Sermayenin "darboğazı" Ulusal Sosyal Konut Fonu olduğunda çözülecektir.

Tin Tuc ve Dan Toc gazetesinin muhabiri, gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Pham Thanh Tuan ile bu konuyu görüştü.

Son dönemde sosyal konut geliştirme için sermaye kaynaklarının mevcut durumunu daha net bir şekilde paylaşabilir misiniz?

Sosyal konut, özel bir gayrimenkul ürünü olduğu için politika ve mekanizmalar açısından Devlet tarafından desteklenmektedir. Yetkili makam, maliyetleri kontrol edecek (konutun satış fiyatını belirleyecek), kâr marjını sınırlayacak (toplam yatırımın %10'unu geçmeyecek), alıcı sayısını sınırlayacak (sadece faydalanıcılar için)... Bu nedenle, Devletin sosyal konut geliştiren işletmelere yönelik destek politikaları, özellikle de sermaye kaynakları açısından son derece önemlidir.

Geçmişte, Vietnam'ın sosyal konut piyasası dört devlet ticari bankasından sağlanan 120.000 milyar VND tutarındaki kredi paketine bağımlıydı. Günümüzde kredi paketi, dokuz bankanın katılımıyla 145.000 milyar VND'ye yükseldi.

Ancak, yukarıdaki kredi paketinin gerçek dağıtım hızı yavaştır. 145.000 milyar VND tutarındaki paket, devlet bütçesinden destek almayan, bankaların ticari sermaye kaynaklarından oluşan bir kredi paketi niteliğindedir. Bu nedenle, bankalar sosyal konut projelerine öncelikli kaynak ayırmış olsalar da, yatırımcılar ve konut alıcıları için faiz oranı hâlâ yeterince cazip değildir (normal kredi faiz oranından yılda %1,5-2 daha düşük). Yatırımcıların ve sosyal konut alıcılarının bu kredi paketine "ilgi duymamasının" nedeni budur.

Üstelik, sosyal konut projelerinin uygulama süreçleri oldukça karmaşıktır ve ticari konut projelerine göre daha uzun sürmektedir; sosyal konut projelerinin arzı yasal zorluklar nedeniyle sınırlıdır. Bu durum, sosyal konut projelerinin imtiyazlı kredi paketlerine erişimde zorluk çekmesinin de nedenidir.

Bu nedenle, sosyal konut geliştirme için bütçe destekli yeni kredi kaynaklarının eklenmesi veya Ulusal Sosyal Konut Fonu'nun kurulması, 1 milyon sosyal konut birimi geliştirme Projesi'nin başarısının artırılmasına katkıda bulunacak temel faktörler olacaktır.

Başbakan Pham Minh Chinh, sosyal konut geliştirme için kaynak seferber etmek amacıyla Maliye Bakanlığı'ndan Ulusal Konut Fonu'nun Mart 2025'e kadar kurulmasını talep etti. Önümüzdeki dönemde "Ulusal Sosyal Konut Fonu"nun uygulanmasına ilişkin politikayı nasıl değerlendiriyorsunuz?

Vietnam, sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesi için yerel yönetimlerin ve işletmelerin kaynaklarını destekleyecek bir mali fona hâlâ sahip değil. 2023 tarihli Konut Kanunu, il Halk Komitelerinin tazminat, destek, yeniden yerleşim ve proje dışındaki teknik altyapı yatırımları için devlet bütçesinden kaynak ayırmasına izin verse de, Kamu Yatırım Kanunu, sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesi için arazi temizliği ve teknik altyapı sistemlerinin inşası için devlet bütçesinden kaynak ayırmaya ilişkin bir düzenleme içermemektedir. Bu durum, yerel sosyal konut projelerinde arazi temizliği ve teknik altyapı sistemlerinin inşası için bütçeden kaynak ayrılmasının neredeyse "dondurulmasına" yol açan bir eksikliktir.

Dolayısıyla, Ulusal Sosyal Konut Fonu'nun kurulması, yerel yönetimlerin sosyal konut inşa etmek isteyen işletmeler için "temiz" arazileri temizlemelerine yönelik fon düzenlemelerine yardımcı olmak, sosyal konut projeleri için teknik altyapı sistemlerine ve sosyal altyapıya yatırım yapmak ve kredi faiz oranlarını desteklemek için önemli bir öncül olacaktır.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nut-that-ve-von-se-duoc-go-khi-co-quy-nha-o-xa-hoi-quoc-gia/20250319094438654