Gayrimenkul birleşme ve devralma piyasası: Stratejik ittifaklar en büyük öneme sahip.

Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesindeki gayrimenkuller. (Fotoğraf: Hong Dat/TTXVN)

Vietnam'ın gayrimenkul sektöründeki birleşme ve devralma (M&A) piyasasında 2025 yılında yatırımcı yapısında belirgin bir değişim yaşanıyor.

Daha önce birleşme ve devralma faaliyetleri, arazi kaynakları ve finansal güçleri sayesinde yerli işletmeler tarafından yönlendirilirken, yabancı yatırımcılar artık hem ölçek hem de strateji açısından hızlanarak proaktif bir güç olarak ortaya çıkıyor.

Bu bağlamda kutuplaşma yaşanıyor: Artık "büyük balık küçük balığı yer" oyunu değil, verimliliği optimize etmeyi ve değeri paylaşmayı amaçlayan dikkatli bir seçim ve filtreleme dönemi söz konusu.

Yabancı yatırımcılar yatırımlarını hızlandırırken, yerli yatırımcılar temkinli davranmaya devam ediyor.

CBRE Vietnam'ın son araştırmasına göre, geçtiğimiz iki çeyrekte gayrimenkul sektörüne yapılan yabancı sermaye girişleri, Vietnam'a yapılan toplam doğrudan yabancı yatırımın (FDI) %24'ünü oluşturdu; bu rakam, yabancı yatırımcıların güçlü ilgisini yansıtıyor.

Özellikle, CapitaLand (Singapur), Vinhomes Ocean Park 3'ün ( Hung Yen ) Hai Dang alt bölümüne milyonlarca dolarlık bir yatırım yaptı.

Grup daha önce Lumi Hanoi ve The Senique Hanoi gibi büyük projelerle Vietnam'da zaten varlığını kurmuştu. CapitaLand ayrıca önümüzdeki birkaç yıl içinde yatırımlarını 5-7 milyar dolar daha artırma planlarını da dile getirerek Vietnam gayrimenkul piyasasına olan uzun vadeli güvenini gösterdi.

Ha Dong, Hanoi'de birçok yatırımcının proje geliştirmek için tercih ettiği bölgelerden biridir. (Fotoğraf: Tuan Anh/VNA)

Yabancı sermaye akışı sadece konut sektörüyle sınırlı kalmadı; endüstriyel gayrimenkullere de yayıldı. İsveçli bir yatırımcı, Gia Lai eyaletinde 1 milyar dolarlık bir üretim tesisi kurma planlarını açıkladı; bu hamle, endüstri, üretim ve lojistik gayrimenkul geliştirme vizyonunu birleştiren bir yaklaşımı ortaya koyuyor.

Kuzey bölgesinde, Kinh Bac Kentsel Gelişim Şirketi, Hung Yen eyaletinde üst düzey bir golf sahası projesi için Trump Organizasyonu (ABD) ile ortaklık kurdu. Marka değeri ve uygulama yetenekleri açısından büyük beğeni toplayan bu anlaşma, sermaye, teknoloji ve uluslararası standartlar arasında çok katmanlı bir bağlantı modeli oluşturuyor.

Ancak, yabancı yatırımcıların dinamizminin aksine, yerli işletmeler temkinli davranmaya devam ediyor. CBRE'ye göre, yerli işletmelerin %60'ı herhangi bir birleşme ve devralma işlemine katılmadı, %39'u yatırım planlarını ertelemeyi düşünüyor ve %21'i finansal güvenliği sağlamak için nakit akışını resmi olarak geciktirdi.

Verilen gerekçeler arasında yeni arzın azlığı, zayıflayan satın alma gücü ve önceki yıllardan kalan mali baskı yer alıyor.

Örneğin, 2025'in ikinci çeyreğinde, Ho Chi Minh şehrinin tüm pazarında satışa sunulan daire sayısı sadece yaklaşık 1.000, alçak katlı ev sayısı ise 74 oldu; bu, son 10 yılın en düşük seviyesi. Birçok geliştiricinin %16'ya varan indirimler, uzun vadeli faiz desteği ve ücretsiz lüks iç tasarım paketleri gibi teşvik politikaları uygulamasına rağmen, piyasa henüz toparlanamadı.

Büyük bir işletmenin lideri, bu dönemde işletmelerin nakit akışlarını adeta "can damarları" gibi korumaları gerektiğini belirtti. Finansal zorluklar, yavaş ilerleyen yeniden yapılanma süreci ve borç baskısı, yerli işletmelerin kendilerini savunmak için "geri çekilmelerine" neden oluyor.

"Büyük balıklar" "küçük balıkları" kolay kolay yutmazlar.

Sermaye akışı açısından üstünlüğe sahip olmalarına rağmen, yabancı yatırımcılar daha önce bazı endişelerin öne sürdüğü gibi gayrimenkul piyasasını kolayca "ele geçiremezler".

Uzmanlara göre, "büyük oyuncuların" finansal güçlerini kullanarak piyasaya hakim oldukları dönem sona erdi. Gayrimenkul birleşme ve devralmaları, iş birliği yetenekleri, hukuki uzmanlık, risk kontrolü ve uzun vadeli stratejilerin kilit faktörler haline geldiği yeni bir döngüye giriyor.

Aslında, bu yılın ilk altı ayında yerli işletmelerin öncülüğünde bir dizi birleşme ve devralma işlemi gerçekleşti. Bunun en önemli örneklerinden biri, Bcons Group'un Thuduc House'dan Ho Chi Minh şehrinde yaklaşık 19.000 m²'lik bir projeyi satın almasıdır.

Sun Group, Sun Felia kompleksini geliştirmek için Hanoi'deki Cau Giay Yeni Kentsel Bölgesi'nde birinci sınıf bir arsa satın aldı. Sunshine Group ayrıca, büyük ölçekli Alluvia City projesini geliştirmek için Van Giang'da Xuan Cau Holdings'ten 55 hektarlık arazi satın aldı.

Özellikle, Phat Dat'ın Thuan An 1-2 projesindeki hisselerinin %80'ini Vietnam'da uzun yıllara dayanan deneyime sahip yabancı bir yatırımcıya devrettiği işlem, karşılıklı yarar sağlayan bir işbirliği modeline örnek teşkil etmektedir. Yerli işletme araziyi ve yasal haklarını elinde tutarken, yabancı ortak sermaye, teknoloji ve uluslararası kalkınma standartlarını getirmektedir.

Cushman & Wakefield Vietnam Genel Müdürü Bayan Trang Bui, yabancı işletmelerin Vietnam pazarını "ele geçirmesinin" kolay olmadığını belirtti. Onlar için en büyük engel para değil, temiz arazi ve yasal prosedürlerdir.

Şu anda Ho Chi Minh şehrinin kalbinde birkaç bin metrekarelik boş arazi bulmak çok zor; arz üç yıldır neredeyse tamamen durmuş durumda. Ancak bu, yerli işletmeler için önemli bir avantaj çünkü hem çok sayıda boş araziye sahipler ve yerel düzenlemeleri biliyorlar, hem de işlemleri daha hızlı tamamlayabiliyorlar. Bu konumdan hareketle, yerli işletmeler pasif bir şekilde kendilerini satmak yerine proaktif olarak sermaye artırımı yapabiliyorlar.

Uzman Tran Thi Khanh Van da aynı görüşü paylaşıyor ve mevcut eğilimin artık "büyük balığın küçük balığı yutması" değil, "akıllı balığın güçlü balıkla güçlerini birleştirmesi" olduğuna inanıyor. Yerli işletmeler, iç güçlerini artırmak için birleşme ve devralmaları nasıl bir strateji olarak kullanacaklarını bilirlerse, gidişatı tamamen değiştirebilir ve daha sürdürülebilir bir şekilde gelişebilirler.

Analistler ayrıca piyasanın "belirgin bir konsolidasyon evresine" girdiğini kabul ediyor. Birleşme ve devralma işlemleri artık yaygın değil, aksine finans, marka, teknoloji ve uygulama yetenekleri açısından iki taraf arasında sinerjik değer yaratmaya odaklanan son derece seçici işlemlerdir.

CBRE Vietnam Konut Pazarlama Direktörü Sayın Vo Huynh Tuan Kiet, konuyla ilgili olarak şunları söyledi: "'Oyun' artık uzun vadeli vizyona, net stratejilere ve pratik operasyonel yeteneklere sahip yatırımcıların elinde. Bu, fırsatçı birleşme ve devralmalardan stratejik birleşme ve devralmalara geçiş anlamına geliyor."

JLL Vietnam temsilcileri ayrıca, gayrimenkul piyasasının "varlık tutmak için arazi biriktirme" aşamasından, ortak girişimler, ortaklıklar ve çok katmanlı işbirlikleri yoluyla her metrekare arazinin verimli bir şekilde değerlendirilmesi aşamasına doğru kaydığını vurguladı.

2024-2026 döneminin, hem işlem sayısında hem de yatırım değerinde artışla birlikte gayrimenkul birleşme ve devralma faaliyetlerinin zirve noktası olacağı tahmin ediliyor. Ancak uzmanlara göre başarı, yalnızca finansal kapasiteye değil, aynı zamanda katılımcı tarafların iş birliği yapma ve uzun vadeli stratejiler geliştirme yeteneğine de bağlıdır.

Bu değişen ortamda, yerli işletmeler boş durmuyor. Temiz arazi, pazar anlayışı ve yerel koordinasyon yetenekleri gibi doğal avantajlarını, yabancı ortakların sermayesi ve teknolojisiyle birleştirebilirse, birleşme ve devralmalar artık bir "kaçış yolu" değil, yeteneklerini geliştirmek ve pazar payını genişletmek için bir "basamak taşı" haline gelebilir.

Bu nedenle, 2025'teki gayrimenkul piyasası artık "yutmak ya da yutulmak" meselesi değil, birlikte ilerlemek için iş birliği, bağlantı ve kaynak optimizasyonuna dayalı stratejik bir meydan okumadır.

Kaynak: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html