung.

Viet An Hoa Emlak Şirketi Genel Müdürü Bay Tran Khanh Quang, piyasa açısından, mevcut piyasada ürün eksikliği olmadığını, ancak uygun ürünlerin eksik olduğunu söyledi. Mevcut ev alıcılarının çoğu yaşamak için değil, yatırım veya spekülasyon amaçlı, kâr elde etmeyi umuyor. Bu arada, gerçek ihtiyaçları olanlar yüksek fiyatlar nedeniyle bunlara erişemiyor.

Mevcut bazı arazi yönetimi ve kentsel gelişim politikaları, piyasayı kontrol etmeyi amaçlasa da, istemeden de olsa arzı engellemektedir. Örneğin, arazi bölünmesi ve satışını sıkılaştıran düzenlemeler veya "kendi kendine müzakere edilen tazminat" mekanizması, küçük ölçekli projelerin uygulanmasını neredeyse imkansız hale getirerek, piyasanın esnekliğini ve merkeziyetsizliğini önemli ölçüde azaltmaktadır.

Quang'a göre, daire fiyatlarını düşürmek için sadece sermaye ve idari prosedürlerle ilgili çözümlere değil, aynı zamanda sürdürülebilir konut gelişimi için planlama, arazi, finansal yönetim ve yönelim konularında daha derin reformlara da ihtiyaç var.

Başbakan Pham Minh Chinh, sosyal konutların sosyoekonomik kalkınma politikalarındaki stratejik rolünün yalnızca sosyal güvenliğe hizmet etmekle kalmayıp aynı zamanda makroekonomik istikrara da katkıda bulunduğunu defalarca vurguladı.

Bu nedenle, sosyal konutlar piyasa için bir kaldıraç olarak tanımlanmaktadır. Daire fiyatlarını düşürmek için, sosyal konutların geliştirilmesinin sermaye, arazi, vergi ve planlama konularında özel mekanizmalarla ulusal bir yatırım önceliği olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Aynı zamanda, özel ve uygulanabilir teşvik politikaları aracılığıyla özel işletmelerin bu alana güçlü bir şekilde katılımını teşvik etmek gerekmektedir.

Uzmanlar, daire fiyatlarını düşürme sorununun çözümünün tek başına veya kısa vadeli birkaç önlemle sağlanamayacağı konusunda genel olarak hemfikir. Bu konu, şehir planlamadan hukuka, finanstan vergiye, konut geliştirme düşüncesinden makroekonomik yönetim stratejisine kadar birçok alanı ilgilendiriyor.

Özellikle bakanlıklar, şubeler, yerel yönetimler ve iş dünyası arasında yakın bir koordinasyona ihtiyaç var. Daha da önemlisi, konut geliştirme anlayışını yalnızca bir yatırım aracı olarak değil, halka hizmet edecek şekilde değiştirmeliyiz. Gayrimenkul piyasası, uygun ürünler, makul ve şeffaf fiyatlarla gerçek değerine döndüğünde, insanlar konuta erişim için daha fazla fırsata sahip olacak ve ekonomi, istikrarlı, sağlıklı ve sürdürülebilir bir piyasadan faydalanacaktır.

Kaynak: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm