Yatırımcılar ile ev alıcıları arasında sürekli 'çatışma'

Aslında, Hanoi'deki birçok apartmanda ortak ve özel kullanım alanlarıyla ilgili sorunlar yaşanıyor. Asıl anlaşmazlık, tarafların hangi alanların ortak, hangilerinin özel kullanım alanları olduğu konusunda anlaşamamasından kaynaklanıyor ve bu da taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açıyor.

Bu konuyla ilgili olarak, apartmanların yönetimi ve işletilmesine ilişkin Devlet mevzuatında oldukça ayrıntılı ve kapsamlı düzenlemeler yer almaktadır. Son olarak, apartmanların yönetimi ve işletilmesine ilişkin belgeleri bir araya getiren 05 sayılı İnşaat Bakanlığı Genelgesi yayımlanmıştır.

Savills Hanoi Gayrimenkul Yönetimi Departmanı Direktörü Vu Kieu Hanh'a göre, apartman projelerinde yaşanan uyuşmazlıklar, yatırımcıların proje geliştirip inşa ederken ortak ve özel alanların kullanımını düzenleyen belgelerin eksiksiz ve şeffaf olmamasından kaynaklanıyor; ancak bu alanlar yasal belgelerde açıkça tanımlanmış durumda. Bu durum, daha sonra mülkiyet ve kullanım haklarının belirlenmesinde belirsizliğe yol açıyor.

Yatırımcılar ve ev alıcıları arasında uygun park alanı görsel 1 — Hanoi'deki birçok apartmanda ortak ve özel alanlarla ilgili sorunlar yaşanıyor, özellikle de otopark anlaşmazlıkları yaşanıyor. (Fotoğraf: BG)

Hanh, "Yapısal sistemle ilgili tüm alanların, koridorların, ortak yürüyüş yollarının ve ayrılmaz sistemlerin ortak alanlar olduğunu anlamak önemlidir. Ancak apartmanlarda sıklıkla anlaşmazlıkların yaşandığı alanlardan biri de otopark alanıdır," diye ekledi.

2014 tarihli Konut Kanunu'na göre, bisiklet, engelli aracı, iki tekerlekli ve üç tekerlekli motorlu taşıt park alanları, apartman sahiplerinin ortak mülkiyeti ve ortak kullanımı altındadır. Araç park alanları ise, apartman kiracıları/alıcıları tarafından satın alınabilir veya alt kiraya verilebilir.

"Gerçekte, çoğu apartman binasında, motosiklet park alanından (ortak mülkiyet) elde edilen gelir, binanın işletme fonuna geri dönecektir. Ancak, bu alanın nasıl planlandığı, ortak mülkiyet alanının ne kadar olduğu ve buradan araç başına düşen gelirin nasıl belirleneceği henüz netlik kazanmadı. Bu durum, bitmek bilmeyen tartışmalara yol açıyor," diye analiz etti Bayan Hanh.

Bayan Hanh, ihtilafları çözmek ve sonraki aşamalardaki etkileri sınırlamak için yatırımcıların tasarım aşamasından itibaren ortak ve özel alanları öngörmeleri ve doğru bir şekilde hesaplamaları, ayrıca bunları satış sözleşmesinde ve inşaat yatırım ekonomik ve teknik raporunda açıkça sunmaları gerektiğini söyledi. Yönetim kurulunun, Apartman Binalarının Yönetimi ve Kullanımına İlişkin Yönetmelikler Hakkında 05/VBHN-BXD sayılı Genelge'deki hükümlere göre projenin tüm tamamlanma kayıtlarına erişebilmesi gerekiyor.

Ayrıca, Yatırımcının ortak alanlar ve tesisler için kurallar belirlemek üzere ilgili taraflarla anlaşmaya varması gerekmektedir. Ardından, anlaşmazlıkların ortaya çıkmasını önlemek için, varlıkların hakları, kullanımı ve korunmasıyla ilgili içerikler konusunda genel bir anlaşma ve mutabakat sağlanmalıdır.

Projenin ortak ve özel alanları, her bir malikin ödemesi gereken proje hizmet bedelinin belirlenmesiyle de kısmen ilgilidir. Hanh'a göre, şehirdeki asansörlü apartman projelerinde azami hizmet bedelinin m² başına aylık 16.500 VND'yi geçmemesi gerekiyor.

Hizmet bedelinin satış sözleşmesine dahil edilmesi de şart koşulduğu için, alıcının, mülk sahiplerinin ödemesi gereken ücret seviyesine bakması gerekir. Çünkü, faaliyete geçtiğinde, sakinlerin genel zihniyeti her zaman ücret seviyesinde şeffaflık ve ödedikleri hizmet bedelinin nasıl kullanılacağı yönündedir. Bu, yatırımcının ve yönetim biriminin de bu konuya dikkat etmesini gerektirir.

Yatırımcılar ve ev alıcıları arasındaki uzun mesafeli park alanı, resim 2 — İllüstrasyon fotoğrafı. (Kaynak: CP)

Savills uzmanları, uygun hizmet fiyatını belirlemek için yatırımcıların ve yönetim birimlerinin, apartman binası hizmet fiyatının maliyetini doğrudan etkileyen faktörleri göz önünde bulundurmaları gerektiğine inanıyor. Bu maliyet, projenin ölçeğine, mimari özelliklerine, tasarımına ve donanımına bağlı olacaktır. Yönetim birimi, gerekli tüm bilgilere sahip olduktan sonra, hizmet bedelini oluşturan işletme maliyetini hesaplayabilir.

Bunlar, operasyon yönetim biriminin iş zincirinde çok küçük noktalar olsa da, operasyon ücretinin birim fiyatını doğrudan etkiler. Bu nedenle, hem yatırımcıların hem de bölge sakinlerinin yönetim maliyetlerini optimize edebilmeleri ve projedeki faaliyetler ile yönetim hizmetlerinde şeffaflık sağlayabilmeleri için yönetimin titizlikle yürütülmesi ve profesyonel bir operasyon yönetim birimi tarafından yürütülmesi gerekir.

Vietnam'daki konut piyasasının güçlü gelişim trendinde, yatırımcıların yönetim ve işletme çalışmalarına dikkat etmeleri ve bunu proje için bir katma değer ve ilgili birimler arasında anlaşmazlık riskini önleyecek bir çözüm olarak görmeleri gerektiği görülmektedir. Bir gayrimenkul ürününün satış fiyatı, yatırımcı tarafından proje oluşturulup faaliyete geçmeden önceki aşamada planlanır.

"Ancak, fiyatın korunması, proje yönetimi ve işletme kalitesine bağlıdır. Bu nedenle, büyük nüfusa ve büyük arza sahip kentsel alanların sayısının artması bağlamında yönetim ve işletme biriminin rolü önem kazanmaktadır," diye vurguladı Bayan Hanh.

[reklam_2]
Kaynak