Yasal tıkanıklıkların giderilmesi ve kredi sorunlarının çözülmesi umuluyor

Nguoi Dua Tin (NDT): Öncelikle, 21 Haziran vesilesiyle Nguoi Dua Tin'in röportajına cevap verdiğiniz için teşekkür etmek istiyorum. Sayın Başkan, şu anda hükümet, bakanlıklar, sektörler ve yerel yönetimler, işletmeleri sosyal konut inşasına aktif olarak teşvik ediyor. Sosyal konut inşasında uzun yıllara dayanan deneyime sahip bir işletme olarak , insanların sosyal konutlara olan mevcut talebini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Sayın Nguyen Viet Hung - BIC Vietnam İnsan Kaynakları Yönetimi Daire Başkanı: İnşaat Bakanlığı'nın değerlendirmesine göre, son zamanlarda sosyal konut geliştirmenin sonuçları, 2030 vizyonuna sahip 2020 Ulusal Konut Geliştirme Stratejisi'nde belirlenen gereklilikleri karşılamamıştır.

İnşaat Bakanlığı'nın öngörüsüne göre, 2030 yılına kadar ülke genelinde sanayi bölgelerindeki işçilerin ve dar gelirlilerin konut ihtiyacını karşılamak üzere 2,4 milyon sosyal konuta ihtiyaç duyulacak.

İnşaat Bakanlığı ayrıca, düşük gelirli kesimler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az 1 milyon adet sosyal konut inşa edilmesi için yatırım projesi önerdi (2021-2030 dönemi). 1 milyon adet sosyal konut kullanıma açıldığında, halkın gerçek konut ihtiyacının bir kısmını karşılayacak.

Ancak iş dünyası açısından baktığımızda, şu anki sorunun sosyal konut talebinin çok büyük olmasına rağmen arzın piyasada çok küçük bir orana sahip olması olduğunu düşünüyoruz.

Ayrıca birçok yatırımcı, kârın en fazla yüzde 10 oranında kontrol edilmesi ve bankalardan imtiyazlı kredi kaynaklarına erişimin zor olması nedeniyle, halka yönelik sosyal konut projeleri geliştirmekle ilgilenmiyor.

Aynı zamanda, düşük gelirli kişilerin ev satın almalarına yönelik ayrıcalıklı politikalar çok fazla olmayıp, bunlara erişimleri de zordur. Yasal prosedürler hâlâ çakışmakta ve bu da sürecin başlangıcından fiili uygulamaya kadar geçen sürenin uzamasına neden olmaktadır.

Yatırımcı: BIC Vietnam'ın sosyal konut projeleri yürüttüğü biliniyor. Şirketin yukarıdaki projeleri hayata geçirirken karşılaştığı avantaj ve dezavantajları bizimle paylaşabilir misiniz?

Sayın Nguyen Viet Hung: Sosyal konut projeleri geliştiren bir yatırımcı olarak, proje geliştirme sürecinde firmamız bu segmentte devlet kurumlarından da çok sayıda destek aldı.

Öncelikle, gayrimenkul kredi kaynaklarının kıt olması nedeniyle, sosyal konut projeleri için sermayeye hâlâ Hükümet ve bankalar tarafından krediye öncelikli erişim imkânı tanınıyor.

İkincisi, arazi fonları, uygulama süresi ve prosedürleri açısından il ve belediye yetkilileri tarafından kolaylaştırılır, arazi kullanım ücretlerinden muaftır ve bu arazi fonları genellikle önceden planlanır, düzenlenir ve tahsil edilir.

Üçüncüsü, sosyal konut geliştirme projeleri arazi, vergi ve diğer yatırım teşvikleri konusunda çok açık ve net olan belirli destek ve teşviklerden yararlanmaktadır.

BIC Vietnam İnsan Kaynakları Yönetimi Departmanı Başkanı Sayın Nguyen Viet Hung, Nguoi Dua Tin ile görüştü.

Ancak, avantajlarının yanı sıra, sosyal konut inşaatı hala bazı zorluklarla karşı karşıyadır. Şirketimiz, başkent halkının ihtiyaçlarını karşılayan kaliteli dairelerle piyasaya hizmet vermek için projeleri yakında hayata geçirmek üzere çalışmalarını sürdürmektedir.

Ancak Hanoi'deki bu ruhsatlandırma süreci şu anda birçok çakışan prosedürle karşı karşıya ve çok zaman alıyor. 2020'den beri saha temizliğini tamamladığımız ancak Şehir Halk Komitesi'nden arazi tahsis kararını beklediğimiz projeler var. Bunun yanı sıra, inşaat çalışmaları için inşaat ruhsatlarının verilmesi de uzun sürüyor ve bu da şirketin proje uygulamasını geciktirmesine neden oluyor.

Ayrıca, bizi rahatsız eden bir diğer sorun da faiz oranları. Teşviklere rağmen, bankaların kredi prosedürleri konusunda hâlâ birçok sorunu var ve işletmelerin sermayeye erişimi için kredi kriterleri şu anda tam olarak net değil.

Yatırımcı: Aslında, işletmenin kapasitesinin yanı sıra, arazi, mekanizmalar ve politikalar konusundaki çözümler de çok önemli bir rol oynuyor. Birçok sosyal konut projesi inşa edip tamamlamış bir işletme olarak, son dönemde devletin sosyal konut inşaat işletmelerine yönelik mekanizmalarını ve politikalarını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Sayın Nguyen Viet Hung: Sosyal konut geliştirmenin, bakış açıları, fikirler, yaklaşımlar ve uygulama çözümlerinde çığır açan gelişmelerle doğru bir politika ve strateji olduğuna inanıyoruz. Hükümetin, bakanlıkların, şubelerin ve yerel yönetimlerin kararlılığı ve aktif katılımıyla birlikte, etkili mekanizmalar ve politikalar son zamanlarda birçok önemli sonuca yol açtı.

Ancak, sosyal konutlara ilişkin mevcut politika ve mekanizmalar hâlâ sınırlı olup, sosyal konut gelişimini engellemektedir. Tespit edilen zorluklar arasında arazi erişimindeki zorluklar, yüksek konut fiyatları, karmaşık ve örtüşen yatırım ve arazi tahsis süreçleri ile birçok sakıncalı ve belirsiz prosedür yer almaktadır.

Ayrıca, sosyal konut arzındaki kıtlığın, kullanım amaçlarının dönüştürülmesine olanak tanıyan mekanizmadan kaynaklandığına inanıyoruz. Birçok proje sosyal konut ruhsatı alıyor, ancak bir süre sonra ticari konuta dönüştürülüyor ve yatırımcılar kullanım amacının dönüştürülmesi için para ödemeyi kabul ediyor. Bu durum, zaten sınırlı olan arzı daha da sınırlı hale getiriyor.

Ayrıca, birçok yatırımcının sosyal konut piyasası için yatırım kaynakları ve sermaye hareketliliği kısıtlı olduğundan, imtiyazlı kredilere erişim zorlaşmaktadır. Gayrimenkul kredilerinde faiz oranları ve risk katsayıları üzerindeki sınırlamalar veya düzenlemeler ile bu segmentin özellikleri, bankaların bu program için sermaye kaynaklarının genellikle uzun vadeli istikrardan yoksun olduğu anlamına gelmektedir.

Red River yüksek kaliteli sosyal konut projesinin ticari adı Rice City olup BIC Vietnam tarafından yatırım yapılmaktadır.

