2025'te gayrimenkul piyasası: Yeni geliştirme alanının itici güçleri

Uzmanlara göre önümüzdeki dönemde geliştirme yapısı yer altı mekanından, dijital mekana vb. dönüşecek ve bu da gayrimenkul piyasası için büyüme fırsatları yaratacak.

(İllüstrasyon fotoğrafı. Kaynak: Vietnam+)

2024 yılından itibaren yürürlüğe girecek yeni temel kanunların (özellikle Arazi Kanunu, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu) kademeli olarak hayata "nüfuz etmesi" ve "gerçekten yapmak, hemen yapmak, kapsamlı yapmak" yönündeki araç reformlarının hızla hayata geçirilmesi bağlamında, birçok uzman 2025 yılında Vietnam gayrimenkul piyasasının olumlu değişimler yaşayacağına inanıyor.

Özellikle önümüzdeki dönemdeki geliştirme yapısı yer altı uzayından, deniz uzayına, dijital uzaya (özellikle ulaştırma altyapısı geliştirme stratejisinde odaklanılan TOD modeli) dönüşecek ve bu da gayrimenkul piyasası ve ekonomi için yeni büyüme alanları açacaktır.

Büyüme teşvik fırsatları

Vietnam Gayrimenkul Elektronik Dergisi ve Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (VIRES) işbirliğiyle düzenlenen "5. Bahar Gayrimenkul" Forumu'nda 19 Şubat sabahı paylaşımda bulunan Doçent Doktor Tran Dinh Thien ( Başbakanlık Ekonomi Danışma Grubu üyesi, Vietnam Ekonomi Enstitüsü eski Müdürü), Hükümetin 2024 yılındaki çabalarını vurguladı. Bunlar arasında, şu anda ekonominin en büyük darboğazını ortadan kaldıracak köklü bir çözüm olarak görülen 3 önemli yasayı (Arazi Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu, Konut Kanunu) 5 ay önce uygulamaya koyması da yer alıyor.

Uzmanlara göre, 2025'teki At Ty Ay Yeni Yılı öncesinde gayrimenkule olan talep önemli ölçüde azaldı, ancak Tet'ten sonraki ilk haftada daire ve gayrimenkul satın alma arama endeksi yeniden arttı.

Bununla birlikte, bazı bölgelerde yeni arsa fiyat çerçevesi de piyasa fiyatlarına yaklaşacak şekilde ayarlandı; bu durum, gayrimenkul alım satımında işletmelerin girdi maliyetlerini, ürün satış fiyatlarını ve kişilerin mali yükümlülüklerini etkiledi.

Özellikle ulaştırma altyapısına, özellikle otoyollara ve hızlı trenlere yapılan yatırımlar artırılıyor, bu da birçok bölgede kalkınma fırsatları yaratıyor, yatırım düşüncesini değiştiriyor ve sermaye akışlarının gelişmekte olan pazarlara kaymasına yol açıyor.

Bu değişen trendde, Bay Thien önümüzdeki dönemde geliştirme yapısının yer altı uzayından, deniz uzayına, uzaya, dijital uzaya,... dönüşeceğini belirtti.

Thien, yukarıdaki trendin gayrimenkul piyasası için büyüme fırsatları yaratacağını, ancak önemli olanın bunu uygulama ve yaygınlaştırma kapasitesi olduğunu söyledi.

Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc, gayrimenkul piyasasını etkileyen unsurların; makroekonomi, yasal ve düzenleyici denetim, planlama, kentleşme ve altyapı politikası, finans, arz-talep, fiyat ve güven, bilgi, veri, şeffaflık olduğunu söyledi.

Buna göre, son dönemde gayrimenkul piyasasının toparlanmasına yardımcı olan başlıca destekler şunlardır: Dünya ekonomik büyümesi temelde yatay seyrederken, Vietnam ekonomisi 2024-2025'te oldukça yüksek bir büyüme göstererek yeni bir döneme girilmesinin önünü açmıştır; makro ekonomi istikrarlı seyretmektedir, enflasyon artışları kontrol altında tutulmaktadır; Vietnam'da faiz oranları düşük seyretmektedir; döviz kurları ve batık kredi artışları kontrol altında tutulmaktadır.

Bununla birlikte, kurumsal atılım hiç bu kadar hızlı olmamıştı: yeni yasalar değiştirildi ve geçmişte olduğu gibi resmen yürürlüğe konuldu; örgütsel aygıtlar daha etkin hale getirildi; her düzeyde planlama yapıldı; kamu yatırım ve altyapı politikaları teşvik edildi; mali yükümlülükler en zor dönemi atlattı; faiz oranları düşük seviyede tutularak işletmelerin ve insanların sermayeye erişimi için uygun koşullar yaratıldı...

Dikkat edilmesi gereken zorluklar

Ancak Dr. Can Van Luc, yukarıdaki fırsatların yanı sıra 2025 yılında gayrimenkul piyasasının bir dizi zorluk ve sorunla da karşı karşıya olduğunu kaydetti.

Örneğin; konut fiyatları birçok nedenden dolayı hala yüksek; arsa kullanım bedeli hesaplaması birçok yerleşim yerinde ve projede tıkanmış durumda; bazı yerleşim yerlerinde yeni arsa fiyat listeleri açıklanmamış; arsa, konut ve gayrimenkul piyasasıyla ilgili yeni yasa ve yeni kararlara yön veren belgelerin yayınlanması hala yavaş.

Arazi tahsisinde, özellikle de küçük ve orta ölçekli projeler için yatırımcıların halkla pazarlık yapmak zorunda kalması nedeniyle hâlâ sorunlar yaşanıyor. Arazi kullanım bedellerinin açık artırmayla satışları hâlâ yetersiz (başlangıç fiyatı, açık artırma katılımcılarının kapasitesi, yaptırımlar...). Sosyal konut inşa etme yöntemi hâlâ yetersiz, sosyal konutlar için sermaye kaynaklarına hâlâ dikkat edilmesi gerekiyor.

Vietnam Emlak Derneği temsilcileri, 2025 yılında Vietnam emlak piyasasının birçok gelişme fırsatı sunacağının tahmin edildiğini, ancak hala üstesinden gelinmesi gereken birçok zorluk olduğunu da belirtti. Nitekim, yeni temel yasalar 2024'ten beri yürürlüğe girmiş ve piyasa için yeni bir yasal ortam yaratmış olsa da, etkinlik düzeyinin doğrulanması için daha fazla zamana ihtiyaç var.

Ayrıca, işletmeler, proje geliştiricileri için risk oluşturabilecek arazi, inşaat ve yatırımla ilgili düzenlemelerdeki örtüşme ve tutarsızlıklardan hâlâ endişe duyuyor. Ayrıca, Vietnam Emlak Derneği'ne göre, banka faiz oranları ve sermayeye erişim de piyasanın yeni geliştirme döngüsünde etkili bir şekilde işlemesine yardımcı olmak için daha fazla çözüme ihtiyaç duyan konular arasında yer alıyor.

Vietnam Ekonomi Enstitüsü eski Müdürü Doçent Dr. Tran Dinh Thien de, değişken dünya koşulları bağlamında, gayrimenkul piyasası da dahil olmak üzere iddialı büyüme hedeflerini gerçekleştirmenin, güçlü siyasi kararlılık, esnek politikalar ve olağanüstü bir kalkınma dönemi için sağlam bir temel oluşturmak amacıyla işletmelerin desteğini gerektirdiği görüşünü dile getirdi.

Bay Thien, "Yeni fırsatlarla karşı karşıya kaldığımızda, gayrimenkul işletmeleri için ortaya çıkabilecek risklerin dikkatlice değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Belki de gayrimenkul piyasasının yükselişine ivme kazandırmak için hâlâ tartışmamız gereken çok şey var," dedi.

Kaynak