Parayı yatırmak için planlama kısıtlamaları olan mülkleri avlamanın paradoksal 'eğilimi'

Mevzuata göre, geri kazanım kararı alınmış planlama aşamasındaki araziler, arazi kullanım hakkı karşılığında devredilemez (arazi satışı). Ancak, geri kazanım kararı alınmamış planlama aşamasındaki arazilerde, her bir özel duruma bağlı olarak, arazi sahibi bazı arazi kullanım haklarını kısıtlayabilir, ancak yine de araziyi satabilir. Planlama aşamasındaki araziler piyasada genellikle daha düşük bir fiyata satılmaktadır.

'Sörf' evleri kar elde etme planından etkilendi

Bayan Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ), uzun araştırmalar sonucunda Dong Thien Caddesi'nde (Vinh Hung Mahallesi, Hoang Mai Bölgesi, Hanoi) 40 m2'lik bir arsa satın almaya karar verdiğini paylaştı. Arsanın cephesi 5 m2, evin önündeki araç yolu 4 metreden geniş ve sahibi arsayı 3 milyar VND'ye, yani metrekaresi yaklaşık 75 milyon VND'ye satıyor. Aynı konumda metrekaresi yaklaşık 100 milyon VND olan diğer arsalarla karşılaştırıldığında, bu arsa 1 milyar VND daha ucuz. Ancak yol genişletme planlamasında %100 oranında olduğunu belirtmekte fayda var.

" İnsanlar genellikle planlamaya arazi dahil edilmesinden korkarlar, ama ben farklı düşünüyorum. Ana yollar üzerinde bulunan arsalar, kamulaştırma çalışmalarına dahil olma riskiyle karşı karşıyadır. Ancak ara sokakların derinliklerinde bulunan arsalar ve yaklaşık on yıldır hazırlanan ancak uygulamaya konulmayan planlamalar nedeniyle, bu durum askıya alınmış bir planlama haline geldi ve iptal edilmesi gerekebilir. O zaman, arsam çok kârlı olacak. Şu anda, 1/2000 ölçekli planlamayla insanlar hala normal evler inşa edebiliyor, " diye açıkladı Bayan Ngoc Anh.

Bayan Ngoc Anh, ailesinin 30 yıldır Hanoi'nin Hai Ba Trung Bölgesi'ndeki Bach Dang Caddesi'nde kırmızı kitapsız bir evde yaşadığını belirtti. Ev ayrıca bir yol yapım projesi kapsamında olmasına rağmen, proje onlarca yıldır hayata geçirilmediği için ikamet ettikleri yeri etkilemedi.

" Planlamaya tabi bir ev alıp almamak herkesin bakış açısına bağlıdır. Emlak fiyatları şu anda çok yüksek, sadece planlamaya tabi arsalar ucuz ve ailemin gelirine uygun," diye paylaştı Bayan Ngoc Anh.

Birçok kişi planlamadan etkilenen mülkleri satın almayı düşünüyor. (İllüstrasyon: Ngoc Vy).

Gazetecilere bilgi veren çok sayıda emlakçı, son dönemde sadece konut ihtiyacı olanların değil, yatırımcıların da imar sorunu olan arsaları, tazminat beklemek için satın aldığını ve imarın kalkmasını bekleyerek satın aldığını söyledi.

Planlama sorunları olan arazileri bulma konusunda uzmanlaşmış bir yatırımcı olan Bay Pham Van Ho, planlama sorunları olan tüm arazilerin satılmasının zor olmayacağını ve alıcısı olmayacağını söyledi. Arazinin tamamı planlama sorunlarından etkilenmiş olsa bile, ana yol üzerinde veya uzun süreli ikamet edenlerin yaşadığı bir yerleşim bölgesinde bulunan araziler yine de yaşamak veya satılık ev inşa etmek için satın alınabilir. Arazi 1/2000 planlama sorunundan etkilenmişse, yine de ev inşa etmek mümkündür, yani sorun yoktur. 1/500 planlama sorunu olan arazilerden ise kesinlikle uzak durun.

2022 yılında, planlamadan etkilenen bölgelerdeki gayrimenkul ticareti sayesinde milyarlarca dolar kazanmaya devam edeceğini söyledi. Özellikle, Hanoi'nin Hoang Mai bölgesindeki Dinh Cong'da 3 daire satın aldı. Her daire 35 metrekare alana sahip ve 5 katlı, sıfır olarak inşa edilmiş olmasına rağmen, %100 planlama nedeniyle daire başına sadece 4,6 milyar VND fiyat biçti. Aynı bölgedeki arsaların metrekare fiyatı ise yaklaşık 150 milyon VND, yani daire başına yaklaşık 5,3 milyar VND.

Daha sonra Ho Bey, 3 evden 1 milyar VND'nin üzerinde kar elde ettiğini hesaplayarak, konutu tekrar 5 milyar VND'ye sattı.

Bay Ho ayrıca, Long Bien bölgesinde 500 metrekarelik bir bahçe arsası satın aldığını, planlamaya göre bu arazinin yeşil bir parka dönüştürüleceğini de sözlerine ekledi. Bu alanın yaklaşık 15 yıl önce planlamaya onaylandığını, şu anda burada çok sayıda ev inşa edildiğini, bu nedenle bu arazinin konut alanına dönüştürülme olasılığının çok yüksek olduğunu söyledi.

" Planlama kaldırılıp konut alanına dönüştürülürse büyük kazanç elde edebilirim " diyen Ho, sözlerini şöyle sürdürdü:

Risklere dikkat edin, gömülü sermaye riski

Tuan Anh Gayrimenkul Direktörü Nguyen Anh Tuan, planlama sorunları olan ev ve arsa avlama eğiliminin uzun zamandır birçok yatırımcı için "uygun" olduğunu, ancak son zamanlarda, özellikle 2021'in başından bu yana, belirgin bir "ateşli" eğilim olduğunu söyledi.

" Hanoi'de askıya alınmış birçok planlama projesi var, bu yüzden az parası olan müşteriler ucuz gayrimenkul satın almak için bu segmente yöneliyor. Hatta henüz hayata geçirilmemiş 50 yıllık planlama projeleri varken, aynı bölgede planlı araziler, planlamaya dahil olmayan bir arsanın yarı fiyatına satılabiliyor. Planlamanın kaldırılması durumunda müşteriler büyük kazanç elde edecek, " dedi Bay Tuan.

Planlamaya konu olan pek çok gayrimenkul ve arsanın fiyatları oldukça ucuz olup, pek çok kişinin bütçesine uygundur. (İllüstrasyon fotoğrafı)

Ayrıca, Bay Tuan'a göre, son zamanlarda, kısmen imar planına tabi evler ve arsalar, benzer yerlerdeki arsalara göre çok daha ucuz fiyatları nedeniyle birçok yatırımcı tarafından rağbet görüyor. Yatırımcılar, hem yaşama hem de imar planlarının arsa fiyatlarının artmasını bekleme zihniyetine sahipler.

Ancak Tuan, planlı arazi satın almanın karlı olmasına rağmen risklerinin de çok yüksek olduğunu söyledi.

Bay Tuan, "askıya alınmış" planlamanın, arazi kullanım içeriğine sahip planların uygulanmaması veya programın gerisinde kalması durumunu ifade etmek için kullanılan bir terim olduğunu analiz etti. Buna göre, eyalet kurumunun belirli bir amaç için geri kazanılacağını duyurduğu ancak plana göre uygulanmayan bölgedeki tüm gayrimenkuller, "askıya alınmış" planlamaya takılıp kalmış gayrimenkul ürünüdür.

Bir projenin "askıya alınıp alınmadığının" belirlenmesi için süre sınırı, 2013 tarihli Tapu Kanunu'nun 2019 yılında değiştirilen ve eklenen 49. maddesinin 8. fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Özellikle, iptal ilanından itibaren en fazla üç yıl içinde, kullanım amacının temizlenmesi veya değiştirilmesi yönünde resmi bir karar alınmamışsa, yetkili onay makamı planlamayı düzeltmek veya iptal etmek zorunda kalacaktır.

Ancak gerçekte bu süreç birkaç gün veya hafta içinde gerçekleşmez. Alıcılar, projenin kaderini öğrenmek için yıllarca beklemek zorunda kalabilirler. Planlaması askıya alınmış bir araziye yatırım yapmayı seçerlerse, bu sermayeyi gömmek anlamına gelir.

Ayrıca, ilçe düzeyinde yıllık imar planı bulunan ve "askıya alınmış" bir planlamaya sahip bir ev veya arsa satın alırsanız, alıcının evi işletmesi, kullanması, inşa etmesi, yenilemesi ve onarması kısıtlanacaktır.

Ayrıca, "askıya alınmış" planlama aşamasındaki gayrimenkul ürünlerine yatırım yapmış ve elden çıkarmak isteyen alıcılar, transfer ve işlem ortağı bulma konusunda birçok zorlukla karşılaşacaktır. Çünkü genel psikolojide çoğu müşteri, gayrimenkulün planlanmasından hâlâ korkmaktadır.

Ngoc Vy

[reklam_2]
Kaynak