Yeni bağlamda gayrimenkul piyasası için fırsatları değerlendirin ve zorlukların üstesinden gelin.

2025 yılının ilk yarısında, gayrimenkul piyasası ekonomiden, büyük ölçekli altyapı projelerinden ve bir dizi yeni politikadan kaynaklanan birçok olumlu işaret ve ivme gösterirken, aynı zamanda birçok risk ve zorluk da ortaya koydu. Bu yeni bağlamda gayrimenkul piyasası için fırsatlardan nasıl yararlanabilir ve zorlukların üstesinden nasıl gelebiliriz?

SB LAW Hukuk Bürosu'nun Gofland Kulübü ile işbirliği içinde düzenlediği ve 7 Haziran'da gerçekleştirilen "Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Önemli Bilgiler" temalı seminerde uzmanlar, gayrimenkul piyasası için çözümler ve stratejik yaklaşımlar önerdi.

Bu etkinlik sadece güncel bilgiler sunmakla kalmadı, aynı zamanda ekonomik uzmanlar, politika yapıcılar, önde gelen işletmeler ve piyasada gerçek dünya projelerinin uygulanmasında doğrudan yer alan borsaların liderlerinden oluşan çeşitli sesleri bir araya getiren açık bir forum görevi de gördü.

7 Haziran'da düzenlenen "Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Önemli Bilgiler" temalı seminerin genel görünümü. (Fotoğraf: Hong Chuyen)

Seminerde konuşan BIDV Bankası Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc, son zamanlarda Vietnam ekonomisinin genel olarak ve gayrimenkul piyasasının özel olarak, yerel ve uluslararası faktörlerin birleşik etkisi nedeniyle çok sayıda zorluk ve engelle karşı karşıya kaldığını söyledi. Enflasyon, faiz oranları, sıkı kredi akışı ve küresel ekonomik dalgalanmalardan kaynaklanan baskı, birçok gayrimenkul işletmesinin üretim ve iş kapasitesini ciddi şekilde etkiledi.

Bu bağlamda, Parti ve Devlet, birçok önemli yasal mekanizma ve politikanın sürekli olarak gözden geçirilmesi, değiştirilmesi ve tamamlanması yoluyla gayrimenkul sektörüne özel önem verdiğini açıkça göstermiştir. Bununla birlikte, hükümet ve bakanlıklar tarafından yayınlanan çok sayıda direktif ve talimatla, engelleri kademeli olarak ortadan kaldırmayı, güveni yeniden tesis etmeyi ve gayrimenkul piyasasının güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde geliştirilmesi hedefine doğru ilerlemeyi amaçlayan kapsamlı bir destek çözümleri paketi uygulanmıştır.

Gayrimenkul piyasasını yönlendiren güçler.

Dr. Can Van Luc, küresel ekonominin 2025-2026 döneminde sadece yaklaşık %2,8'lik zayıf bir büyüme göstermeye devam edeceğini öngörüyor (2024'teki %3,3 ve 2011-2019 dönemindeki %3,5'ten daha düşük). Küresel enflasyon hafifçe düşecek, ticaret yavaş büyüyecek ve faiz oranları ancak kademeli olarak düşecek. Ayrıca, gayrimenkul işletmeleri şu anda girdi maliyetleri, lojistik ve dijitalleşme ve yeşilleşme gereklilikleri gibi engellerle karşı karşıya...

Ancak Bay Luc, ekonominin olumlu işaretler gösterdiğine ve büyüme faktörlerinin oldukça dengeli bir şekilde toparlandığına inanıyor. Buna göre, iç tüketici talebi toparlanıyor, ihracat önemli ölçüde artıyor ancak yavaşlıyor; özel yatırımlar toparlanıyor, doğrudan yabancı yatırımlar önemli ölçüde artıyor ancak yavaşlayabilir; kamu yatırımları artırılıyor. Hizmetler (özellikle turizm, konaklama - yiyecek ve içecek, lojistik, finans - bankacılık vb.) önemli ölçüde artıyor; hisse senedi ve gayrimenkul piyasaları kademeli olarak toparlanıyor…

Ayrıca, "Dört Temel İlke" olarak adlandırılan ve şu üç kararı içeren kararlar: Bilim, teknoloji, inovasyon ve ulusal dijital dönüşümün geliştirilmesinde atılımlara ilişkin Politbüro Kararı 57-NQ/TW; yeni durumda uluslararası entegrasyona ilişkin Politbüro Kararı 59-NQ/TW; yeni çağda ulusal kalkınmanın gereksinimlerini karşılamak üzere kanun taslağı hazırlama ve uygulama çalışmalarının reformuna ilişkin Politbüro Kararı 66-NQ/TW; ve özel ekonominin geliştirilmesine ilişkin Politbüro Kararı 68-NQ/TW, ulusal kalkınma için stratejik düşünce ve eylemde birleşik bir bütün oluşturmuştur.

