Piyasa değişiyor, yatırım yapmak için altın zaman mı? Güneydeki dairelerin fiyatları gizlice artıyor, Hanoi'de arsa fiyatları en yüksek mi?

Piyasanın değişime hazırlandığı bir ortamda, yatırım için altın çağını yaşayan Güney apartmanlarının fiyatları "sessizce" artıyor, Hanoi'de arsa fiyatının en yüksek olduğu kentsel bölge ortaya çıkıyor... son emlak haberleri.

Hanoi emlak piyasası, yılbaşından bu yana çoğu emlak türünde fiyat artışları kaydetti. (Kaynak: DN&TT)

Piyasa yeni bir fiyat seviyesi belirliyor

Ho Chi Minh City ve Hanoi gibi büyük şehirlerdeki arsa fiyat listelerindeki ayarlamalar, kapsamlı bir fiyat artışı eğilimi için güçlü bir sinyal oluşturuyor. Ho Chi Minh City'deki yeni arsa fiyat listesi Ekim 2024'ten beri yürürlükte ve en yüksek fiyat 1. Bölge'de 687,2 milyon VND/m²'ye ulaştı. Bu arada, Hanoi'de ayarlanan arsa fiyat listesi, Hoan Kiem Bölgesi'ndeki fiyatı 695 milyon VND/m²'nin üzerine çıkardı ve bu, Ho Chi Minh City'dekinden önemli ölçüde daha yüksek. Eski fiyat listesine kıyasla, Hanoi'deki ayarlanmış arsa fiyat listesi 2-6 kat daha yüksek.

Yenilenen Tapu Kanunu'na göre, ulusal arsa fiyat listesinin 2026 yılı başından itibaren resmen uygulanması bekleniyor. Bu önemli bir dönüm noktası, çünkü tarihte her yeni fiyat listesi açıklandığında arsa fiyatlarının düştüğü bir örnek daha önce hiç yaşanmamıştı.

Örneğin, yeni arazi fiyat çerçevesinin uygulandığı 2015-2019 döneminde Hanoi'deki arazi fiyatları %10-20 oranında artmıştır. Benzer şekilde, ulusal arazi fiyat çerçevesinin ayarlandığı 2020-2024 döneminde de ortalama %15 civarında bir artış kaydedilmiştir. Bu eğilim, 2026'daki yeni arazi fiyat tablosunun mevcut fiyat seviyesinden daha yüksek bir fiyat seviyesi belirleyeceğini göstermektedir. Bu durum, birçok kişinin yatırım kararlarını önemli ölçüde etkileyecektir.

Piyasanın değişime hazırlandığı bu dönemde, gayrimenkule yatırım yapmak için altın çağını yaşıyoruz. Yeni arsa fiyat listesi resmi olarak yürürlüğe girmeden önce, gayrimenkul fiyatları hala nispeten makul seviyelerde seyrediyor. Bu durum, yatırımcılar için yeni arsa fiyat listesi uygulandığında oluşacak fiyat artışlarının baskısından kaçınarak, daha düşük fiyatlarla varlık sahibi olmak için harika bir fırsat.

Bu aşamada yatırım yapmak, mülkün değerinin hızla artmasına da yardımcı olur. Nitekim, arsa fiyatı yeni fiyat aralığına göre ayarlandığında, erken yatırımcıların mülklerinin değeri önemli ölçüde artacaktır. Bu, özellikle yatırımcıların katılmaya başlamasıyla piyasanın "hareketlendiği" dönemde, açık bir rekabet avantajıdır.

Ayrıca, altyapı ve ekonomik kalkınma açısından güçlü potansiyele sahip bölgeler genellikle yatırımcılar için cazip destinasyonlardır. Örneğin, Ho Chi Minh City'nin Dong Nai, Binh Duong veya Long An gibi komşu illeri, önemli altyapı projelerinden büyük ölçüde faydalanmaktadır. Bu bölgeler, gayrimenkul değerini artırmanın yanı sıra, konut talebindeki artış sayesinde birçok büyük kâr fırsatı da yaratmaktadır.

Güneydeki dairelerin fiyatları "sessizce" artıyor

Hanoi emlak piyasası, yılın başından bu yana çoğu gayrimenkul türünde sürekli fiyat artışları kaydetti. Hanoi'deki apartmanlardaki "ani" değişikliklerin aksine, Ho Chi Minh Şehri'ndeki apartman projeleri istikrarlı fiyat artışları kaydetti ve hatta bazı projeler güçlü bir büyüme kaydetti.

CBRE Vietnam'ın 2024 Üçüncü Çeyrek raporuna göre, Ho Chi Minh şehrinde yeni arz düşük ancak emilim oranı iyileşmektedir. Özellikle, Ho Chi Minh şehrinde, merkezden uzak bölgelerde bulunan ve satışa sunulan projelerin bir sonraki aşamasından gelen 130'dan az yeni daire satılmıştır.

Resmi olarak satılık arz düşük olsa da, Ho Chi Minh City pazarının son zamanlardaki parlak noktası, Thu Duc City, District 7'de son 1-2 yıldır satışı geçici olarak durdurulan projelerden yaklaşık 300 dairenin yeniden satışa sunulması ve henüz resmi olarak satışa açılmayan yaklaşık 2.700 dairenin rezervasyon almaya başlaması ve yakın gelecekte satışa açılmasının beklenmesidir.

Ayrıca, satışa hazır envanteri bulunan projelerin çoğu olumlu satış oranları kaydetti ve çeyrekte 2.000'den fazla daire başarıyla satıldı; bu, bir önceki çeyreğe göre neredeyse iki kat daha fazla. Yatırımcılar, ödeme yöntemlerine göre indirimler, çeşitlendirilmiş ödeme planları, kredi faiz desteği, kira taahhütleri vb. gibi birçok satış politikasını uygulamaya devam etti.

Rezervasyon aşamasında olan ve satış fiyatının yüksek olması beklenen bazı projeler, alıcıların benzer kalitede ancak daha düşük satış fiyatlı ve erken teslim edilen ana ürün satışı olan komşu projeleri de değerlendirmelerine neden olmaktadır.

2024'ün 3. çeyreği itibarıyla Ho Chi Minh şehrindeki dairelerin birincil satış fiyatı, bir önceki çeyreğe göre %4 ve bir önceki yıla göre yaklaşık %8 artarak 66 milyon VND/m2 net alana ulaştı. Bu artış büyük ölçüde eski projelerin yeni açılış aşamasında satış fiyatlarını ayarlamasından kaynaklanıyor. Örneğin D-Homme (6. Bölge), D-Aqua (8. Bölge) ve Lavida Plus (7. Bölge) projelerinin tümü, bir önceki aşamanın satış fiyatlarına kıyasla birincil satış fiyatlarını %10 - %30 oranında artırdı.

Ho Chi Minh City'deki ikincil pazar, bu çeyrekte de hafif bir büyüme göstererek, çeyreklik bazda ortalama %3, yıllık bazda ise %5 artış gösterdi ve üçüncü çeyrekte metrekare başına ortalama 48 milyon VND net alana ulaştı. Daire segmentlerinin çoğunda bu çeyrekte ikincil satış fiyatlarında artış kaydedildi.

Özellikle Saigon Pearl projesi, geçtiğimiz yıl %34'e varan etkileyici bir fiyat artışına sahip. Batdongsan.com.vn verilerine göre, şu anda ortalama satış fiyatı metrekare başına 83,2 milyon VND civarında dalgalanıyor.

CT3 arsasındaki sosyal konut alanının görünümü - Kim Chung yeni kentsel alanı, Dong Anh bölgesi, Hanoi. (Kaynak: Yatırımcı)

Hanoi'de yakında 1.000'den fazla uygun fiyatlı konut birimi olacak.

Yatırımcılar Handico ve Viglacera ortak girişimi, sosyal konut inşaatı yatırım projesi kapsamında Dong Anh Bölgesi (Hanoi) Kim Chung Yeni Kentsel Alanı CT3 ve CT4 parsellerinde yer alan CT3 projesinin inşaatına 2025 yılı başında başlamayı planlıyor.

Proje Yönetim Kurulu'ndan alınan bilgiye göre, Dong Anh İlçesi Halk Komitesi, Aralık 2024'te saha temizleme çalışmalarını hızlandıracak. Hanoi Halk Komitesi'nin Ocak 2025'te, ortak girişim yatırımcısına projeyi başlatma adımlarını atması için arazi tahsis etme kararı alması bekleniyor.

Onaylanan planlamaya göre, CT3 arsasında her biri 12 kat + 1 çatı katı olmak üzere 3 adet yüksek katlı apartman inşa edilecektir. Toplam inşaat alanı 109.000 m2'den fazla olup, toplam 1.104 daire ve yaklaşık 4.000 kişilik bir nüfusa sahiptir.

CT4 arsasında yer alan sosyal konut projesi, 2021 yılı dördüncü çeyreğinden itibaren inşaat yatırımını tamamlayarak kullanıma açılmış olup, 12 katlı apartman + 1 çatı katı olmak üzere toplam 484 daireden oluşmakta olup, 1.500'den fazla kişinin konut ihtiyacını karşılamaktadır.

Ortak yatırımcının temsilcisi, CT5 parselindeki projeye ilişkin olarak, tazminat ve saha temizliğinde karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak ve halkın yeniden yerleşimi için arazi ayarlamak amacıyla Dong Anh bölgesi Halk Komitesi ile aktif olarak koordinasyon içinde olduklarını söyledi.

Öte yandan konsorsiyum, bu tür politika konutlarına erişimi olan kişilerin çoğunluğunun karşılayabileceği şekilde daha da genişletilmesi için işçi konut projesinden sosyal konuta geçişe olanak sağlamak üzere bir şehir raporu üzerinde çalışıyor.

Hanoi'de en yüksek arsa fiyatına sahip kentsel alan açıklandı

Hanoi'nin düzeltilmiş arazi fiyat listesine göre, Tay Ho Tay kentsel alanı (Tay Ho bölgesi), metrekare başına 113 milyon VND'den fazla fiyatla en yüksek arazi fiyatına sahip kentsel alandır.

Yukarıdaki fiyat, Tay Ho ilçesinin bir parçası olan 60 m yol kesitine sahip kentsel alanın en güzel lokasyonuna (lokasyon 1) aittir ve 2019 yılında yayınlanan arazi fiyat listesine (34,8 milyon VND/m²) göre %225 artış göstermektedir.

Batı Gölü kentsel alanında da 60 metrelik yol bölümünün Bac Tu Liem bölgesinde yer alması nedeniyle metrekare fiyatı yaklaşık 108 milyon VND'ye, yani %210'luk bir artışa ulaştı.

Hanoi'nin düzeltilmiş arazi fiyat listesine göre, ana yollar üzerindeki konumlarda metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde arazi fiyatına sahip 5 kentsel alan bulunuyor.

Batı Gölü kentsel alanına (ticari adı Starlake) ek olarak, 40 m yol kesitine sahip Nam Trung Yen kentsel alanının fiyatı 109,3 milyon VND/m2, 50 m yol kesitine sahip City of Exchange kentsel alanının fiyatı yaklaşık 104,3 milyon VND/m2, 60 m yol kesitine sahip Diplomatik Kolordusu alanının fiyatı yaklaşık 108 milyon VND/m2 ve 20-30 m yol kesitine sahip My Dinh - Me Tri kentsel alanının fiyatı yaklaşık 101 milyon VND/m2'dir.

Banliyölerdeki kentsel alanlardaki arsa fiyatları da ortalama %175-200 oranında arttı. Örneğin, Lideco kentsel alanı (Hoai Duc bölgesi) metrekare başına 18,8 milyon VND'den yaklaşık 54,7 milyon VND'ye yükseldi; bu da yaklaşık %190'lık bir artışa denk geliyor.

Bu arada, Hanoi'deki yeni düzenlenen tabloda kentsel arazi fiyatının en düşük olduğu bölge, eski fiyat listesine göre %175 artışla 11,38 milyon VND/m² ile Son Tay kasabasının Phu Thinh yerleşim bölgesi oldu.

Ancak yukarıdaki fiyatlar, son dönemde piyasada gerçekleşen alış-satış fiyatlarının çok altında seyrediyor.

Piyasa ve emlak alım satım sitelerine bakıldığında, Tay Ho Tay kentsel alanı ve diğer kentsel alanlardaki ev ve arsa fiyatlarının 3-4 kat daha yüksek fiyatlara satıldığı görülmektedir. Örneğin, Tay Ho Tay kentsel alanında villa ve müstakil evlerin fiyatları genellikle metrekare başına 350-400 milyon VND civarında, dairelerin metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerindedir. Burada metrekare başına 500 milyon VND'yi aşan fiyatlarla villalar da bulunmaktadır.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html