Ev satın alın ve kiraya verin: Kârınızı 5 dakikada hesaplamanıza yardımcı olacak ipuçları

Gayrimenkul yatırımcılarının her zaman herkesin bilmediği gizli yatırım kuralları vardır. Bu kurallar, yatırımcıların potansiyel gayrimenkul fırsatlarını hızlıca değerlendirmelerine yardımcı olur. Yahoo Finance, kiralık gayrimenkule yatırım yaparken maliyeti hızlıca belirlemenize yardımcı olmak için %50 kuralını açıklıyor.

%50 kuralı nedir ?

%50 kuralı, bir kiralık mülkün toplam kira gelirinin yarısının kâr hesaplamasından önce işletme giderlerini karşılamak için ayrılması gerektiğini belirtir. Bu kural, yatırımcıların giderleri küçümseyip elde edecekleri kârı abartma hatasından kaçınmalarına yardımcı olur.

Örneğin, %50 kuralı uygulandığında, yıllık 300 milyon VND kira getiren bir kiralık mülkün, ilgili maliyetleri karşılamak için 150 milyon VND harcaması gerekecektir. Kalan 150 milyon VND ise, faiz giderleri ve işletme giderleri düşüldükten sonra yatırımcının net geliri olacaktır.

Yahoo Finance'e göre, %50 kuralı ipotek ödemelerini veya mülk yönetim ücretlerini hesaba katmıyor. %50 kuralı kullanılarak hesaplanan giderler arasında emlak vergileri, sigorta, boş konut kayıpları, bakım ve onarım maliyetleri ve kamu hizmetleri yer alıyor.

Gayrimenkul yatırımı için finansman kaynağınız kredi ise, anapara maliyetini, faizi, varsa gayrimenkul yönetim giderlerini ve (ev kentsel alanda ise) hizmet giderlerini ayrı ayrı hesaplamanız gerekir.

Gayrimenkul işlemlerinde %50 kuralını hesaplamak çok basittir, karmaşık bir formüle gerek yoktur. Tek yapmanız gereken, mülkün aylık veya yıllık olarak üretebileceği toplam net kirayı tahmin edip ikiye bölmektir.

Basitçe ifade etmek gerekirse, finansal tablolarda olduğu gibi bu giderler de faiz, vergi ve amortisman giderleri hariç, işletme yönetimi maliyetleri ve satış maliyetleriyle benzerlik göstermektedir.

Örneğin, aylık 30 milyon VND kira getirisi beklenen bir mülke yatırım yapmayı düşünüyorsunuz. %50 kuralını uygularsanız, ipotek, yönetim ve işletme giderleri hariç, yukarıda belirtilen giderler için aylık 15 milyon VND ayırmanız gerekir.

Hanoi'de bir apartman binası (Fotoğraf: Tran Khang).

Mülkün aylık ipotek ödemesinin 9 milyon VND ve hizmet bedelinin aylık yaklaşık 1 milyon VND olduğunu varsayarsak, teorik olarak 5 milyon VND net kârınız kalacaktır. Bu rakam, Airbnb veya emlakçı gibi bir hizmet sağlayıcı kullanmak yerine mülkü kendiniz yönettiğiniz varsayımına dayanmaktadır.

%50 kuralını uygulayın

Gayrimenkul yatırımında %50 kuralı, kârı değerlendirmek için kesin bir standart olmaktan ziyade bir yaklaşıklık kuralı olarak kabul edilir. Bu kural, yatırımcıların belirli bir kiralık mülke yatırım yaptıklarında elde edebilecekleri net gelir miktarını hızlı bir şekilde tahmin etmelerine yardımcı olur. Bu kuralın temel etkisi, harcamaları gereken maliyetleri küçümsemelerini önlemektir.

Ancak bu kuralın dezavantajı, piyasanın sürekli dalgalı olduğu veya olağandışı olayların yaşandığı durumlarda sabit sonuçlar vermesidir.

Örneğin, kıyı şeridinde bir kiralık mülk satın alıyorsunuz. İşlem sırasında, evin hızla yıpranmasını önlemek için beklenmedik masraflar çıktığını fark ediyorsunuz. Bunlar, gayrimenkul satın alırken %50 kuralına göre öngöremeyeceğiniz masraflardır.

Bu %50 kuralı, kiralık bir mülke yatırım yapıp yapmamaya karar verirken bir başlangıç ​​noktası olabilir. Mülkün üretebileceği beklenen net kirayı biliyorsanız, net işletme gelirini tahmin etmek için bu tutarın %50'sini hızlıca hesaplayabilirsiniz.

Daha sonra faiz ve vergi gibi diğer maliyetleri düşebilirsiniz. Son olarak, yatırımın mantıklı olup olmadığını görmek için tahmini getirinizi hedeflerinizle karşılaştırabilirsiniz.

Elbette, %50 kuralının ötesinde dikkate alınması gereken birçok faktör var. Vergilerin, sigortanın, tamiratların, bakımların ve kamu hizmetlerinin enflasyonla birlikte arttığını hesaba katmalısınız. Buradan yola çıkarak uygun kira artışlarını planlayabilirsiniz.

Mülkün bulunduğu bölgedeki kiralık konut piyasasını araştırmak önemlidir. Örneğin, kira fiyat eğilimlerine, kiralık mülklere olan talebe ve bölgenin genel çekiciliğine bakmak faydalı olabilir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm