"Piyasada uygun fiyatlı ticari apartman daireleri neredeyse tamamen yok."

Konut gayrimenkul piyasası "kızarıyor".

Özellikle, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul İşletme Kanunu ve 2024 Arazi Kanunu'nun daha önce öngörülenden beş ay önce, 1 Ağustos 2024 tarihinde resmi olarak yürürlüğe girmesi, gayrimenkul piyasası için yasal çerçevenin tamamlanmasına ve piyasanın daha fazla güvenlik, sağlık ve sürdürülebilirlik yönünde yeni bir döngü açmasına katkıda bulunmuştur. Konut ve ticari gayrimenkulden endüstriyel gayrimenkule kadar gayrimenkul segmentleri, birçok yeni projenin hayata geçirilmesiyle olumlu büyüme işaretleri göstermektedir.

Konut emlak piyasası hareketlenme belirtileri göstermeye başladı.

VARs IRE Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien, 2024 yılının üçüncü çeyreği ve ilk dokuz ayına ilişkin Gayrimenkul Piyasası Raporunu sunarken, konut gayrimenkul piyasasının "ısınmaya" başladığına dair işaretler verdiğini belirtti.

Buna bağlı olarak, arsa ihaleleri her zamankinden daha hareketli; ihaleler "gece boyunca" devam ediyor ve yüzlerce, hatta binlerce insan bir yer kapmak için "uyumaya ve yemeye" razı oluyor. Kazanan teklifler de rekor seviyede ve altyapısı iyi gelişmiş projelerdeki arsalarla aynı düzeyde.

Piyasadaki bu hareketlilik, özellikle apartman daireleri segmenti tarafından daha da körükleniyor; fiyatlar hem birincil hem de ikincil piyasalarda sürekli olarak yeni rekor seviyelere ulaşıyor. Yüksek talep, binlerce apartman dairesi sahibinin mülklerini satmakla ilgili sık sık telefon almasına neden oluyor. Artan fiyatlara rağmen, yeni piyasaya sürülen apartman projeleri çok iyi satış oranları kaydediyor.

Apartman projelerinin yanı sıra, büyük geliştiriciler tarafından yeni piyasaya sürülen birçok alçak katlı proje de, giderek yükselen fiyatlara rağmen "rekor" rezervasyon sayılarına ulaştı. Birçok merkezi konumdaki konut birimi sadece pahalı olmakla kalmıyor, alıcılar/yatırımcılar satın alımlarını güvence altına almak için ek bir ücret ödemeyi de kabul etmek zorunda kalıyorlar.

Ancak, gerçek arz ve talepten kaynaklanan sonuçların yanı sıra, piyasa aşırı ısınma belirtileri de göstermektedir. Bu durum, konut fiyatlarını yükselten arazi spekülasyonunda ve şeffaf olmayan gayrimenkul işlemlerinin ortaya çıkmasında açıkça görülmektedir. Birçok küçük ölçekli yatırımcı, kısa vadeli alım satım amacıyla piyasaya girerek gayrimenkul fiyatlarının mantıksız derecede yükselmesine neden olmaktadır. "Aşırı ısınma" olgusu, bazı spekülatif grupların kolaylaştırdığı, ikinci el daireler için giderek artan yüksek fiyatlarla birlikte apartman dairesi segmentinde de belirgindir.

Bu sorunların tamamı, durum iyileşmiş olsa da, tedarik sıkıntısından kaynaklanıyor.

Özellikle Bayan Mien, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde konut gayrimenkul piyasasının satışa sunulan 22.412 ürünle arzını sürdürdüğünü, yaklaşık 14.750 yeni ürünün piyasaya sürüldüğünü, bunun bir önceki çeyreğe göre %25'lik bir düşüş, ancak 2023 yılının aynı dönemine göre %60'lık bir artış olduğunu belirtti.

2024 yılının ilk dokuz ayında, piyasaya satışa sunulan 38.797 yeni ürün kaydedildi. Arz oldukça çeşitlenmiş olup, yeni arzın %70'i apartman segmentinden geldi. Metrekare başına 50 milyon VND veya daha yüksek fiyatlı ürünler piyasaya hakim oldu. Uygun fiyatlı ticari apartmanlar neredeyse hiç yoktu. Bölgesel olarak, yeni arzda Kuzey %46 ile lider konumda yer alırken, onu %29 ile Orta bölge ve %25 ile Güney bölge izledi.

VARS'ın araştırma verileri ayrıca, arzın ağırlıklı olarak üst düzey ve lüks segmentlerde olmasına rağmen, tüm pazarın üçüncü çeyrekte yaklaşık 10.400 başarılı işlem kaydettiğini ve bunun %51'lik bir emilim oranına denk geldiğini göstermektedir. Bu durum, yeni gayrimenkul ürünlerine olan pazar ilgisini yansıtmaktadır; ancak yeni arzın büyük çoğunluğu yüksek standartlarda tamamlanmış olup, yatırım maliyetleri, özellikle araziyle ilgili maliyetler artmaktadır.

İşlem hacmi ve satış oranı bir önceki çeyreğe göre sırasıyla %25 ve bir puan azalırken, 2023 yılının aynı dönemine göre sırasıyla %80 ve 28 puan artış gösterdi. Konut işlemleri, 3. çeyrekte toplam konut işlemlerinin %71'ini oluşturarak baskın konumunu korudu ve yeni konut projeleri ortalama %75'lik bir satış oranı kaydetti. Hanoi'deki bazı konut projeleri, lansmandan kısa bir süre sonra %90'a varan satış oranlarına ulaştı.

Üçüncü çeyrekte toplam konut işlemlerinin %71'ini oluşturarak apartman daireleri işlemleri baskın konumunu korudu.

Genel gayrimenkul değerlerini düşürmek amacıyla, bekar bireylerin ve genç ailelerin ihtiyaçlarına ve mali olanaklarına daha uygun, daha küçük daireler geliştirme eğilimi giderek daha belirgin hale geliyor. Bu tür gayrimenkuller aynı zamanda en iyi likiditeye de sahip.

Yüksek satış fiyatları, talebin daha yüksek fiyatlara doğru "kaymasına" neden oluyor.

Genel olarak, 2024 yılının ilk dokuz ayında piyasa 30.589 başarılı işlem kaydetti; bu, 2023 yılının aynı dönemine göre 2,5 kat daha fazla. Eylül ayı sonunda başlatılan ve rezervasyon almaya başlayan birçok yeni proje de büyük ilgi ve ön ödeme aldı.

Fiyatlara gelince, konut fiyatları hem birincil hem de ikincil piyasada, özellikle apartman dairesi segmentinde yüksek seyretmeye devam ediyor. Bunun nedeni, arzın, iyileşmelere rağmen, talebi karşılamakta hâlâ zorlanmasıyla ortaya çıkan giderek daha ciddi hale gelen arz-talep dengesizliğidir. Dahası, yeni arzın büyük çoğunluğu yüksek standartlarda inşa edilmeye devam ediyor ve bu da özellikle arsa ile ilgili maliyetlerde artışa yol açıyor.

Hanoi'de konut fiyatları yüksek seyretmeye devam ediyor.

Özellikle üçüncü çeyrekte, Hanoi'deki birincil piyasa fiyatları durma belirtisi göstermeden keskin bir şekilde yükselmeye devam ederken, arz da kademeli olarak iyileşti. Başta üst düzey ve lüks segmentler olmak üzere, alçak katlıdan yüksek katlıya kadar yeni projeler piyasada güçlü bir ilgi görmeye devam etti. Bu durum, hızlı bir büyüme döneminden sonra likiditenin kademeli olarak istikrar kazanmasına rağmen, ikincil piyasa daire fiyatlarının yüksek kalmasını sağlayan bir ivme yarattı.

Hem konut hem de yatırım ihtiyaçlarını kapsayan gayrimenkul talebi, iki özel şehir bölgesini çevreleyen banliyö bölgelerine, illere ve şehirlere ve daha uygun fiyatlı seçenekler sunan ikinci el piyasasına doğru kaymaya devam ediyor. Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde 3 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan daireler ve evler yüksek talep görüyor.

Le Trang

Kaynak: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html