Sermaye darboğazları birçok gayrimenkul işletmesini iflas riskiyle karşı karşıya bırakacak.

Genelge 06 - Krediye erişim engelleri

Sayın Quyet, 06 sayılı Genelge'de yer alan, Devlet Bankası'nın yalnızca işletme koşullarını karşılayan projelere kredi veren düzenlemesinin işletmeler için büyük bir zorluk yaratacağını belirtti. Nitekim, proje müşterilere satılmadan önce yatırımcının projeyi hayata geçirmek ve ilk inşasını gerçekleştirmek için sermayeye ihtiyacı var; sermaye olmadan hiçbir şey yapmak neredeyse imkansız.

Günümüzde yatırımcıların çoğu, toplam yatırım sermayelerinin yalnızca %10-20'sini kendi kaynaklarından karşılıyor ve herhangi bir "sağlıklı" işletmenin kendi sermayesinin yalnızca %25'i kadarı var, sermayenin geri kalan %80'i bankalardan ve müşterilerden karşılanıyor.

Bu arada projenin satışa sunulacağı tarihe kadar uygulanabilmesi için toplam yatırımın %30-40'ı kadar arsa temizleme giderleri, arsa vergisi, altyapı inşaat giderleri vb. giderlerin karşılanması için harcanmalıdır.

Dolayısıyla yatırımcılar bankalardan sermaye temin edemezlerse, proje işletmeye açılacak duruma gelene kadar inşa etmek için gereken sermayenin yüzde 15-25'inden yoksun kalacaklar.

Quyet, " Bu tür analizler, büyük ekonomik potansiyele sahip birkaç işletme dışında, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin neredeyse büyük çoğunluğunun, banka kredisi olmadan konut satma yeterliliğine ulaşana kadar projelerini hayata geçiremeyeceğini gösteriyor " dedi.

Dolayısıyla Sayın Quyet'e göre: " Bireyler olmasa yatırımcılara kredi vermeliyiz, çünkü aksi takdirde yatırımcıların hiçbir inşaat projesini gerçekleştirebilmesi neredeyse imkânsız hale gelir ."

Dat Xanh Kuzey liderleri ayrıca projelerin sermaye sağlamada yalnızca yasal yeterliliklere sahip olmasının şart koşulması gerektiğini öne sürdüler.

Quyet'e göre, günümüzde çoğu işletme bankalardan sermaye alırken, sermaye borçlanma koşulları hâlâ oldukça katı. Eskiden işletmeler krediyle, yani iş planlarıyla borçlanabiliyordu; yani kredi almak için sadece iyi ve uygulanabilir bir iş planına sahip olmaları yeterliydi. Ancak artık uygulanabilir bir iş planıyla borçlanmak çok zor.

" 06 sayılı Genelge yürürlüğe girerse, işletmelerin borçlanması çok daha zor olacak. Uygulanabilir bir iş planına sahip olup sermaye eksikliği de uygulanamaz hale gelecek, " diye endişeleniyordu Bay Quyet.

Birçok gayrimenkul işletmesi, Vietnam Devlet Bankası'nın 06 sayılı Genelgesi'nin yürürlüğe girmesi durumunda iflas riskiyle karşı karşıya kalma endişesi taşıyor. (İllüstrasyon fotoğrafı)

Borçlanmada yaşanan sıkıntılar işletmelerin üretim ve iş hacmini daraltmasına, gelişmemesine veya yavaş gelişmesine neden olacaktır.

Bazı yatırımcılar, yatırım sürecinde oldukları için ölçeği küçültmeyi bile başaramıyorlar. Projeyi zamanında hayata geçirmek istiyorlarsa, daha fazla makine ve işçiye yatırım yapmaları gerekiyor. Üstelik bir ortakla sözleşme imzalamışlar ve ortağa peşin ödeme yapmaları gerekiyor.

Uzun zamandır bu fonların yüzde 50-60'ı bankalardan borçlandığı için planlama ve operasyonların tamamlanması çok zordu.

Bay Quyet, " 06 sayılı Genelge'nin, proje yürüten işletmeler için en güçlü etkiye sahip olacağını ve en büyük zorluklara yol açacağını düşünüyorum. Birçok işletme kesinlikle iflas edecek ," dedi.

Devlet Bankası konuyu "haksız yere" mi yasakladı?

Quyet'e göre 06 sayılı Genelge bankalar için aşırı temkinli bir koruma bariyeri oluşturdu.

Aslında, henüz çözülmemiş büyük bir "düğüm" var: hukuki mesele. Bu nedenle, birçok projeye yatırımcı yatırım yaptı ve bankalar kredi verdi, ancak yasal onay süreçleri yavaş ilerliyor ve sonuçta kredi veren bankalar ve işletmeler de programın gerisinde kalıyor.

Örneğin, projenin başlangıçta 1 yıl içinde işletmeye açılması bekleniyordu, ancak gerçekte 2 yıl sürdü ve bu da bankanın sermaye kurtarma planını geciktirmesine neden oldu. İşletmeler projenin ne zaman işletmeye açılacağını kendileri doğrulayamıyor, bu nedenle banka, batık kredileri "elinde tutmaktan" kaçınmak için temkinli davranıyor.

Bir projenin işletmeye açılması için gerekli prosedürler; arazi değerlemesi, İnşaat Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan ruhsat alınması gibi pek çok aşamadan geçmek zorunda. Dolayısıyla banka, sermayesini ne zaman geri kazanabileceğini bilemeyecek.

Bay Quyet, " Bankalar aslında hukuki belirsizlikten de korkuyorlar çünkü projenin ne zaman hayata geçeceğini bilmiyorlar. Kredi verirlerse, banka sermayeyi geri alamaz ve bu da batık krediye yol açar. Bu nedenle, bence asıl sorun şu anda hukuki düğümü çözmek ," dedi.

Aynı görüşü paylaşan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, Devlet Bankası'nın bu konuları "haksız yere yasakladığını" söyledi. Çünkü ticari koşulları karşılamayan gayrimenkul projeleri ile yasal koşulları karşılamayan gayrimenkul projeleri farklıdır.

Bay Le Hoang Chau'ya göre, bir gayrimenkul projesi için bir fon kurulup yatırım politikası onaylandığında, bu, söz konusu işletmenin arsa sahibi olması nedeniyle yatırımcı olarak kabul edildiği anlamına gelir. Projenin inşaat izni varsa, bu çok iyidir. Bu, proje için yeterli yasal koşullardır, ancak yeterli işletme koşulları değildir.

" Şu anda yatırımcıların sermaye ödünç alması gerekiyor, peki neden borç vermek yasak? İşletmelerin zaten projeleri var, teminatları var ve borçlarını geri ödeyebileceklerini kanıtlayabilirler. Neden borç vermiyorlar? " diye sordu Bay Le Hoang Chau.

" Devlet tarafından yatırımcıya devredilen bir proje için başlangıçta yatırım sermayesine çok ihtiyaç duyulur. Şu anda borçlanmanın riskli olmadığını söylemek doğru değil. Herhangi bir ticari faaliyetin riskli olduğunu kabul ediyorum, ancak sorun risk seviyesinde. Proje oluşturuldu, yani arazi var ve yatırımcı çok para harcadı ," diyen Bay Le Hoang Chau, projenin risklerinin öyküsünü daha ayrıntılı olarak inceledi.

Ngoc Vy

Kullanışlı
Duygu
Yaratıcı
Eşsiz
Öfke