Hanoi'de ev sahibi olmak kadar zor olan Hai Phong, arazi ihalelerini düzeltiyor, pazar yeni bir döngüye başlıyor, 'hüküm süren' segmenti öngörüyor

Hanoi'de konut edinimi giderek zorlaşıyor, 2025'te yeni bir döngü başlayacak, Hai Phong arazi kullanım hakları ihalesini düzeltecek... son emlak haberleri.

Vietnam'da gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranı dünyadaki en yüksek oranlardan biri olup, bu durum insanların ev satın almasını giderek zorlaştırıyor. (Fotoğraf: Linh An)

İnsanların konutlara erişimi giderek zorlaşıyor.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Nguyen Quoc Anh, Vietnam'daki gayrimenkul fiyatlarındaki artış hızının dünyada en yüksek seviyelerde olduğunu ve bunun sonucunda insanların ev satın alma imkânının giderek zorlaştığını söyledi.

Buna göre, 2019'dan 2024'e kadar Vietnam'daki gayrimenkul fiyatları 5 yılda %59 arttı. Bu artış, ABD (%54), Avustralya (%49), Japonya (%41), Singapur (%37) gibi gelişmiş ülkelerdeki artıştan çok daha yüksek.

Yukarıdaki artış nedeniyle, Bay Quoc Anh, tüm gelirin ev satın almak için kullanıldığını varsayarsak, Hanoi halkının ortalama satış fiyatı 22,8 milyar VND olan cadde cepheli bir ev satın almak için 169 yıl çalışması gerekeceğini; ortalama satış fiyatı yaklaşık 6,3 milyar VND olan özel bir ev satın almak için ise 132 yıl çalışacağını söyledi. Şu anda ortalama satış fiyatı 3,1 milyar VND olan bir daire için de 23 yıla ihtiyaç duyulacağını belirtti.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verileri de Hanoi'de ortalama fiyatlı bir ev satın almak için önerilen asgari gelirin, Hanoi'deki ortalama hane halkı gelirinin yaklaşık 2,3 ila 10 katı daha fazla olduğunu gösteriyor.

Genel İstatistik Ofisi verilerine göre, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde Hanoi'deki çalışanların ortalama aylık geliri 10,7 milyon VND/ay'a ulaştı. 2'si çalışma çağında olan 4 kişilik bir hanenin toplam geliri yaklaşık 21,4 milyon VND/ay olacaktır.

2024 yılında metrekare başına ortalama birinci sınıf daire fiyatının 70 milyon VND'ye ulaşması beklenirken, yeni açılan projelerin tamamının metrekare fiyatları 60 milyon VND'den başlıyor. Hanoi'de daire satın alabilmek için alıcıların bölgeye göre aylık 45 milyon ile 210 milyon VND arasında değişen asgari gelire sahip olması gerekiyor.

Gerçek ortalama gelir ile konut fiyatları arasındaki önemli fark, bugün Hanoi'de ev sahibi olmayı sadece bir zorluk değil, aynı zamanda ortalama veya iyi gelire sahip çoğu hane için imkânsız hale getiriyor. Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung veya Tay Ho gibi merkezi bölgelerde, ipotek ödemek için gereken asgari yıllık maaş ile ortalama hane geliri arasındaki fark 10 haneye kadar çıkabiliyor. Ha Dong, Bac Tu Liem veya Long Bien gibi banliyö bölgelerinde ise fiyatlar daha uygun olsa da, bu bölgeler yalnızca aylık geliri 40-60 milyon sterlin olan bireyler ve haneler için uygun.

Hesaplamalar, her bölgedeki ortalama ev fiyatlarına göre yapılmış ve alıcıların ev değerinin %70'ini bankadan 20 yıl boyunca yıllık ortalama %8 faiz oranıyla borç alabilecekleri varsayılmıştır. Finansal ilkelere göre, toplam aylık taksit tutarı gelirin %40'ını geçmemelidir. Bu durumda, Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem ve Gia Lam'da ortalama fiyatlı bir ev satın almak için önerilen asgari gelir, Hanoi'de çalışan bir işçinin ortalama hane gelirinin yaklaşık 2-3 katıdır.

Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da veya Tay Ho bölgelerinde, asgari gelir yıllık 1 milyar VND'nin üzerinde olup, yaklaşık 3,7 ila 8 kat farka denk gelmektedir. Cau Giay ve Thanh Xuan bölgelerinde ise bu fark 3 ila 3,5 kattır.

Batdongsan.com.vn Pazarlama Direktörü Bay Le Bao Long, emlak fiyatlarındaki yüksek artış nedeniyle alıcıların %84'ünün hâlâ borçlanmak zorunda olduğunu söyledi. Aylık toplam geliri 40 milyon VND'nin altında olan haneler %69 ile en yüksek kredi oranına sahip. Aylık toplam geliri 41-70 milyon VND olan hanelerde kredi oranı %18, 71-100 milyon VND arasında ise kredi oranı %9. Aylık toplam geliri 100 milyon VND'nin üzerinde olan bir hanede ise kredi oranı yalnızca %4.

Ancak Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Bay Nguyen Van Dinh'e göre, borçlu grubu, ev alıcılarının gelirini azaltabilecek, ödeme güçlerini düşürebilecek veya borç ödeme baskısını artırabilecek ekonomik durgunluk gibi birçok öngörülemeyen durumla karşı karşıya kalacak. Banka faiz oranları sabit değil ve bazı dönemlerde faiz oranı ayarlamaları konut kredilerini daha pahalı hale getirerek taksit ödemelerini karşılayamamalarına neden olabiliyor. Ayrıca, bazıları da mali durumlarında daha esnek olmak için beklemeyi veya ev kiralamayı tercih ediyor. Ayrıca, birçok müşteri yakında yaşayacak bir yer sahibi olabilmek için ev bulma kriterlerini de düşürüyor.

İl pazarlarında kentsel araziler hakim olacak

SGO Homes Genel Müdürü Le Dinh Chung, uzun bir piyasa krizi döneminin ardından, zor durumda kalan yatırımcıların nakit akışı ve yatırım piyasasını yeniden dengeleme sürecinden geçtiğini söyledi. Son iki yılda, özellikle daire segmentinde olmak üzere sermayeye nakit akışı sağlandı çünkü piyasa ve bu segment, Hanoi piyasasının büyük ve her zaman mevcut olan gerçek sermaye talebini karşılıyor. Yatırımcıların yoğunlaştığı bir piyasa, Hanoi'deki emlak fiyatlarını hızlı ve güçlü bir şekilde artırarak, çevre illerdeki piyasalara belirli bir ivme kazandırdı ve bu illerin toparlanma belirtileri göstermeye başlamasına yardımcı oldu.

Şu anda Hanoi'deki emlak fiyatları oldukça yüksek ve bu durum, benzer bir gelişme hızına sahip olan Hanoi çevresindeki illerin de benzer bir gelişme hızına yavaş yavaş yol açıyor. Bu eğilimin ardından, 2025 yılında Kuzey'deki (genellikle Hanoi'de) emlak piyasası, 2024'teki gibi keskin bir fiyat artışı yaşamayacak. Özellikle yüksek konut fiyatları bağlamında, insanlar artık ev satın almak için acele etmeyecek, kiralamaya yönelecek ve ev satın almak için ayrılan parayı illere veya kırsal bölgelere yatırım yapmak için kullanacaklar.

Taşra pazarlarında kentsel arazi segmenti baskın olacak, özellikle yasal belgeleri tamamlanmış araziler daha fazla rağbet görecek. Alıcılar, sanayi bölgelerine yakın, Bac Ninh, Bac Giang veya Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh gibi ekonomik akslara yakın, alçak yapıdaki arazileri tercih edecek. Bu illerin ortak noktası, oldukça güçlü bir ekonomik gelişime sahip olmaları, başkentten ana trafik aksları üzerinde konumlanmaları ve sanayi parkları ile canlı bir turizm altyapısına sahip olmalarıdır.

Genel olarak 2025, yeni bir gayrimenkul döngüsünün başlangıcıdır. Yatırımcılar, piyasanın gidişatını veya belirli bir "popüler" segmenti takip ederek, kalabalıklara yatırım yapmak yerine, ekonomik kalkınma ve altyapıyla yakından bağlantılı bir pazar seçmelidir. 2025, Hanoi'nin eteklerindeki taşra pazarlarının yükselişine tanıklık edecek. Yatırımcılar, eksiksiz yasal belgelere sahip saygın yatırımcıların ürünlerine yönelecek. Ardından, finansal kapasitelerine uygun ve çok fazla kaldıraç kullanmayan ürünleri seçmeleri gerekiyor.

Hai Phong: Arazi kullanım hakları ihalesi çalışmalarının düzeltilmesi

Hai Phong Şehri Halk Komitesi Başkanı, bölgedeki arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılmasının düzeltilmesi için ilgili departmanlara, şubelere ve birimlere talimat ve talepte bulundu.

Hai Phong Şehir Halk Komitesi Başkanı, özellikle Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ile İlçe Halk Komitelerine, arazi kullanım haklarının açık artırma ile satıldığı bölge ve çevresindeki alanlarda planlama, arazi kullanım planları, inşaat planlaması, şehir planlamasının kamuya açıklanmasını organize etme, ihtiyaç sahibi insanların çoğunluğunun erişilebilirliği ve ödeme kapasitesine uygun konut ve arazi arzını sağlayacak önlemler alma, gayrimenkul piyasasındaki arz ve talep dengesizliğini giderme görevlerini verdi.

Arazi kullanım hakkı ihalesi için arazi fiyat listesine göre başlangıç ​​fiyatı belirlenmeden önce, ihalenin yapıldığı bölge ve konumdaki arazi fiyat listesindeki ilgili arazi fiyatının mevzuata uygun olarak incelenmesi, düzeltilmesi ve tamamlanması gerekmektedir. Arazi kullanım hakkı ihalesi planının geliştirilmesinin yönü, ihalenin kâr amacıyla kullanılması ve birçok piyasa bozukluğuna yol açmaması için, katı, bilimsel ve yetkililer tarafından kontrol edilen bir şekilde olmalıdır.

İlçe Halk Komiteleri, departmanlar, kurumlar ve ilgili kuruluşlar adına, yerel arazi talebini gözden geçirin, arazi kullanım hakları için açık artırmaya çıkarılması beklenen arazi parsellerinin altyapı inşaatına plan yapın ve yatırım yapın; aynı zamanda, yeniden yerleşim arazi tahsisi, arazi kullanım haklarının belirlenen kişilere açık artırmaya çıkarılmadan arazi tahsisi için uygun arazi fonları düzenlemeyi değerlendirin. Tanıtım ve şeffaflığı sağlamak için arazi kullanım hakları ihalelerinin organizasyonunda bilgi teknolojisi ve dijital dönüşümün uygulanmasını teşvik edin; tanıtım, şeffaflık ve tarafsızlığı sağlamak ve Devletin çıkarlarını ve ilgili tarafların hak ve çıkarlarını korumak için arazi kullanım hakları ihalelerinin organizasyonu ve uygulanmasında yasa ve Şehir Halk Komitesi önünde sorumluluk üstlenin.

Adalet Bakanlığı'ndan, mevcut yasal düzenlemelere dayanarak, müzayedelerde alışılmadık belirtiler gösteren vakaları derhal tespit etmek için müzayede katılım geçmişine ilişkin bilgileri sıkı bir şekilde yönetmek üzere uygun önlemleri almalarını talep edin: aynı müzayede alanında birden fazla arsa için teklif vermek üzere kayıt yaptıran bir kişi veya kişi grubu, müzayede katılımcılarının alışılmadık derecede yüksek teklif vermesi veya yüksek teklifler kazanıp depozitolarını terk etmesi, uygun işlem önlemleri için mülk sahiplerine ve yetkili makamlara rapor verilmesi.

Hai Phong Şehir Polisi, arazi kullanım haklarının ihalesinde cezai sorumluluk nedeniyle kovuşturulması gereken ölçüde ihlal eden kuruluşları ve kişileri proaktif olarak tespit eder, soruşturur ve yasalara uygun şekilde sıkı bir şekilde ele alır.

Hung Yen 273 arsayı başarıyla açık artırmaya çıkardı

Lac Viet Ortak Hisse Senedi Müzayede Şirketi, 9 Şubat'ta Hung Yen ilindeki An Thi kasabasındaki İlçe Spor, Kültür ve Konut Kompleksi'nin kuzey yerleşim alanında bulunan 273 arsanın kullanım hakkını başarıyla açık artırmaya çıkardığını bildirdi.

Lac Viet Ortak Hisse Senedi Müzayede Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Bayan Do Thi Hong Hanh, birimin 4.000'den fazla ihale belgesi aldığını ve müzayede gününe yaklaşık 2.000 katılımcının katıldığını söyledi.

273 adet ihaleye çıkarılan arsanın toplam alanı 30.571,9 metrekare olup, toplam başlangıç ​​fiyatı 645.747 milyar VND'dir.

Arsaların metrekaresi 90-295,2 m2'dir. Başlangıç ​​fiyatı metrekare başına 19,2-31,2 milyon VND'dir; her bir arsanın başlangıç ​​fiyatı 1,7 milyar VND'nin üzerinde ila 7,8 milyar VND'nin üzerindedir. Açık artırma yöntemi, açık artırmada tek turda doğrudan gizli oylama ile artan teklif yöntemiyle yapılır.

İhale sonuçlarına göre toplam kazanan teklif tutarı 1.503,3 milyar VND'nin üzerinde, yani 857,631 milyar VND'lik bir farkla, %232,81 arttı.

En yüksek ihale fiyatı 120 milyon VND/m2, en düşük ihale fiyatı ise 36 milyon VND/m2 oldu.

Müzayede organizatörüne göre en yüksek kazanan fiyat, köşe arsası olup, en iyi lokasyona sahip olup, alanı 200 metrekarenin üzerindedir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html