Ofis pazarında kira fiyatlarında düşüş yaşanacak

İnşaat Bakanlığı'nın bir raporuna göre, 2023'ün dördüncü çeyreğinde büyük şehirlerdeki ofis kiralama fiyatları bir önceki çeyreğe göre %9-22 oranında düşüş eğiliminde. Aynı zamanda, ofislerin merkezden çevre bölgelere taşınması ve ofislerin geri dönüş durumu da artıyor.

Ho Chi Minh şehrinde, ofislerin şehir merkezinin çevre bölgelerine taşınması ve geri gönderilmesi önceki çeyreğe kıyasla artış gösterdi. Bu durum, Tan Binh ve Phu Nhuan gibi merkezi bölgelerdeki bazı ofislerin doluluk oranının %15-25'e çıkmasına neden oldu. Bu durumla başa çıkmak için birçok bina, teşvikleri artırmak, kira fiyatlarını düşürmek veya her sözleşme için daha fazla süre tanımak zorunda kaldı.

Şekil 1'de görüldüğü gibi arzın güçlü artışı, merkezi bölgelerdeki kiralık ofislerin çoğunun terk edilmesine neden olmuştur. — Merkez ilçelerde boş ofis durumu artıyor.

CBRE araştırmasına göre, 2023 yılı Ho Chi Minh şehrinde 2019'dan bu yana ofis arzında en yüksek büyümenin kaydedileceği yıl olacak ve çoğunluğu uygun konumlu A sınıfı ofis projelerinde olmak üzere yaklaşık 170.000 metrekarelik yeni kiralama alanı tamamlanacak. 2023 yılı boyunca Ho Chi Minh şehrinde yaklaşık 80.000 metrekare ofis alanı kullanıldı ve bu alanın %90'ından fazlası yeni tamamlanan 4 A sınıfı binadan geldi.

Ancak geçtiğimiz yıl, taşınma işlemleri yaklaşık %48 gibi büyük bir orana ulaşmış durumda. Bu işlemlerin çoğu, rekabetçi kira fiyatlarına sahip, daha yeni ve daha kaliteli ofislere taşınmayı hedefliyordu. Buna göre, A Sınıfı projelerin boşluk oranı bir önceki yıla göre 12,5 puan artarak %18,6'ya, B Sınıfı projelerin boşluk oranı ise 1,4 puan artarak %10,1'e yükseldi.

Benzer şekilde, Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) yakın tarihli bir raporunda, ofis binalarının doluluk oranının düştüğü ve önümüzdeki dönemde arz fazlası riskiyle karşı karşıya olduğu belirtildi. Bunun nedeni, piyasada birçok yeni ve kaliteli arz kaynağı bulunmasına rağmen eski ofis binalarının proaktif bir şekilde yenilenip iyileştirilmemesi ve özellikle yıl sonunda finansal zorluklar nedeniyle işletmelerin ofislerini geri getirme dalgasının keskin bir şekilde artmasıdır.

Ayrıca uzaktan çalışma alışkanlığı ve eğilimi, küçük ölçekli işletmelerin yer kirası ödemesi, maliyet tasarrufu için düşük maliyetlerle daire ve müstakil ev kiralama yoluna gitmesi de ofis binalarının doluluk oranını önemli ölçüde etkiliyor.

Şekil 2'de görüldüğü gibi arzın güçlü artışı, merkez bölgede kiralık ofislerin çoğunun terk edilmesine neden olmuştur. — Merkezi bölgelerden yeni ofis binalarına geçiş, kira fiyatlarında da düşüşe yol açtı.

VARS, kira fiyatlarına ilişkin olarak, fiyatların istikrarlı seyretmeye devam edeceğini, hatta yeni, yüksek kaliteli ofis binalarında veya önceki sözleşmelerin yenileme fiyatlarında hafif artışlar görülebileceğini düşünüyor.

Hanoi'de A sınıfı ofis alanlarının kirası metrekare başına 25-50 ABD doları arasında, hizmet bedelleri ise metrekare başına 4-8 ABD doları arasında değişmektedir. B sınıfı binaların kirası ise bölgeye bağlı olarak metrekare başına 12-28 ABD doları arasında değişmektedir. Yeni arzın ağırlıklı olarak yüksek kaliteli A sınıfı ofis alanlarından oluşması nedeniyle, genel pazar kirası yıllık bazda %4 gibi küçük bir artış göstermiştir.

Ho Chi Minh şehrinde A sınıfı ofis alanlarının kira bedeli metrekare başına aylık 35 ila 70 ABD doları arasında değişmektedir. B sınıfı ofis alanlarının kira bedeli ise metrekare başına aylık 20 ila 35 ABD doları arasında değişmektedir. Yeni arzın büyük kısmı yeşil ofis sertifikasına sahip A sınıfı binalardan gelmekte olup, finans, bankacılık ve teknoloji sektörlerinden, özellikle de yabancı şirketlerden yüksek kaliteli kiracıları çekmektedir.

Ancak ofis alanı geri dönüşü artmaya devam ederse, özellikle eski ofis binalarında kiralarda düşüş yaşanacaktır. Bu durum 2024 yılında kesinlikle gerçekleşecektir.

Bu nedenle, ofis kiralama iş birimleri, hem ofis piyasasındaki arz-talep dengesizliğinin yarattığı baskıyı azaltmak hem de giderek kıtlaşan konut arzını artırmak amacıyla, uygun fiyatlı konut segmentine öncelik vererek, ofis fonksiyonlarının konuta dönüştürülmesine olanak sağlayacak bir mekanizmayı incelemeli ve oluşturmalıdır.

[reklam_2]
Kaynak