Sosyal konut geliştirme: Sermaye akışlarının engellenmesi ve arzın 'kökünün' ele alınması

Fotoğraf yazısı — Can Tho şehrinin Cai Rang semtindeki sosyal konut projesi. Fotoğraf: Thanh Liem/VNA

Bazı uzmanlar, sosyal konut alıcıları için belirlenen yüzde 6,6'lık faiz oranının çok yüksek olduğunu ve yüzde 4,8'de tutulması gerektiğini düşünüyor.

Mali politikadan kaldıraç

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HORE) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, sosyal konut alıcıları için %6,6 olan faiz oranı çok yüksek. Chau, özellikle gençlerin gelirlerine uygun bir yaşam alanı yaratma fırsatına sahip olmalarına yardımcı olmak için hükümetin %4,8'lik faiz oranını korumasını önerdi.

"Uygun fiyatlı konut talebini gidermek ve Yeni Kentsel Bölge'ye sakinleri çekmek için çözümler" konulu son seminerde Sayın Le Hoang Chau, 100 Sayılı Kararnameye göre alıcıların yıllık %6,6 faiz oranıyla borçlanmak zorunda olduğunu ve bunun çok yüksek olduğunu söyledi. Bu arada, Başbakan Temmuz 2021 ile Temmuz 2024 arasında yıllık yalnızca %4,8'lik bir faiz oranını defalarca onayladı. Ağustos 2024'ten itibaren faiz oranı yıllık %6,6'ya yükselecek.

Hükümet, çok sayıda dilekçenin ardından 10 Ekim 2025'te 261 sayılı Kararname'yi yayınlayarak faiz oranını %5,4'e düşürdü. Bay Le Hoang Chau, "Faiz oranının yıllık %4,8 seviyesinde tutulmasını şiddetle tavsiye ediyoruz. Çünkü mevcut %5,4'lük oranla, yatırımcılar Vietnam Sosyal Politikalar Bankası'ndan (VBSP) borç alırsa, %5,4'ün %120'si oranında, yani yaklaşık %6,48'e kadar bir faiz ödemek zorunda kalacaklar ki bu da oldukça yüksek bir oran. Bu arada, ticari bankalar Nam Long gibi sosyal konut projesi yatırımcılarına yalnızca %5,9 ila %6,1 civarında kredi veriyor," dedi.

"Uygun fiyatlı konut" söz konusu olduğunda, iki türe ayrılır: sosyal konut ve uygun fiyatlı ticari konut. Peki, hangi fiyat uygun kabul edilir?

Hükümet, 2013 yılında 30.000 milyar VND tutarında bir kredi paketi sunan 02 sayılı Kararname'yi yayınladığında, destek paketinden 1.050 milyar VND veya daha düşük fiyatlı ticari konutların kredi alabileceğini öngörmüştü. Şimdiye kadar, ticari konutlar için uygun fiyatın 3 milyar VND'nin altında olduğu tespit edilebiliyordu.

Bu tür ticari konutlar için yatırımcıların arazi fonları veya vergiler konusunda özel mekanizmalara ihtiyacı yok, sadece kredi teşviklerine ihtiyaçları var. Bu teşvikler, Vietnam Devlet Bankası'nın (SBV) sosyal konutlar ve eski apartmanların yenilenmesi için uyguladığı 145.000 milyar VND'lik pakete benzer. HORE'den bir temsilci, "Bu paketin, bankaların şu anda uyguladığı %5,9-6,1'lik faiz oranıyla uygun fiyatlı ticari konutları da kapsayacak şekilde genişletilmesini öneriyoruz, ki bu da nispeten makul," dedi.

Ancak bazı uzmanlar, alıcılar için en önemli şeyin 20-25 yıllık makul faiz oranlarına sahip bir kredi politikasına sahip olmak olduğuna inanıyor. Böylece, özellikle ilk kez ev sahibi olacaklar olmak üzere, maddi imkânları yeterli olan gençler, kendilerine uygun bir yaşam alanı yaratabilirler. Ancak o zaman uygun fiyatlı konut talebini gerçekten giderebiliriz.

İnşaat Bakanlığı'nın son verilerine göre, Ağustos 2025 itibarıyla bankalar, sosyal konutların geliştirilmesini desteklemek için kredi paketinden yaklaşık 19.700 milyar VND kullandı. Bununla birlikte, yerel yönetimler de projelerin hayata geçirilmesini aktif olarak hızlandırıyor. Bu yıl 82.000'den fazla konutun tamamlanması ve 100.000 konut hedefine yaklaşılması bekleniyor.

Sorunun "kökünü" çözmeden, faiz oranlarını düşürmek yeterli değildir.

Bazı ekonomi uzmanlarına göre, kredi politikası yalnızca faiz oranlarını düşürmekle sınırlı kalırsa ve uygulamayı destekleyecek bir mekanizma yoksa, sermayeye erişimde zorluk yaşanması kaçınılmazdır. Ayrıca, sorunun temel nedenini arz yönünden çözmek gerekir, o zaman tercihli kredi politikaları etkili olacaktır.

Yüksek Lisans sahibi Tran Trong Triet - Vietnam 15. Bölge Devlet Bankası, şu anda sosyal konutların geliştirilmesini destekleyen 3 kredi programı bulunduğunu belirtti. Bunlardan ilki, bugüne kadar 9 bankanın toplam 145.000 milyar VND limitle katılım başvurusunda bulunduğu 120.000 milyar VND tutarındaki pakettir. İkincisi, 35 yaş altı gençler için sosyal konut kredisi programıdır. Üçüncüsü ise, Konut Kanunu'nun sosyal konutların geliştirilmesi ve yönetimiyle ilgili bazı maddelerini ayrıntılı olarak açıklayan 26 Temmuz 2024 tarihli 100/2024/ND-CP sayılı Kararname uyarınca sosyal konut kredisi programıdır.

Vietnam Devlet Bankası, 120 milyar VND tutarındaki kredi paketiyle kredi kuruluşlarından altı kez faiz oranlarını düşürmelerini talep etti. Yatırımcılar için faiz oranı yıllık %8,7'den yıllık %6,4'e, ev alıcıları için ise yıllık %5,9'a düşürüldü. Bu oran, yoksul haneler için uygulanan yıllık yaklaşık %6,6'lık faiz oranından bile daha düşük.

Vietnam Devlet Bankası'na (SBV) göre, 31 Temmuz itibarıyla dört sosyal konut programı için ödenmemiş krediler yaklaşık 30.000 milyar VND'ye ulaştı, ancak uygulama süreci hala yavaş ilerliyor. Ülke, 2025 yılına kadar 1 milyon daire inşa etme hedefinin yalnızca yaklaşık %60'ını tamamlayabildi; bu da mevcut talebi karşılamak için daha güçlü çözümlere ihtiyaç duyulduğunu gösteriyor.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, 2025 yılının ilk 9 ayında Vietnam, 100.275 adet konuttan 43.681 adedini tamamlamıştır (%43,6'ya ulaşmıştır). 2025 yılı sonuna kadar 39.245 adet konutun daha tamamlanması beklenmektedir (%83'e ulaşmış toplam 100.275 adet konuttan 82.926 adedini tamamlamıştır); 135.033 adet konutun inşaatına başlanmış olup, bu yılın ilk 9 ayında 54.362 adetlik 69 projenin inşaatına başlanmıştır.

Bu durumda, Vietnam Devlet Bankası, İnşaat Bakanlığı'ndan, piyasadaki mevcut sorunları ele almak için bir dizi çözüm uygulamasını talep etti. Bu çözümler arasında, halkın gerçek ihtiyaçlarını karşılayacak sosyal konut ve uygun fiyatlı konutların geliştirilmesinin teşvik edilmesi de yer alıyor. Aynı zamanda, Konut Geliştirme Fonu'nu düzenleyen bir Kararname'nin acilen araştırılması ve çıkarılması önerildi.

Bununla birlikte il ve ilçelerdeki Halk Komitelerinin sosyal konut inşaatı için arazi tahsisine öncelik vermesi, Başbakan tarafından verilen sosyal konut hedeflerinin tamamlanmasına yönelik çözümlerin hayata geçirilmesine odaklanması gerekiyor.

"Susuzluğu" gidermek için, Eylül 2025'te Başbakan Pham Minh Chinh ve Konut Politikası ve Emlak Piyasası Merkezi Yönlendirme Komitesi ile bir toplantıda HOREA şunları önerdi: Birincisi, fiyatları düşürmek için arzı, uygun konut arzını, uygun fiyatlı konut arzını artırmak gerekiyor; ikincisi, uygun konut arzını artırmak için, durmuş projelerdeki engelleri ve zorlukları ortadan kaldırmak gerekiyor. (Şu anda kaldırılması gereken 2.890 durmuş proje bulunmaktadır).

Ayrıca, ticari konut projeleri yürütmek amacıyla konut arazileri ve konut dışı araziler (veya konut dışı arazi kullanım hakkına sahip araziler) için arazi kullanım hakkının devrine izin verilmesinin pilot uygulamasına ilişkin 171 sayılı Milli Meclis Kararı'nın uygulanması yoluyla, işletmelerin arazi fonlarına adil bir şekilde erişebilmeleri için koşulların oluşturulması gerekmektedir.

Konut fiyatlarını düşürmeye yardımcı olacak çözüm konusunda, Cen Land Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Trung Vu, öncelikle Devletin, özellikle uzak kentsel alanlarda ve toplu taşıma odaklı (TOD) kentsel alanlarda, emlak fiyatlarını düşürmek, işletmeleri ve gerçek ev alıcılarını desteklemek ve spekülasyonu önlemek için arazi kullanım ücretlerini düşürmede öncülük etmesi gerektiğini söyledi. Sayın Nguyen Trung Vu, "Devlet arazi kullanım ücretlerini ve arazi kiralarını düşürdüğünde, insanlar Devletin politikaları sayesinde ucuz evler satın alabilir, A ve B yatırımcıları değil," önerisinde bulundu.

Ayrıca, altyapı olmadan "hayalet şehirlere" yol açan kentsel gelişmeleri önlemek için yeni kent merkezleri yaratmak adına altyapı, özellikle de yüksek hızlı demiryolları geliştirmek gerekiyor; aynı zamanda, konut inşa ederken "içinde yaşanacak konutlar inşa et" ve "insanları geri getiremezseniz, konut inşa edemezsiniz" kuralını yerleştirmek gerekiyor. İnşaat izni verilse bile, yatırımcının inşasına izin verilmesi için ürettiği ürünlerin %50-70'ini satması gerekiyor.

Bay Nguyen Trung Vu ayrıca şunları vurguladı: Uygun fiyatlı konut fiyatları 2 milyar VND seviyesinde olmalı; alıcılar taksitler halinde ödemelerini uzun yıllar boyunca yapabilirler. Bunun için 3 faktör, özellikle de sermaye gerekiyor. Sadece büyük sermaye değil, aynı zamanda ucuz sermaye de gerekiyor.

İdari emirler kullanmak veya "ne pahasına olursa olsun ucuz konut inşa etme" beklentisini dayatmak imkansızdır, çünkü hiçbir işletme fiyatları düşürüp kârını azaltarak yine de gelişemez. İşletmelerin net bir ekonomik motivasyona sahip olması gerekir; kâr elde etmeden bunu yapmaya zorlanırlarsa, varlıklarını sürdüremez, yeniden yatırım yapamaz veya gelişemezler. Yüksek konut fiyatlarına gelince, bu birçok maliyet grubunun sonucudur. Arsa maliyetleri tek başına satış fiyatının %30-40'ını, bazı yerlerde ise %50'sini oluşturur. İnşaat maliyetleri nispeten sabittir, ancak prosedür maliyetleri ve sermaye maliyetleri fiyat artışlarının nedenidir; birçok proje 6-0 yıl boyunca "rafa kaldırılır" ve bu da kredi faizlerinin ve fırsat maliyetlerinin kat kat artmasına neden olur.

Kaynak: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm