Gayrimenkul piyasasının istikrarlı gelişimi

Gayrimenkul piyasası makroekonomik istikrarın sağlanmasında önemli rol oynamanın yanı sıra enflasyonun kontrol altına alınmasına, önemli dengelerin sağlanmasına ve ekonomik büyümenin desteklenmesine de katkı sağlıyor.

Hanoi şehrinin bir köşesi. Fotoğraf: Thuy Nguyen

Ancak olumlu sonuçların yanı sıra, son zamanlarda bu alanda "sıcak" bir gelişme yaşanıyor. gayrimenkul gayrimenkul sektöründe, özellikle konut fiyatlarının halkın gelirine göre hala yüksek olması, yerel yönetimlerde arazi kullanım yönetiminde hala eksikliklerin bulunması, bazı yerel yönetimlerde arsa bölünmesi, ifraz ve kontrolsüz arazi satışı olgusunun yaşanması gibi pek çok sınırlılık ve potansiyel risk ortaya koymuştur...

Bunun yanı sıra, gayrimenkul piyasası faaliyetleri, bilgi sistemlerinin yetersizliği, gayrimenkul alım satım katları ve aracılık faaliyetlerinin yeterince denetlenememesi nedeniyle hâlâ tanıtım ve şeffaflıktan yoksun olup, fiyatlarda "kaos" yaşanmakta ve "sanal" gayrimenkul işlem fiyatları ortaya çıkmaktadır.

Bir yıldan uzun bir süre önce, Hanoi şehir merkezine yaklaşık 25 km uzaklıktaki Hoai Duc semtindeki arazi müzayedesi, 60 milyon VND'nin üzerinde bir başlangıç fiyatıyla 3 kez açık artırmaya çıkarılmış, ancak hiçbir yatırımcı katılmadığı için müzayede başarılı olamamıştır. Bu kasvetli arazi müzayedesi durumu, o dönemde birçok banliyö semtinde de yaşanmıştır.

Ancak şimdi, şehir merkezine arabayla bir saatten fazla mesafedeki aynı arsa, 100 milyon VND'nin üzerinde bir fiyata açık artırmaya çıkarıldı; en yüksek fiyat metrekare başına 133 milyon VND'nin üzerinde. Ayrıca, çevre ilçelerde aylardır devam eden arsa çılgınlığı nedeniyle, Hanoi'deki daire ve gayrimenkul fiyatları eşi benzeri görülmemiş bir seviyeye ulaştı.

Gerçekte, arazi ve konut "ateşleri" yalnızca sosyal sonuçlara yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda yereldeki sosyo-ekonomik kalkınmayı da büyük ölçüde etkiliyor. Özellikle arazi fiyatları yükseldiğinde, projelerin uygulanması sırasında arazi edinimi için ödenecek tazminat bedeli kat kat artacak ve bu da sosyo-ekonomik projelerin uygulanmasını etkileyecektir.

Bu durum aynı zamanda birçok toprak anlaşmazlığına yol açmakta, toplumda düzensizliğe ve güvensizliğe neden olmaktadır.

Gayrimenkul piyasasının istikrarsız ve sağlıksız performansının nedenleri arasında; yatırım, inşaat ve gayrimenkul sektörüyle ilgili yasal sistemin hala bazı eksiklikleri bulunması, gayrimenkul projelerinin yatırım ve inşaatının çoğu bölgede hayata geçirilmesinde birçok zorluk yaşanması, bunun sonucunda gayrimenkul ve ticari konut arzında bir önceki döneme göre önemli bir azalma yaşanması, gayrimenkul fiyatlarının, özellikle konut ve arsa fiyatlarının sürekli artması ve halkın gelirine göre çok yüksek olması yer almaktadır.

Öte yandan, gayrimenkul sektörüne yatırım sermayesi akışının denetimi sıkı değil, hâlâ potansiyel riskler taşıyor, borsada gayrimenkul işletmelerinin faaliyetlerine ilişkin manipülasyon, tanıtım eksikliği ve şeffaflık eksikliği var; gayrimenkul kurumsal tahvilleri hızla gelişiyor, teminat eksikliği var, tahvil ihraç edip sermayeyi harekete geçirip doğru amaçla kullanmama olgusu var...

2024-2025 döneminde yeni konut projelerinin onaylanmasında yaşanan darboğazların aşılacağı ve 2024 Tapu Kanunu'nun zamanında yürürlüğe girmesiyle gayrimenkul piyasasının toparlanacağı öngörülüyor.

Gayrimenkul piyasasının sağlıklı bir şekilde gelişmesini sağlamak ve ekonomik kalkınmaya daha olumlu katkıda bulunmak için, ilgili bakanlıkların, birimlerin ve sektörlerin gayrimenkul sektörüyle ilgili yasal sistemi araştırmak ve mükemmelleştirmek, senkronizasyonu sağlamak, gayrimenkul piyasasının istikrarlı, sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesi için gerekli yasal çerçeve ve koşulları oluşturmak amacıyla eşgüdümlü bir şekilde çalışmaları gerekmektedir. Gayrimenkul piyasasının durumunu ve gelişmelerini yakından takip etmek, konut projelerini ve gayrimenkul işletmelerini inceleyip incelemek ve yatırım, arsa, planlama ve inşaat süreçlerindeki engelleri hızla ortadan kaldırmak gerekmektedir.

Yetkililerin gayrimenkul kredilerini kontrol etmek ve yeniden yapılandırmak, uygun kullanımını sağlamak ve risklerden kaçınmak için önlemler almaya devam etmesi; yerel gerçeklerle tutarlılık ve uygunluğu sağlamak için arazi kullanım hakları ihaleleri ve arazi fiyatının belirlenmesiyle ilgili yönetmelikleri gözden geçirmesi ve değiştirmesi; planlama, inşaat, gayrimenkul piyasası ve yerelliklerdeki arazi yönetiminin devlet tarafından güçlendirilmesi, düzenlemelere ve planlamaya uygun olmayan arazi parselleri ve arsaların yasadışı bölünmesini ve satışını yönetmek ve önlemek için önlemler alması gerekmektedir.

Bunun yanında, arazi kullanım hakkı ihaleleri, proje ihaleleri, gayrimenkul projelerinin uygulanması ve gayrimenkul işletmeciliği faaliyetlerinin organizasyonunun denetlenmesi, incelenmesi ve gözden geçirilmesinin etkinliğinin artırılması, kanunun yetki ve düzenlemelerine uygun olarak ihlallerin derhal tespit edilmesi ve sıkı bir şekilde ele alınması; gayrimenkul projeleriyle ilgili idari işlemlerin hızlandırılması için yönlendirme yapılması; kişilerin ve işletmelerin idari işlemlerinin yürütülmesinde zorluk ve aksaklıklara neden olan durumların derhal yönlendirilmesi ve ele alınması için denetim ve incelemenin güçlendirilmesi gerekmektedir.

Kaynak