Gayrimenkul piyasası kısa vadede "hareketli".

İnşaat Bakanlığı, yıl başından bu yana, yerleşim yerlerindeki arsa işlemlerinin ve satış fiyatlarının 2024 yılının son çeyreğine kıyasla önemli ölçüde dalgalandığını değerlendirmektedir. Bunun temel nedeni, illerin ve şehirlerin birleştirilmesine ilişkin bilgilerdir. Yeni idari birimlerin kurulacağı yerler olarak seçilen illerde ve şehirlerde fiyatlar yükselmiş ve işlem hacmi de artma eğilimi göstermiştir.

Hoa Lu şehrinin Ninh My mahallesindeki Dong Oi yerleşim bölgesi için ihale Mart 2025'te yapılacak.

Ancak, söz konusu alanlardaki fiyat ve işlem hacmi artışı spekülatif olup gayrimenkul piyasası için önemli riskler oluşturmaktadır. Birçok bölgedeki yetkililer bu durumla ilgili uyarılar yayınlamış ve piyasa kontrolü ve yönetimini güçlendirmektedir.

İnşaat Bakanlığı'nın yakın zamanda yayımlanan 2025 yılının ilk çeyreğine ilişkin gayrimenkul piyasası durumu raporundaki istatistiklere göre, ülke genelinde 101.049 başarılı arsa satışı gerçekleşti; bu, bir önceki çeyreğe göre %16,4 ve geçen yılın aynı dönemine göre %3'lük bir artış anlamına geliyor. Öte yandan, apartman ve müstakil ev segmentlerindeki toplam başarılı satış sayısı yalnızca 33.500'ü biraz aştı.

Bu iki segmenti karşılaştırdığımızda, geçen çeyrekte arsa işlemlerinin hacminin, geleneksel konut ürünlerinin toplam işlem hacminin üç katından fazla olduğunu görüyoruz. Bu, arsa piyasasına güçlü bir sermaye akışını gösteren nadir bir "tutarsızlık"tır.

İşlem hacminin yüksekliğiyle birlikte, arsa fiyatlarında da keskin bir artış görüldü. Örneğin, Bac Giang'da, Bac Giang şehrinin bazı bölgelerindeki arsa fiyatları 2024 yıl sonuna kıyasla %20'den fazla arttı. Benzer şekilde, Phu Tho'da, Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu ve Gia Cam'daki bazı yerleşim alanlarında, hatta terk edilmiş kentsel alanlarda bile, istenen fiyatlar geçen yılın aynı dönemine göre %20-30 arttı. Veya Hai Phong'da, Kien Thuy, An Dong ve Thuy Nguyen'deki arsa fiyatları 2024 yıl sonuna kıyasla %15-20 oranında yükseldi.

Güney bölgesinde, Nhon Trach ( Dong Nai eyaleti) "arazi çılgınlığı"nın yoğun yaşandığı bir yer olmaya devam ediyor. Yılın ilk üç ayında, Long Tho, Phu Dong ve Phuoc Khanh'ın bazı bölgelerinde arazi fiyatları geçen yılın aynı dönemine göre %20-30, bazı yerlerde ise %40'ın üzerinde arttı.

Uzmanlar, il düzeyindeki idari birimlerin birleşmesinin emlak piyasası üzerinde belirli bir etkisi olduğunu ve bazı bölgelerde fiyatların hızla yükseldiğini düşünüyor. Ancak bu durumun kısa süreli olacağı tahmin ediliyor.

Bu olguya ilişkin olarak, Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong, il düzeyindeki idari birimlerin birleşmesiyle ilgili bilgiler ortaya çıktığında, ilgili bölgelerdeki gayrimenkul piyasasının güçlü dalgalanmalar gösterdiğini belirtti. Kamuoyunun ve yatırımcıların planlama ve altyapıdaki değişikliklere ilişkin beklentilerinden yararlanan bazı spekülatif gruplar, çeşitli kar amacı güden planlarla hızla piyasaya giriyor.

"Fiyat manipülasyon mekanizması genellikle, alım eğilimini canlandırmak için şehir planlaması veya yeni bir idari merkezin yeri hakkında söylentiler yaymakla başlar. Ardından, bu gruplar, sahte bir 'çılgınlık' etkisi yaratmak için içeriden bilgiye dayalı işlemler gerçekleştirebilir ve bu da arazi fiyatlarının kısa sürede hızla yükselmesine ve gerçek değerlerinin çok ötesine çıkmasına neden olabilir," diye analiz etti Bay Luong.

Bu uzman, spekülatif balonların tuzağına düşmemek için müşterilerin gerçek değere sahip bir gayrimenkul piyasası ile spekülatif bir piyasa arasında ayrım yapmaları gerektiğini belirtiyor. Gerçekten sağlıklı bir piyasa, insanların gerçek satın alma gücüne dayanmalı ve yetkililer tarafından sağlanan şeffaf planlama ve yasal bilgilerle desteklenmelidir. Öte yandan, gerçek bir piyasadaki gayrimenkulün, kiralama veya ticari faaliyetler yoluyla nakit akışı yaratma potansiyeline sahip olması ve açıkça tanımlanmış veya gelişmekte olan ulaşım altyapısı ve olanaklarıyla desteklenmesi gerekir.

Sadece arazi ve konutlar değil, il idari sınırlarının birleşmesi endüstriyel gayrimenkul sektörüne de ivme kazandırıyor. Uzmanlar, bu stratejik dönüşüm aşamasında Vietnam'ın endüstriyel gayrimenkul piyasasına "destek" sağlayacağını ve uluslararası yatırımcılar için daha cazip olan büyük ölçekli endüstriyel-kentsel bölgelerin oluşumuna olanak tanıyacağını öngörüyor.

Savills Hanoi Endüstriyel Danışmanlık Departmanı Müdür Yardımcısı Sayın Thomas Rooney, idari birimlerin birleştirilmesinin sadece coğrafi sınırların değiştirilmesi anlamına gelmediğini, aynı zamanda idari aygıtı sadeleştirmeyi, planlamadaki parçalanmayı azaltmayı ve yerleşim birimleri arasındaki rekabeti artırmayı amaçladığını belirtti. Doğru bir şekilde uygulandığı takdirde, entegre kentsel-endüstriyel ekosistemlerin oluşmasına zemin hazırlayacak ve bu da, giderek daha seçici hale gelen yabancı yatırım akışları için daha cazip hale getirecektir.

Buna göre, iller daha geniş alanlara sahip daha fazla yeni sanayi bölgesi planlayabilir ve işletmeler için daha fazla seçenek sunabilir. Artan arazi arzı ile yerli ve yabancı işletmeler, fabrika açmak için uygun yerleri daha kolay bulacak ve yüksek talep olan bölgelerdeki sanayi arazisi kıtlığının önüne geçecektir.

Ayrıca, birleşmeden sonra, daha geniş alanlara sahip iller, bölgelerini daha net bir şekilde tanımlama imkanına sahip olmuş ve böylece büyük imalat sanayileri veya otomotiv veya yarı iletkenler gibi belirli sektörler için bileşen ve parça tedarik eden destekleyici sanayi parkları veya özel destekleyici sanayi parkları gibi uzmanlaşmış sanayi parkları veya sanayi kompleksleri geliştirebilmişlerdir.

Thomas, "Zaten yatırım çekme konusunda öne çıkan bölgeler, bir araya getirildiğinde ve planlamada daha yakından koordine edildiğinde, altyapı, iş gücü ve kalkınma yönelimi açısından birbirlerini tamamlayacaklardır. Daha büyük ölçek, bölgelerin altyapı ve yönetimde daha yüksek standartlara ulaşmasına yardımcı olarak küresel değer zincirindeki konumlarını güçlendirecektir," şeklinde analiz etti.

Ancak, uzun vadeli faydalar elde edilmeden önce kısa vadeli zorluklar yaşanacaktır. Çünkü idari sınır düzenlemeleri, arazi kullanım planlamasından yatırım ruhsatlandırmasına, çevre ve inşaatla ilgili yasal prosedürlere kadar bir dizi faktörü kaçınılmaz olarak etkileyecektir.

Dolayısıyla, Thomas Rooney'ye göre, kısa vadede işletmeler, birleşen bölgeler arasında henüz senkronize edilmemiş yönetim ve politikalardaki değişiklikler nedeniyle zorluklarla karşılaşabilir. Ancak uzun vadede bu, daha şeffaf ve etkili bir yasal çerçeve oluşturmak için büyük bir fırsattır. Yeni idari bölgelerde prosedürlerin koordinasyonu ve standardizasyonu, zamandan tasarruf sağlamaya ve yatırımcı güvenini artırmaya yardımcı olacaktır.

Planlamada istikrar ve netliğin hayati önem taşıdığı endüstriyel gayrimenkul sektöründe, prosedürlerin ve politikaların birleştirilmesi, lojistik altyapısını, uydu şehirleri ve bölgeler arası ulaşım bağlantılarını entegre eden büyük ölçekli endüstriyel parkların önünü açacaktır.

Birleşmeler, özellikle çevre yolları, limanlar, havaalanları ve dijital altyapı gibi altyapı yatırımlarıyla birlikte hayata geçirilirse, sanayi parkları artık idari sınırlarla sınırlı kalmayacak. İşletmeler daha optimize edilmiş işletme maliyetleriyle daha fazla bölgeden işgücüne erişebilecekler.

Bölgeler arası altyapının gelişmesi, arzın sınırlı olduğu ve yatırım maliyetlerinin arttığı geleneksel sanayi pazarlarından uzaklaşma eğilimini de tetikliyor. Bol ve ucuz araziye ve gelişmiş altyapıya sahip yeni yerleşim yerleri, yeni sanayi merkezleri olarak ortaya çıkma fırsatı bulacak.

NBO

Kaynak: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm