Arazi ihalelerinde toplu terk: Bazı gruplar bunu bir şaka olarak görüyor ve ağır şekilde cezalandırılmaları gerekiyor.

"Bazı arsalar için çok yüksek fiyatlar teklif edilip, daha sonra piyasayı manipüle etmek için kapora verilmemesi olgusu"

Son zamanlarda, Hanoi'nin Hoai Duc, Thanh Oai ve Dan Phuong bölgeleri gibi banliyölerinde yapılan arazi müzayedelerinin sonuçları birçok kişiyi şaşırttı çünkü kazanan fiyatlar, başlangıç ​​fiyatlarından kat kat yüksekti. Ayrıca, müzayedenin hemen ardından çoğu arsa, arsa başına 400-600 milyon VND farkla satışa çıkarıldı. Dahası, bu müzayedelerin ardından çevre pazarlardaki arsaların satış fiyatı da anında 5-10 milyon VND/m2'ye yükseldi.

Geçtiğimiz günlerde Thanh Oai bölgesinde 68 arsanın ihalesinde, 55 arsanın depozitosuna el konuldu. Bunlardan en yüksek fiyatlısı metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerindeydi. Peşinatı ödenen 13 arsanın en yüksek fiyatı metrekare başına 55 milyon VND'nin biraz üzerindeydi.

İnşaat Bakanlığı'na göre, son arazi kullanım hakları ihalesi, sınırlamaları ve olumsuz yönleri ortaya çıkardı. Bazı yerlerde arazi ihalelerinin düzenlenmesi sürecinde, ihale katılımcılarını etkileyen "müzayede komisyoncuları" ve gizli anlaşmalar gibi olgular da yaşanıyor: "Bazı arsalar için çok yüksek fiyatlar ödeyip sonra kaporayı terk etmek, piyasayı manipüle etmek için sanal bir fiyat seviyesi oluşturmak, yasadışı kazanç elde etmek için çok sayıda açık artırmalı arsayı alıp satmak birçok yerde oldukça yaygın ve hatta örgütlü bir durum."

Hoai Duc'ta 19 arsanın yakın zamanda açık artırmayla satıldığı yer (Fotoğraf: Duong Tam).

Hanoi Halk Komitesi, arazi kullanım hakları ihaleleriyle ilgili birimlere talimat veren bir belge yayınladı. Hanoi, Şehir Polisi'nden arazi ihalelerinin ihlallerini derhal tespit etmek için profesyonel önlemler almasını ve ilçe, kasaba ve şehirlerdeki Halk Komitelerini, ihalelere katılımda ihale kurallarının ihlal edilmesini önlemek için önlemler almaya yönlendirmesini talep etti.

Ayrıca, polis teşkilatının, açık artırmalara katılıp, açık artırmaları kazanmak için "anormal" derecede yüksek bedeller ödeyen ancak açık artırma kazanma parasını usulüne uygun olarak ödemeyen kişilerin açık artırmalara katılımını engelleyecek ve sınırlayacak çözümler önermesi gerekmektedir.

Hanoi ayrıca, ihaleyi kazanmak için piyasa fiyatından daha yüksek fiyat ödeyen ancak ödeme yapmayan isteklilerin bulunduğu vakaların bir listesini ilçelerden hazırlamalarını istedi. Bu liste daha sonra ilçelerin ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın web sitelerinde kamuoyuna açıklanacak.

"Çok yüksek bir bedel ödeyip depozitoyu terk eden grup bunu bir şaka olarak değerlendirdi"

Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Pham Thanh Tuan , Dan Tri muhabirine yaptığı açıklamada, son dönemde düzenlenen arazi ihalelerine bu kadar çok katılımcının gelmesinin iki nedeni olduğunu söyledi.

Öncelikle, daha önce, parsellenmiş arazi arzı, genellikle Arazi Fonu Geliştirme Merkezleri ve kuruluşlarından olmak üzere, proje geliştirme işletmeleri ve devlete ait açık artırmalı arazilerden sağlanıyordu. Ancak, 1 Ağustos'tan itibaren, Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu yürürlüğe girerek, gayrimenkul işletmelerinin özel, I, II ve III. tip kentsel alanlarda arazi parsellemesi yapmasını yasakladı.

Bu nedenle, arsa arzı daralmıştır. Ev inşa etmek için arsa satın almak isteyenler, yalnızca devletin düzenlediği arsa ihalelerine başvurabilmektedir. Bu tür arazilerin yasal statüsü açık ve güvenli olduğundan, birçok kişi tarafından tercih edilmektedir.

İkincisi, başlangıç ​​fiyatıyla ilgili. 2017 yılında, başlangıç ​​fiyatı arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemiyle belirlenmişti. Katsayıyı arazi değerleme danışmanlık kuruluşu belirleyecek ve ardından yerel arazi değerleme kuruluna ve il Halk Komitesi'ne onay için sunacaktı. Dolayısıyla, o dönemdeki başlangıç ​​fiyatı piyasa fiyatına yakındı. Bu, katılımcıların peşinatının (başlangıç ​​fiyatının %20'si) da yüksek olduğu anlamına geliyor.

Avukat Pham Thanh Tuan - gayrimenkul hukuku uzmanı (Fotoğraf: NVCC).

Ancak bu yılın Şubat ayından itibaren yürürlüğe giren 12 sayılı Kararname, başlangıç ​​fiyatlarının artık bir fiyat değerlendirme şirketiyle değil, İlçe Halk Komitesi tarafından belirlenmesini zorunlu kılıyor.

Başlangıç ​​fiyatının hesaplanmasında artık, önceki düzeltme katsayısı yöntemi yerine, yıllık arsa fiyat düzeltme katsayısının, il veya merkezi olarak yönetilen şehrin Halk Komitesi tarafından düzenlenen arsa fiyat listesiyle çarpılması yöntemi kullanılıyor. Bu, düşük bir başlangıç ​​fiyatı ve peşinatla sonuçlanıyor.

Düşük başlangıç ​​fiyatı, birçok kişinin "tamamsa olur, değilse unut gitsin" mantığıyla yatırım yapmasına yol açıyor. Ayrıca, mevcut banka faiz oranları nispeten düşük olduğundan, insanların elinde pek fazla yatırım kanalı yok. Bu nedenle çoğu kişi hâlâ kâr elde etmek için araziye yatırım yapma zihniyetine sahip.

Bu konuyu ele alan Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IRE) Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien'e göre, son arazi ihalelerine binlerce katılımcı olmasına rağmen arsa sayısı sınırlıydı. Bu durum, yatırım ve konut talebinin çok yüksek olduğu bir dönemde arz ve talebin uyumsuzluğunun ne kadar büyük bir sorun olduğunu açıkça ortaya koyuyor.

Ancak, ona göre kazanan fiyat ortalamanın çok üzerinde ve bu durum hem yatırım hem de konut ihtiyaçları için kabul edilmesi zor bir durum. Ayrıca, doğrudan açık artırmalarda, daha yüksek bir fiyata satış teklif edenler oluyor ve bu da spekülasyon ve fiyat enflasyonu belirtileri gösteriyor.

Bayan Mien, "Mevcut depozito terk oranı yüksek ve bedeli tam olarak ödenen arsaların hepsi makul fiyatlarda, bu da yüksek fiyatlı terk edilmiş arsalarda spekülasyon belirtileri olduğu anlamına geliyor" dedi.

Spekülasyona katılan ve piyasa manipülasyonuna yol açan "büyük oyuncu" gruplarının olup olmadığı konusuna gelince, Bay Pham Thanh Tuan, mevcut yasaların gayrimenkul sektöründeki fiyat enflasyonunu tanımlayacak, açıklayacak ve cezalandıracak herhangi bir düzenleme içermediğini söyledi. Bu nedenle, işlem hâlâ yalnızca hukuki düzeyde, yani tam tutarı ödemeyen müzayede kazananı depozitosunu kaybedecek.

"Yasa, gayrimenkul piyasasını bozan spekülatif davranışlar ve fiyat enflasyonuna ilişkin herhangi bir düzenleme içermiyor. Sadece gayrimenkul sektöründe dolandırıcılık, aldatma ve dolandırıcılık gibi belirli spekülatif davranış ve fiyat enflasyonu biçimlerini; belge tahrifatı, gayrimenkulle ilgili bilgileri kasıtlı olarak tahrif etme gibi belirli türleri düzenledik... Dolayısıyla, fiyat enflasyonu veya piyasa manipülasyonunun ne olduğu belirlenemediğinden, fiyat enflasyonuna benzer davranışlarla başa çıkmak için yasal bir dayanak bulunmamaktadır," dedi Bay Tuan.

Ona göre, gayrimenkul spekülasyonunun davranışını tespit etmek zor, ancak bununla başa çıkmak daha da zor. Çünkü fiyat enflasyonunun davranışı tespit edilse bile, uygulanan ceza, elde edilen kâra değmiyor.

Ceza hukuku kapsamında yüksek bedeller ödeyip depozitolarını terk edenlerin durumu, teklif veren ile müzayedeci veya müzayede organizasyonu arasında herhangi bir işbirliği olup olmadığının araştırılmasına bağlıdır. Soruşturma kurumunun sonuçlarını beklemeliyiz.

Bay Tuan'a göre, bazı bireyler ve gruplar çok yüksek fiyatlar ödüyor, ancak bunu bir şaka olarak gördükleri için kapora vermiyorlar. Bu durum, emlak piyasası bilgilerinde karışıklığa yol açıyor ve aynı zamanda insanlar arasında emlak fiyatlarının yükseldiği ve herkesin açık artırmayla satılan araziler üzerinde spekülasyon yaptığı yönünde bir zihniyet yaratıyor. Aslında, artık "açık artırma mesleği" trendi ortaya çıktı.

Ayrıca, Devlet ve işletmelerin projelerini hayata geçirmek amacıyla arazi edinim sürecinde zorluklarla karşılaşılacak, çünkü arazi edinilen kişilerin, tazmin edilen arazi bedeli ile ihale edilen arazi bedelini karşılaştırmaları gerekecek.

Thanh Oai'de 68 arsanın yakın zamanda açık artırmayla satıldığı yer (Fotoğraf: Duong Tam).

Devletin arazi ihaleleri düzenlerken iki amacı vardır: İnsanlar için konut inşa etmek ve bütçeye gelir sağlamak. Yüksek teklif ama peşinat yok, bu iki hedefi de bozmuştur.

Bazı görüşler, bütçe teminatlarını kaybeden katılımcıların katılımcılardan daha fazla teminat alacağını ileri sürmektedir. Ancak, kaybedilen arazilerin tekrar açık artırmaya çıkarılması gerekecek ve bu da devlet bütçesine daha fazla maliyet çıkaracaktır.

Yüksek fiyatlı açık artırmaların ve depozito iptallerinin sonuçlarına gelince, Bayan Pham Thi Mien, açık artırma alanındaki arazilerin piyasa fiyatının yüksek olacağını belirtti. Depozito iptalleri yaşansa bile, insanlar yalnızca yüksek kazanılan fiyatı hatırlayacak ve arazi satmak için bunu referans olarak kullanacaklardır. "Açık artırma alanındaki araziler makul olmayan bir şekilde yükseltilip sabitlenirse, bunun sonuçları çok büyük olacaktır; bu da gerçek ihtiyaçları olan insanların arazi ve konut sahibi olmasını imkansız hale getirir," dedi.

Uzman: Belirli yaptırımlar uygulanmadığı takdirde mevduat terk durumu tekrarlanacaktır

Uzmanlar, özellikle geçiş döneminde, yani 2013 Tapu Kanunu'ndan 2024 Tapu Kanunu'na geçişte, daha önce yayınlanan eski tapu fiyat listesinin mahalleler tarafından kullanılmaya devam edilmesi nedeniyle, yüksek ihale bedelleri ve ardından teminatların iade edilmesi durumunun tekrarlanmaya devam edeceğini belirtiyor.

"Herkes yüksek teklif verip ardından teminatı iptal etmenin piyasa manipülasyonuna yol açan bir fiyat enflasyonu eylemi olduğunu söylüyor. Ancak bu eylemi tespit etmek için yasanın açıkça tanımlanması gerekiyor. Düzenleme olmadığında, onu cezalandıracak bir yaptırım da yok.

Ancak bir ceza mekanizması olsa bile, spekülasyon ve fiyat enflasyonunu önlemek hâlâ zor. Örneğin, menkul kıymetler sektöründe piyasa manipülasyonuna ilişkin düzenlemeler var, ancak ihlaller hâlâ yaşanıyor. Sorun şu ki, şu anda faydalar ve cezalar mevcut değil ve bunları karşılamak zor olacak. Mevcut yasanın hâlâ eksik olduğu ortada," dedi.

Hanoi'nin, depozitolarını kaybeden yüksek teklif sahiplerinin kimliklerini kamuoyuna açıklaması konusuna gelince, Bay Tuan, bunun yalnızca bilgilendirme amaçlı bir önlem olduğunu ve depozitolarını kaybedenler için herhangi bir sonuç doğurmayacağını, çünkü müzayedeye katılmaları yasaklanmadığını veya çıkarlarının etkilenmediğini söyledi.

Değişen Emlak Müzayedesi Kanunu'na göre, 70'inci maddede ihaleye katılanlara karşı ihlalleri ele almak üzere yaptırımlar eklendi. Buna göre, yatırım projeleri veya maden işletme haklarının uygulanması için arazi tahsisi veya kiralanması durumunda, teminatını kaybederek sonucun iptal edilmesine neden olan ihale kazananı, 6 aydan 5 yıla kadar ihaleye katılamayacak.

Ancak bu hüküm, müzayedecinin yalnızca yatırım projeleri veya maden işletme haklarına ilişkin faaliyetleri yürüttüğü hallerde geçerlidir. Değiştirilen Emlak Müzayedesi Kanunu 1 Ocak 2025 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Gayrimenkul fiyat enflasyonunun kaynağını bulup tespit etmek etkili olmayacaktır. Spekülasyonu önlemek için, miktara veya devir zamanına dayalı bir emlak vergisi aracının olması gerekir. Örneğin, bir ay içinde devredilen gayrimenkul, 5 yıl sonra alınıp satılan gayrimenkulden farklı bir vergi oranına tabi olacaktır. Ayrıca, her bir kişinin ortalama kullanım ihtiyaçlarına göre miktar ve alana göre vergilendirme yapmak da mümkündür.

Spekülasyonu önleyecek çözümler hakkında bilgi veren Mien, gayrimenkul fiyatlarında 3 ay içinde anormal olarak yüzde 20'lik bir artış olması veya piyasada sosyo -ekonomik istikrarı etkileyecek başka dalgalanmalar olması durumunda devletin müdahale ederek düzenleme yapacağını belirten net düzenlemelerin bulunduğunu söyledi.

Ancak gayrimenkul fiyatlarındaki olağandışı artışı kavrayabilmek için bir veri tabanı sisteminin kurulması ve düzenli olarak güncellenmesi, devletin zamanında müdahale edebilmesi gerekmektedir.

Aynı zamanda, vergi araçlarının ve kredi politikası müdahalesinin kullanılması gerektiğini söyledi. Özellikle, çok sayıda gayrimenkule sahip olup bunları kullanmayan ve terk edenler daha yüksek vergi ödemek zorunda kalacak. Kısa sürede alınıp satılan gayrimenkuller yüksek vergilere tabi olacak. Gayrimenkul devir süresi ne kadar uzun olursa, vergi o kadar düşük olacak.

Kredi politikasına ilişkin olarak Mien, piyasada istikrarsızlık belirtileri görülmesi halinde kredi seviyelerinin düşürüleceğini söyledi.

Örneğin, normalde sermaye gideri %30'dur, kalan %70 bankadan borç alınır. Ancak piyasa öngörülemeyen bir şekilde dalgalanırsa, kredi seviyesi yaklaşık %40-50'ye düşürülür ve kalan sermaye alıcının sermayesi olur. Daha yüksek bir faiz oranı bile uygulanabilir. Ancak, bu önlemin yalnızca ikinci veya daha fazla ev satın alanlar için geçerli olması gerektiğini belirtti. Yaşamak için ilk ev satın alanlar için daha ayrıcalıklı bir politika olmalıdır.

Ayrıca, yüksek teklif verip depozitoyu terk edenlerin durumunun önlenmesi için, itibar düzeyini değerlendirecek önlemler alınması gerektiğini belirten Mien, müzayedeyi kazanıp depozitoyu terk edenlerin belirli bir süre boyunca katılımlarının yasaklanacağını söyledi.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm