Banka faiz oranları önemli ölçüde düşerken, ev alıcıları neden temkinli davranıyor ve "para yatırmaya" cesaret edemiyor?

Konut kredileri durgun, büyüme yavaş

Yılın son aylarında banka kredilerinin ivme kazanmasına yardımcı olması beklenen konut kredilerinde ise durgunluk ve beklenenden daha yavaş toparlanma görülüyor.

Konut fiyatları çok yüksek, likiditenin düşük olması, kredi faiz oranlarının da artması yatırımcıları ve ev alıcılarını temkinli olmaya ve para harcamaya cesaret edememeye itiyor.

Sacombank Genel Müdürü Nguyen Duc Thach Diem, yılın ilk 9 ayında banka kredilerinin beklentileri karşılamadığını söyledi. Dau Tu gazetesine göre, bunun nedenlerinden biri de gayrimenkul alıcılarının gelirlerinin azalması ve uygun fiyatlı konut arzının talebi karşılayamaması.

VCBS Securities analistlerine göre, konut arzının sınırlı olması nedeniyle konut alım talebi toparlanamadı. Ayrıca, konut fiyatları (özellikle merkezi bölgelerdeki daireler) son zamanlarda keskin bir şekilde artarak yatırımcılar ve ev alıcıları arasında endişeye yol açtı. Bu yılın ilk yarısında, gayrimenkul sektöründeki krediler %10'dan fazla artarken, tüketici konut kredileri yalnızca %1'den fazla arttı.

Konut kredilerine olan zayıf talep, sistem genelinde kredi büyümesinin yavaşlamasına neden oluyor

Önümüzdeki dönemde düşük faiz oranları ve konut talebinin hem yaşam hem de yatırım amaçlı yüksek seyretmesi nedeniyle, konut kredilerinin perakende kredilerinin temel büyüme motoru olması bekleniyor.

VCBS analistleri, "Arzın daha olumlu olduğu önümüzdeki dönemde, özellikle yeni emlak yasalarının yürürlüğe girmesinin ardından faiz oranlarını destekleme çabaları ve yasal sorunların ardından projelerin hızlanmaya devam etmesiyle, emlak ve inşaat kredilerinin hızla artmaya devam edeceğine inanıyoruz. Aynı zamanda, düşük kredi faiz oranları, emlak şirketlerinin yanı sıra ev alıcılarının da borçlanma talebini canlandırıyor," dedi.

Ancak AFA Group CEO'su Bay Phan Le Thanh Long, Vnexpress'te yaptığı açıklamada, gerçekliğin beklendiği gibi olmadığını belirtti. Bay Long, "Birçok emlakçı, düşük faiz oranlarının gayrimenkule nakit akışını canlandıracağına inanıyor, ancak gerçekte atıl nakit gayrimenkule değil, banka tasarruflarına geri akıyor. Konut fiyatları çok yüksek, piyasa 'alması zor, satması zor' bir durumda, bu da gayrimenkul işlemlerinin azalmasına ve nakit akışının çekilmesine neden oluyor," dedi.

Bireysel konut kredileri, günümüzde bankalar için en kârlı segmentlerden biridir. Bu sektör aynı zamanda bankaların kredi portföylerindeki ödenmemiş borçların büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Bu nedenle bankalar, kredi notunun bir an önce toparlanmasını beklemektedir.

Ancak EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi (EZ Property) Genel Müdürü Sayın Pham Duc Toan'a göre, şu anda birçok ev alıcısı bankalardan borç almaktan "korkuyor"; bunun bir nedeni de 2023 yılında gayrimenkul sektöründe sıkışıp kalmanın acısını yaşamış olmaları.

İnsanlar "ev sahibi olma hayallerini" gerçekleştirmekte zorlanıyor

Konut kredileri, kısmen bankaların Covid-19 döneminde uyguladığı düşük kredi faiz oranları nedeniyle 2021 ve 2022'de keskin bir artış gösterdi. Ancak, dalgalı faiz oranları sonrasında keskin bir artış yaşandı ve gayrimenkul piyasasının likidite krizine girmesiyle birlikte birçok yatırımcı, faiz yükünü azaltmak için konutlarını satıp zararlarını azaltmaya zorladı.

Ağustos 2024'te Binh Chanh bölgesinde yeniden yerleşim alanları, apartmanlar, müstakil evler ve arsalar içeren Ho Chi Minh Şehri'nin batısındaki gayrimenkuller. Fotoğraf: Quynh Tran

Şu anda, konut kredisi faiz oranları düşmüş olsa da, ev alıcıları teşvik sona erdikten sonra faiz oranlarının dalgalanmasından endişe duyuyor. Ayrıca, konut fiyatları gelire göre çok yüksek olduğundan, insanlar hâlâ temkinli davranıyor ve ev satın almak için borç almaya cesaret edemiyor.

Bayan Phuong'a (Ho Chi Minh Şehri, 1. Bölge'deki bir hastanenin başhemşiresi) göre, ev satın almak için ayırdığı bütçe yaklaşık 3 milyar VND ve bunun yaklaşık 2 milyar VND'sini birikim olarak, 1 milyar VND'sini de banka kredisiyle ayırmış. 7. Bölge civarında 2 yatak odalı bir daire satın almak istiyor. Bir haftalık araştırmanın ardından, kriterlere uyan birkaç daire bulmuş, ancak fiyatın dairenin gerçek değerine kıyasla hala yüksek olduğunu düşündüğü için tereddüt etmiş.

Vnexpress'e göre, satın alma işlemini şu anda kapatmamasının nedeni hakkında, "Belki de mevcut arz sıkıntısı nedeniyle konut fiyatları yükseliyor. Piyasanın iyileşmesini ve daha çeşitli arzın daha fazla seçeneğe sahip olmasını beklemek istiyorum." dedi.

Nitekim, konut fiyatları son zamanlarda, özellikle de apartman segmentinde sürekli olarak artış gösteriyor. Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS), Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyat endeksinin ikinci çeyrekte 2019'a kıyasla sırasıyla %58 ve %27 arttığını açıkladı. Bu yıl satışa sunulan konut arzının %80'inden fazlasının metrekare fiyatı 50 milyon VND veya daha fazla. Banliyö bölgelerindeki gayrimenkul fiyatları metrekare başına 40-80 milyon VND arasında değişirken, şehir merkezindeki konut fiyatları metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerine çıkıyor.

VARS'a göre, 2 milyar VND'nin altındaki uygun fiyatlı segmentte bir daire satın almak için borç almak, her ailenin borç ödemelerini ve aylık yaşam giderlerini karşılayabilmesi için aylık en az 35-40 milyon VND gelire sahip olması anlamına geliyor. Şehirli ailelerin mevcut geliri ise aylık sadece 10-20 milyon VND. Düşük fiyatlar ve likidite, gayrimenkule beklenen nakit akışını engelleyen engeller.

VARS Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, kredi büyümesinin itici gücünün gayrimenkule, özellikle de konut kredisi talebine bağlı olduğunu belirtti. Bu nedenle, bu alandaki kredi talebini canlandırmak için, gayrimenkul fiyatlarını insanların gelir seviyelerine uygun şekilde düzenleyen politikalar geliştirilmelidir. Ayrıca, işletmelerin maliyetleri düşürmeleri ve kredi verme koşulları konusunda daha esnek olmaları için yasal engellerin kaldırılması ve gayrimenkule sermaye akışının yeniden canlandırılması gerekmektedir.

Borçlu tarafında ise ekonomi uzmanları, bu aşamada gayrimenkul satın almak için para harcarken dikkatli bir hesaplama yapılmasını öneriyor. Kişisel gayrimenkul uzmanı Le Quoc Kien'e göre, ev satın almak için borç alırken, öncelikle borçlunun maaşından düzenli bir geliri ve en az %40-50 oranında öz sermayesi olmalı, geri kalanı ise borcunu geri ödeyebilmek ve batık kredi riskinden kaçınmak için bankadan finansal destek almalıdır.

Bay Kien, normalde ev alıcılarının günlük yaşamdaki diğer temel ihtiyaçlarını karşılayabilmek için toplam aylık gelirlerinin en fazla %40'ını konut için harcamaları gerektiğini belirtti. Bu nedenle, uygun bir kredi paketi seçmek için bankalar arası konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırmanın yanı sıra, ev alıcılarının nakit akışını ve borç ödeme gücünü de dikkatlice değerlendirmeleri gerekir. Faiz ve anaparayı aylık olarak ödemek, dikkatli ve makul bir şekilde planlanmadığı takdirde, finansal bir yük ve yaşam üzerinde büyük bir baskı yaratabilir.

Likidite düşükken gayrimenkul değerlemelerinin çok yüksek olması, alıcıların uzun süre sermayelerini yatırmak zorunda kalarak alım satım yapmalarını engellemekle kalmıyor, aynı zamanda alıcıların birikim yapmasını ve yüksek kâr oranları beklemesini de zorlaştırıyor. Yüksek konut fiyatları, gayrimenkul kiralarından elde edilen kârı da azaltıyor (toplam yatırım değerinin yalnızca yaklaşık %3'ünü oluşturuyor ve banka faiz oranlarından çok daha düşük). Dau Tu gazetesine göre, paranın gayrimenkule değil, tasarruflara akmasının nedeni de bu.

VPBank Menkul Kıymetler Şirketi analistleri, Vietnam halkının konut fiyatlarının gelirine oranının arttığını ve önerilen oranın yaklaşık 4-5 katı olduğunu düşünüyor. Bu nedenle, konut kredisi faiz oranları geçen yıl önemli ölçüde düşmüş olsa da, konut fiyatları yüksek kalmaya devam ediyor ve bu da birçok insanın "ev sahibi olma hayalini" gerçekleştirmesini zorlaştırıyor.

KHANH LINH (t/h)

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm