2025'te gayrimenkul piyasası: Yeni geliştirme alanlarından kaynaklanan itici güçler.

Uzmanlara göre, önümüzdeki dönemde gelişim yapısı zemin kat alanlarından yer altı alanlarına, dijital alanlara vb. doğru kayacak ve bu da gayrimenkul piyasası için büyüme fırsatları yaratacaktır.

2024 yılında yürürlüğe girecek ve kademeli olarak etkisini gösterecek temel yeni yasalar (özellikle Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu) ve idari aygıta yönelik reformların "doğru yap, hemen yap ve kapsamlı yap" yaklaşımıyla hızla uygulanmasıyla birlikte, birçok uzman Vietnam gayrimenkul piyasasının 2025 yılında olumlu değişiklikler yaşayacağına inanıyor.

Özellikle, önümüzdeki gelişim yapısı, karasal alanlardan yeraltı alanlarına, deniz alanlarına ve dijital alanlara (özellikle ulaşım altyapısı geliştirme stratejilerinde vurgulanan TOD modeline) doğru kayacak ve gayrimenkul piyasası ve ekonomi için yeni büyüme fırsatları yaratacaktır.

Büyümeyi teşvik etme fırsatları

Vietnam Gayrimenkul e-dergisi ve Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (VIRES) iş birliğiyle 19 Şubat sabahı düzenlenen 5. Bahar Gayrimenkul Forumu'nda konuşan Doçent Doktor Tran Dinh Thien ( Başbakanın Ekonomik Danışma Grubu üyesi, Vietnam Ekonomi Enstitüsü eski Direktörü), hükümetin 2024 yılı için yaptığı çalışmaları vurguladı. Bu çalışmalar arasında, üç önemli yasanın (Arazi Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu ve Konut Kanunu) planlanandan beş ay önce yürürlüğe girmesi yer alıyor. Bu çabalar, ekonomideki en büyük darboğazlara yönelik kararlı çözümler olarak görülüyor.

Uzmanlara göre, 2025 Yılan Yılı Ay Yeni Yılı öncesinde gayrimenkul talebi önemli ölçüde azalmıştı; ancak tatilden sonraki ilk hafta içinde daire ve ev satın alma arama göstergeleri tekrar artış gösterdi.

Ayrıca, bazı bölgelerde yeni arazi fiyatlandırma çerçeveleri piyasa fiyatlarına daha yakın olacak şekilde ayarlanmış olup, bu durum işletmelerin girdi maliyetlerini, ürün satış fiyatlarını ve gayrimenkul işlemlerine girişirken insanların mali yükümlülüklerini etkilemektedir.

Özellikle ulaşım altyapısı, başta otoyollar ve yüksek hızlı trenler olmak üzere, önemli yatırımlar alıyor; bu da birçok bölge için kalkınma fırsatları yaratıyor, yatırım zihniyetlerini değiştiriyor ve sermaye akışının gelişmekte olan pazarlara kaymasına yol açıyor.

Bu değişime paralel olarak, Bay Thien gelecekte gelişim yapısının karasal alandan yer altı alanına, deniz alanına, uzaya, dijital alana ve benzerlerine doğru değişeceğini öngörüyor.

Sayın Thien'e göre, bu trend gayrimenkul piyasası için büyüme fırsatları yaratacak; ancak en önemli faktör, bunu uygulama ve yürütme kapasitesidir.

Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Konseyi üyesi Dr. Can Van Luc, gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler arasında makroekonomik koşulların; yasal çerçeve ve yönetim denetiminin; planlama, kentleşme ve altyapı politikalarının; finansmanın; arz ve talep, fiyat ve güvenin; bilgi, veri ve şeffaflığın yer aldığını düşünüyor.

Buna göre, gayrimenkul piyasasının son zamanlarda toparlanmasına yardımcı olan başlıca faktörler şunlardır: küresel ekonomik büyümenin nispeten durağan kalması, Vietnam ekonomisinin ise 2024-2025 yıllarında oldukça güçlü bir büyüme göstermesi ve yeni bir dönemin temelini atması; makroekonomik istikrarın korunması, enflasyonun kontrol altında olması; Vietnam'daki faiz oranlarının düşük kalması; ve döviz kurları ile batık kredilerin kontrol edilebilir sınırlar içinde olması.

Bununla birlikte, kurumsal reformda da bir atılım yaşandı; yeni yasalar son zamanlardaki kadar hızlı bir şekilde değiştirilip resmi olarak yürürlüğe konuldu; organizasyonel yapılar sadeleştirildi; her seviyede planlama yapıldı; kamu yatırımları ve altyapı politikaları desteklendi; finansal yükümlülükler en zorlu aşamasını atlattı; faiz oranları düşük seviyede tutularak işletmeler ve insanlar için sermayeye erişim açısından elverişli koşullar yaratıldı…

Dikkate alınması gereken zorluklar

Ancak Dr. Can Van Luc, yukarıda belirtilen fırsatlara ek olarak, 2025 yılında gayrimenkul piyasasının bir dizi zorluk ve engelle de karşı karşıya kalacağını belirtti.

Örneğin, konut fiyatlarının yüksek kalmasının birçok nedeni vardır; birçok bölgede ve projede arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasındaki zorluklar; bazı bölgelerin henüz yeni arazi fiyat listelerini yayınlamamış olması; ve arazi, konut ve gayrimenkul piyasasıyla ilgili yeni kanun ve kararlara ilişkin yol gösterici belgelerin yayımlanmasının hala yavaş ilerlemesi.

Arazi tahsisinde, özellikle küçük ve orta ölçekli projeler için yatırımcıların doğrudan sakinlerle görüşme zorunluluğu konusunda hâlâ engeller bulunmaktadır. Arazi kullanım ücreti ihalelerinde de hâlâ eksiklikler mevcuttur (başlangıç fiyatı, katılımcı tarafların kapasitesi, cezalar vb.). Sosyal konut geliştirme yaklaşımında da yetersizlikler vardır ve sosyal konut finansmanı hâlâ ele alınması gereken bir konudur.

Vietnam Gayrimenkul Derneği temsilcileri de, 2025 yılında Vietnam gayrimenkul piyasasının birçok gelişim fırsatı sunacağını ancak üstesinden gelinmesi gereken birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu kabul etti. Gerçekte, 2024 yılından bu yana yürürlüğe giren temel yeni yasalar piyasa için yeni bir yasal ortam yaratmış olsa da, bunların etkinliğinin doğrulanması için daha fazla zamana ihtiyaç duyulmaktadır.

Ayrıca, işletmeler arazi, inşaat ve yatırımla ilgili örtüşen ve tutarsız düzenlemelerden endişe duymaya devam ediyor; bu durum proje geliştiricileri için risk oluşturabilir. Buna ek olarak, Vietnam Gayrimenkul Derneği'ne göre, banka faiz oranları ve sermayeye erişim de yeni gelişim döngüsünde piyasanın verimli bir şekilde işlemesini sağlamak için sürekli çözüm gerektiren konular arasında yer alıyor.

Vietnam Ekonomi Enstitüsü'nün eski Direktörü Doçent Doktor Tran Dinh Thien de, küresel durumun istikrarsız olduğu bir ortamda, gayrimenkul piyasası da dahil olmak üzere iddialı büyüme hedeflerine ulaşmanın, güçlü siyasi kararlılık, esnek politikalar ve işletmelerin iş birliğini gerektirdiğini ve bu sayede dikkat çekici bir kalkınma dönemi için sağlam bir temel oluşturulabileceğini ifade etti.

"Yeni fırsatlarla karşılaşıldığında, gayrimenkul işletmeleri için potansiyel risklerin dikkatlice değerlendirilmesi gerektiğine inanıyorum. Gayrimenkul piyasasının ivme kazanmasına yardımcı olmak için belki de hâlâ tartışmamız gereken çok şey var," dedi Bay Thien.

Kaynak