Yatırımcı: Hükümetin 2030 yılına kadar 1 milyon sosyal konut hedefinden bahsedildiği gibi, bu hedefe ulaşmak için, dağıtılan 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketine ek olarak, Hükümet ayrıca bakanlıklardan, şubelerden ve yerel yönetimlerden belgeleri ve kalan sorunları inceleyerek yatırımcılar için bunları gidermelerini istiyor. İşletmeler açısından bakıldığında, hangi çözümlere ihtiyaç duyulduğunu düşünüyorsunuz?

Sayın Nguyen Viet Hung: Öncelikle, arazi sahibi olan veya sosyal konut için arazi satın alan yatırımcıların ihale mekanizmasına değil, belirlenmiş yüklenici mekanizmasına başvurmaları gerektiğini düşünüyoruz. Diğer kriterler devlet kurumları tarafından onaylanmaktadır.

İkincisi, planlama sorunlarıyla ilgili. Günümüzde, birçok planlama projesinde, sosyal konutlar için 1/500 detaylı planlamanın, nüfus hedefleri, sosyal altyapı tesisleri vb. ile ilgili olarak yeniden düzenlenmesi gerekiyor.

Bu durum, imar planı ve uygulama planının çok zaman alıcı olacak şekilde yeniden düzenlenmesi ihtiyacını doğurmaktadır. Bu nedenle, işletme, sosyal konut projelerinde 1/500 uygulama planının yerel yönetimlerle iş birliği yaparak ilerlemeyi hızlandırmayı önermektedir.

Üçüncüsü, sosyal konut projelerinin mevcut onay süreci uzun zaman alıyor. Bu nedenle, kamu ihale dokümanları, yatırımcı seçimi vb. gibi paralel olarak yürütülebilecek adımların, yerel yönetimlerin sosyal konut projelerini duyurabilmesi ve işletmelerin de belge sunma sürecine katılabilmesi için 90 ila 120 güne kısaltılmasını öneriyoruz.

Dördüncüsü, planlanan arsa fonları açısından bakıldığında, birçok sosyal konut projesi dağınık, yoğunlaşmamış, küçük ölçekli ve erişim ve altyapı olanakları elverişsiz ve uygunsuzdur.

İşletmelerin genel stratejiye uygun olarak inşaat yapmalarına yardımcı olmak için yönetim kuruluşlarının net bir planlama yapmasını ve planlanan alanı şeffaf hale getirmesini umuyoruz.

Son olarak, bankaların desteğiyle imtiyazlı kredilere erişimi artırmayı umuyoruz. Aynı zamanda, "temiz" arazi fonlarına erişimimiz olacak ve sosyal konut projeleri için arazi planlamasını artıracağız.

Yatırımcı: Sohbetiniz için teşekkür ederim!

Yatırımcılara konuşan Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Profesör Dang Hung Vo, sosyal konut arzının önündeki engelleri kaldırmak için üç faktöre ihtiyaç olduğunu söyledi: sermaye, arazi fonu ve politika.

Bu arada, Vietnam yönetim sisteminin en zayıf noktası idari prosedürlerdir. Bu, özellikle düşük gelirli kişilere yönelik bir segment olmasına rağmen, sosyal konut satın alma, kiralama ve kiraya verme süreçlerine erişim, prosedürler nedeniyle çalışanlara her zaman sayısız zorluk yaşatmaktadır. İşletmeler ayrıca bu segmentteki projeleri uygularken yasal zorluklarla da karşılaşmaktadır.

Uzman, "Şu anda, yıllık %2'lik en yüksek tercihli faiz oranına sahip 120.000 milyar VND'lik kredi paketi, düşük gelirli kişiler için gerçekten de tercih edilebilir bir kredi değil. On yıl önce, 30.000 milyar VND'lik kredi paketinin %5,5'lik tercihli kredi faiz oranı vardı, bu nedenle çalışanlar ve düşük gelirli kişiler kolayca erişebiliyordu ve erişmek istiyorlar," diye paylaştı .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/bic-viet-nam-mong-duoc-go-nut-that-phap-ly-giai-bai-toan-tin-dung-a613351.html