BIDV Bank Baş Ekonomisti Dr. Can Van Luc, gayrimenkul piyasasının toparlanmasına rağmen, hâlâ bir fiyat balonu riski taşıdığı konusunda uyardı. (Fotoğraf: Hong Chuyen)

Gayrimenkul sektöründe, arazi kanunu, konut kanunu ve gayrimenkul işletme kanunu olmak üzere üç önemli kanun kabul edilmiş ve yürürlüğe girmiştir; bu kanunlar, mevcut ve gelecekteki bağlamda piyasaya önemli destek sağlamaktadır. Bunlar, verimli ve sürdürülebilir piyasa gelişimini teşvik etmek için olumlu sinyallerdir. Buna ek olarak, piyasa, Politbüro, Ulusal Meclis ve Hükümet tarafından çıkarılan kararlar ve kararnamelerden de önemli destek almaktadır; örneğin: Ho Chi Minh Şehri, Da Nang ve Khanh Hoa'daki denetim sonuçları ve kararlarında projeler ve araziler için yasal engellerin kaldırılmasına ilişkin 170/2024/QH15 sayılı Karar ve 76/2025/ND-CP sayılı Kararname; arazi kullanım hakları veya mevcut arazi kullanım hakları ("konut arazisi ve diğer arazi") anlaşmaları yoluyla ticari konut projelerinin uygulanmasının pilot uygulamasına ilişkin 171/2024/QH15 sayılı Karar ve 75/2025/ND-CP sayılı Kararname. 29 Mayıs 2025 tarihli 201/2025/QH15 sayılı Karar, sosyal konut geliştirilmesi için bir dizi özel mekanizma ve politikanın pilot uygulamasına ilişkindir…

Sayın Luc, "Politikalar ve yasalardan gelen yeni ivme, artan altyapı yatırımlarıyla birlikte gayrimenkul piyasası için yeni beklentiler yaratıyor" diye belirtti.

Stratejik çözümler grubunu hayata geçirin.

Uzman Can Van Luc ayrıca gayrimenkul piyasasının risklerine ve zorluklarına da dikkat çekti: lojistik gayrimenkulü, sanayi parkları, konut talebi, turizm ve tüketimi etkileyen ticaret ve teknoloji çatışmaları; kamu yatırımlarının yavaş ve düzensiz dağıtımı; illerin ve şehirlerin birleştirilmesinde bazı zorluklar; önümüzdeki dönemde özel yatırımların önemli ölçüde artmasının öngörülmesi; idari prosedür reformunun çözümü ve uygulanması için zamana ihtiyaç duyması; gayrimenkul piyasasının toparlanmasının sürdürülebilir olmaması ve fiyatların yüksek kalması...

Yeni bağlamda karşılaşılan zorluklar ve gelişim fırsatları göz önüne alındığında, Dr. Can Van Luc, gayrimenkul işletmelerinin aşağıdaki gibi bir dizi stratejik çözüm uygulaması gerektiğine inanmaktadır: Operasyonların yeniden yapılandırılmasına devam etmek; nakit akışı risklerini kontrol etmeye ve vadesi gelen borçları yönetmeye dikkat etmek (2025 yılında yaklaşık 93.500 milyar VND tutarında kurumsal tahvil vadesi dolacak); özellikle sosyal konut destek paketleri, altyapı yatırımları ve yeni kararlar ve düzenlemeler olmak üzere destek politikalarını proaktif olarak araştırmak ve bunlara erişmek…

Ayrıca, Dr. Can Van Luc, gayrimenkul piyasasının toparlanmasına rağmen, fiyat balonu riskinin hala mevcut olduğunu ve bu nedenle işletmelerin temkinli olması ve politikaların şeffaf olması gerektiğini de belirtti. Özellikle, borsa 2025 yılının ilk beş ayında %5,2 oranında artış göstererek geçen yılın aynı dönemine göre neredeyse iki katına çıkmış olsa da, istikrardan yoksun durumda. Bu nedenle, kurumsal yönetim kapasitesinin geliştirilmesi, döviz kuru ve faiz oranı risklerinin yönetilmesi ve finansal düzenlemelere uyulması, sürdürülebilir kalkınma için kilit faktörlerdir.

İllerin birleştirilmesi güçlü büyüme merkezleri oluşturacaktır.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, son zamanlarda idari birimlerin birleşmesinin gayrimenkul yatırımcılarının büyük ilgisini çektiğini belirtti. İllerin ve şehirlerin birleşmesi, ekonomik kalkınmayı teşvik edecek kaynaklardan biri olarak kabul ediliyor. Bir yerleşim yerinin sürdürülebilir bir şekilde gelişmesi için yeterli nüfus büyüklüğüne, kaynaklara ve altyapıya sahip olması şarttır.

Bay Quoc Anh'ın belirttiğine göre, Batdongsan.com.vn'nin yaptığı bir araştırmaya göre Vietnam'da şu anda 64 il/şehir bulunuyor ve il başına ortalama nüfus 1 milyondan fazla. Diğer ülkelerle karşılaştırıldığında bu fark oldukça önemli. Çin'de sadece 30'dan fazla il düzeyinde idari birim var, ancak her ilin ortalama nüfusu yaklaşık 30-40 milyon kişi. ABD ve diğer birçok ülke bile merkezi bir idari yapıya sahip ve birim başına çok daha büyük bir nüfus yoğunluğuna sahip.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh, seminerde görüşlerini paylaştı. (Fotoğraf: Hong Chuyen)

“Bu durum, Vietnam’ın idari yapısının şu anda çok parçalı olduğunu, yönetimi zorlaştırdığını ve kaynakların dağılmasına yol açtığını gösteriyor. İller birleştirildiğinde, kaynaklar daha yoğunlaşacak ve kalkınma için elverişli koşullar yaratacaktır. Birleşme sonrası kalkınma tüm bölgelerde aynı olmasa da, yoğunlaşma güçlü büyüme merkezleri oluşturacaktır,” dedi Sayın Quoc Anh.

Bunun en güzel örneklerinden biri Da Nang ve Quang Nam'dır. Da Nang güçlü bir kalkınma potansiyeline sahip olmakla birlikte, limanlar ve sanayi arazileri açısından sınırlıdır. Öte yandan Quang Nam, kaynaklar ve arazi alanı bakımından avantajlıdır. Bu iki bölgenin birleştirilmesi, daha net bir kalkınma potansiyeline sahip birleşik bir yapı oluşturacaktır.

Uzun vadede, vergi ve yatırım politikaları önümüzdeki 10 yıl boyunca istikrarlı kalırsa, büyüme oranı çok hızlı olacaktır. Bu nedenle, Batdongsan.com.vn'nin görüşüne göre, yatırımcılar sadece kısa vadeli faktörlere bakmamalıdır.

Kısa vadede, yatırım eğilimleri genellikle ilk dalgaya benzer; birleşme haberini duyan insanlar, "fiyatların kesinlikle yükseleceği" beklentisiyle arazi satın almaya koşarlar. Ancak gerçeklik, birçok durumda, satın alma işleminden sonra arazi fiyatlarının değişmediğini, altyapı ve planlamanın aynı kaldığını ve hiçbir atılımın olmadığını göstermektedir.

Bu nedenle, daha uzun vadeli ve kapsamlı bir bakış açısına ihtiyaç duyulmaktadır. Birleşme sonrasında, kaynakların nasıl tahsis edileceği, altyapıya uygun yatırımların yapılıp yapılmayacağı ve genel planın eyaletin ekonomik kalkınmasını destekleyip desteklemeyeceği hususlarının değerlendirilmesi çok önemlidir.

Bir bölge gelişirse, sakinleri daha iyi gelir elde eder, işgücü çeker ve nüfus artar; bu da özellikle yaşadıkları yerin çevresindeki gayrimenkullere yönelik yatırım talebinin artmasına kesinlikle yol açacaktır. Buradan hareketle, arsa fiyatları sürdürülebilir bir şekilde yükselebilir.

Kaynak: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truo-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html