Olumsuz etkenlerden daha az etkilenen daire tipi, uzun yıllar yüksek kar marjını korur.

%12,5'e varan kâr marjı

Batdongsan.com.vn tarafından yakın zamanda yayınlanan 2023 yılı üçüncü çeyrek piyasa raporuna göre, daire satın alma talebi bir önceki çeyreğe göre %1, kiralık daire talebi ise %6 artmaya devam etti. Bunlar arasında en çok arananlar 2-4 milyar VND fiyatlı daireler oldu.

Batdongsan.com.vn'ye göre, 2023 yılının üçüncü çeyreğindeki pazar, geçtiğimiz yıl pazarın olumsuz etkilerinden en az etkilenen segmentin daireler olduğunu bir kez daha gösterdi çünkü bu tip daireler gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet ediyor.

Aynı zamanda, daireye olan ilgi toparlanma belirtileri gösterdi, daire satın alma talebi bir önceki çeyreğe göre %1, kiralama talebi ise %6 arttı. Özellikle 2 ila 4 milyar VND arasındaki fiyatlardaki daireler en çok arananlar arasında yer alıyor.

Daire tipinin uzun yıllardır kâr marjını yüksek tutması olumsuz etkenlerden etkilenmektedir. Şekil 1 — Daire tipi piyasa talebini iyi karşıladığı için olumsuz etkilenmesi daha azdır.

2023 yılında satılık daire fiyatları çok fazla değişmedi; Hanoi'de %1-5 arasında artarken, Ho Chi Minh şehrinde neredeyse hiç değişmedi. Ancak, 2015'ten günümüze kadar geçen uzun vadede, bu iki büyük şehirdeki daire fiyat artış endeksi, insanların gelir artış hızını aştı. 8 yıl sonra, Ho Chi Minh ve Hanoi'deki daire fiyatları sırasıyla %82 ve %56 artarken, kentsel bölgelerdeki insanların geliri yalnızca %39 arttı.

Batdongsan.com.vn Stratejik Direktörü Bay Le Bao Long, "Gelir artış hızı konut fiyatlarındaki artış hızına yetişemediğinde, insanlar için daire satın almak giderek zorlaşıyor. Gelecekte, birincil daire projelerinin fiyatları da yüksek olacak çünkü yatırımcılar maliyetler arttığında kârlarını optimize etmek zorunda kalacaklar." dedi.

Batdongsan.com.vn'nin gayrimenkul tüketici psikolojisi üzerine hazırladığı rapora göre, bu uzman ayrıca, yüksek konut fiyatları nedeniyle insanların kiralamaya yöneldiğini veya ev satın alma yollarını aradığını belirtti. Ancak şu anda birçok alıcı, faiz oranlarından endişe duydukları için henüz kredi kullanmıyor.

Daire fiyatları sürekli arttığı ve bu tür daireleri satın alma ve kiralama talebi her zaman yüksek olduğu için, daire yatırımlarında ortalama kâr oranı (fiyat artışı ve kira kârı birleştirildiğinde) yıllık %12,5'e kadar çıkmaktadır. Bu, hisse senedi, altın, döviz, arsa ve tasarruf gibi diğer yatırım türlerine göre daha iyi ve daha istikrarlı bir kâr oranıdır.

Düşük katlı konutlar, alanlarına göre farklılaşıyor.

Yıl başından bu yana, ulusal alçak katlı gayrimenkul piyasası, işlem sayısındaki düşüşle durgun bir seyir izliyor. Batdongsan.com.vn tarafından hazırlanan bir rapora göre, ankete katılan emlakçıların %57'si alçak katlı gayrimenkul ürünlerindeki işlemlerin %50'den fazla azaldığını, %28'i ise işlemlerin %10-%50 oranında azaldığını belirtti.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, bu konut türü hakkında şunları söyledi: "Fiyat, şu anda alıcılar için en büyük engel çünkü düşük katlı gayrimenkul tipleri, insanların ortalama gelirinin çok üzerinde fiyatlara sahip ve yüksek değerli ürünleri satın almak için borç almak zor. 2023'ün üçüncü çeyreğinde Hanoi'de müstakil evlerin ortalama satış fiyatı m² başına 333 milyon VND iken, Ho Chi Minh şehrinde m² başına 209 milyon VND'dir."

Uzman ayrıca, her düşük katlı gayrimenkul segmentinin farklı bir trend ve toparlanma potansiyeline sahip olduğuna inanıyor. Özellikle, makro ekonominin ve COVID-19 sonrası pandeminin etkisiyle turizm ve perakende faaliyetlerinde güçlü bir büyüme yaşanmadığı için, müstakil evler hâlâ sakin bir seyir izliyor.

Olumsuz etkenlerden etkilenmiş olsa da, daire tipi uzun yıllardır kâr oranını yüksek tutmuştur, Şekil 2 — Şehir evi pazarı COVID-19 salgınından bu yana sessiz

Batdongsan.com.vn'den alınan verilere göre, merkezi kentsel alanlarda müstakil evlere olan ilgi neredeyse aynı seviyede kalırken, Orta, Kuzey ve Güney bölgelerindeki kıyı turizm illerinde ise sırasıyla %11, %22 ve %41 oranında azaldı.

Bu arada, banliyö kentsel alanlarındaki müstakil evler ve villalar, kentsel alanların dış mahallelere ve komşu bölgelere doğru genişleme eğilimini destekleyen gelecekteki altyapı ağı sayesinde oldukça büyük bir potansiyele sahiptir. Batdongsan.com.vn'den alınan veriler, son yıllarda birçok banliyö kentsel alanında villa ve müstakil ev fiyatlarında önemli bir artış yaşandığını göstermektedir. Örneğin, Starlake Kentsel Alanı, Ciputra, Mailand Hanoi Şehri, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) yıllık %20 ila %30 arasında bir artış gösterirken; Swan Bay Kentsel Alanı, Eco Village Saigon Nehri, Mizuki Parkı (HCMC) ise yıllık %20'nin üzerinde bir fiyat artışı göstermektedir.

Hanoi'de özel konutlara olan ilgi ve talep seviyesi sabit kalıyor, çünkü bu konut türü gerçek konut ihtiyaçlarını karşılıyor ve talep devam ediyor. 2023'ün üçüncü çeyreğinde Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai ve Ha Dong gibi birçok bölgede özel konutların talep fiyatları, 2022'nin aynı dönemine kıyasla %4-%9 oranında arttı.

Hanoi'nin bazı bölgelerinde faiz oranları %2-3 oranında hafif bir artış gösterdi. Ho Chi Minh şehrinde ise özel konutların talep edilen fiyatları ve faiz oranları düşüş eğiliminde olsa da, düşüş 2022'nin üçüncü çeyreğine kıyasla %10'u geçmiyor.

[reklam_2]
Kaynak