Mini apartman yönetimindeki "darboğaz" ortadan kaldırılıyor, ev alıcıları için daha fazla fırsat sağlanıyor

Zira 1 Ağustos'ta, yani 2023 tarihli Konut Kanunu'nun resmen yürürlüğe girmesiyle birlikte, şartları sağlayan mini daire sahiplerine, tapu kanununa göre arsa ve araziye bağlı diğer varlıkların mülkiyet belgesi verilecek ve bunları satabilecek, kiralayabilecek veya taksitlendirebilecekler.

Son 10 yıldır mini dairelerin yönetimi ve kullanımı, insanların, uzmanların ve yöneticilerin özel ilgisini çeken sıcak bir konu olmuştur... Mini dairelere bu kadar özel bir ilgi gösterilmesinin nedeni, bu süre zarfında çok sayıda eksikliğin olması, yasal belgelerde net düzenlemelerin olmaması, gevşek yönetime yol açması; insanların inşaat düzenine aykırı eylemleri (ortak alana tecavüz, bina yüksekliğinin artırılması...), yangın önleme ve yangınla mücadeleyi örtbas etmek için bazı devlet dairelerindeki yetkililerle işbirliği yapması... bu projelerde yaşayan insanların can ve mallarına ağır zararlar veren çok ciddi sonuçlara yol açmasıdır.

Yürek parçalayan hikayeler hala gözlerimizin önünde, örneğin 13 Eylül 2023'te Khuong Ha Caddesi, 29/70 Sokak, No. 37'deki (Khuong Dinh Mahallesi, Thanh Xuan Bölgesi) mini apartman binasında çıkan ve 56 kişinin ölümüne yol açan yangın gibi. Bu mini apartman binası 3 kat ve 1 çatı katı için ruhsatlandırılmıştı, ancak yatırımcı binayı 9 kata çıkardı; sadece yaklaşık 8 ay sonra, Trung Kinh Caddesi, 43/98/31 Sokak, No. 1'de (Trung Hoa Mahallesi, Cau Giay Bölgesi) felaketle sonuçlanan başka bir mini apartman yangını meydana geldi ve ev sahibinin ailesi ve kiracılar da dahil olmak üzere 14 kişi öldü.

Ayrıca, hukuki belgelerde mini dairelere ilişkin mülkiyet düzenlemelerinin "muğlaklığı", özellikle haneler ve bireyler için bireysel konut inşaatına izin veren 71/2010/ND-CP sayılı Kararname'nin 43. Maddesi, 3. Fıkrası, daha sonra 2014 tarihli Konut Kanunu'nun 46. Maddesi'nde yasallaştırılan bu düzenleme, bu ürün yelpazesinin kontrolsüz bir şekilde gelişmesine neden olmuş, yatırımcılar sadece işlevsel tasarım, yükseklik, yangın önleme ve yangınla mücadele konusundaki düzenlemelere uymamakla kalmamış, aynı zamanda yasal koşulları karşılamadığı için elle yazılmış sözleşmeler yoluyla işlem ve devirler düzenlemiş; ve sınırlı mali imkâna sahip kişiler bu ürünü kaçınılmaz bir kural olarak kabul etmişlerdir.

"Büyük şehirlerde, yerleşim alanlarının derinliklerinde, trafiğin zor olduğu, kalite, yangın güvenliği ve yangın önleme önlemlerinin alınmadığı, alıcılar için ayrı kırmızı kitap niteliği taşımayan, anlaşmazlıklara, şikayetlere ve sosyal güvensizliğe yol açan dağınık arsalara yasadışı olarak çok sayıda mini apartman inşa ediliyor. Ancak birçok kişi, bu ürünü kaçınılmaz bir kural olarak kabul etti çünkü aynı zamanda şu koşulları da karşılıyor: merkeze yakın, diğer konut ürünlerinden daha ucuz... finansal kısıtlamalar nedeniyle." - Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh analiz etti.

2014 yılında 71/2010/ND-CP sayılı Kararname'nin çıkarılıp Konut Kanunu'nda yasallaştırılmasından bu yana, mini apartmanlar ülke genelinde, özellikle Hanoi , Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde hızla yaygınlaştı. Bu bölgelerde sınırlı arazi, kalabalık nüfus ve konut ürünlerinin eksikliği, konut fiyatlarının her çeyrekte, her yıl artmasına ve düşük gelirli kişilerin ev sahibi olmasını zorlaştırmasına neden oluyor. Bu durumda, mini apartmanlar bu kişilerin çoğu için bir cankurtaran olarak görülüyor.

Piyasanın ihtiyacına göre, talep arttıkça arz da artar ve piyasa ekonomisinin bir gereği olarak mini apartman ürünleri geliştirilir. Ön istatistiklere göre başkent Hanoi'de şu anda yaklaşık 2.000 mini apartman binası bulunurken, Ho Chi Minh şehrinde bu sayı çok daha fazladır ve yaklaşık 42.000 mini apartman tipi daire bulunmaktadır. Ancak, mini apartmanların yönetimi ve kullanımındaki eksiklikler, sınırlamalar ve çarpıklıklar nedeniyle, son 10 yıldır mini apartman ürünlerinin var olup olmaması gerektiği konusunda birçok tartışma yaşanmıştır.

"Çalışmak ve geçimini sağlamak için büyük şehirlere göç dalgası arttıkça, sıradan çalışanlar ve kısıtlı maddi olanaklara sahip düşük gelirli kişiler pahalı konut ürünlerine erişemiyor, bu yüzden mini apartmanlara yöneliyor; bu da piyasa ekonomisinin tipik bir ürünü olarak kabul ediliyor. Bu ürünün inşaat kalitesi ve yasal sorunlar açısından birçok potansiyel risk taşıdığını bilmelerine rağmen, çok sayıda insan bunu memnuniyetle kabul ediyor." - Şehir yönetimi uzmanı - Mimar Tran Huy Anh.

Mini dairelerin yönetimi ve kullanımındaki eksiklikler göz önüne alındığında, 2023 Konut Kanunu bu ürün grubuna özel düzenlemeler getirmiştir. Buna göre, kanunun resmen yürürlüğe girdiği 1 Ağustos'tan itibaren, şartları sağlayan mini daire sahiplerine, Tapu Kanunu'na göre ev ve arsaya bağlı diğer varlıkların mülkiyet belgesi (genellikle pembe defter olarak bilinir) verilecek ve ayrıca bunları satma, kiralama veya taksitle satın alma imkânı sağlanacaktır.

Buna göre, yangın önleme ve yangınla mücadele şartlarını taşıyan, yangın söndürme araçlarının inşaat alanına kadar inebilmesini sağlayacak yolları bulunan, arsa kullanım hakkı bulunan, konut projesi yatırımcısı olma şartlarını taşıyan; aynı zamanda İnşaat Bakanlığı'nın apartman yönetimi ve kullanımı hakkındaki yönetmeliğine (İnşaat Bakanlığı, apartman yönetimi ve işletimi hakkında ayrı standartlar ve yönetmelikler çıkaracaktır) uymak zorunda olan mini apartmanların... yürürlükteki kanun hükümlerine göre faaliyette bulunmalarına izin verilecektir.

Hanoi Emlak Kulübü Başkan Yardımcısı Nguyen The Diep, "2023 Konut Kanunu'ndaki bu düzenlemeyi takdir ediyorum çünkü mini dairelerin yönetim ve işleyişindeki birçok darboğazı ortadan kaldırıyor. Bu, arz ve talebin olduğu bir piyasa ekonomisinin ürünü, çünkü şu anda düşük maliyetli konut ürünlerine olan piyasa talebi çok büyük. Yönetemediğimiz için yasaklayamayız. Yasal olarak var olmasına izin vermek, her düzeydeki yetkililerin onu daha sıkı kontrol etmesinin ve diğer konut ürünleri gibi mini daireler için de adalet sağlamasının temelini oluşturacaktır," dedi.