İflas, ev satma ihtiyacı, acil satış, yıl sonunda şok edici fiyat

Yıl sonunda, konut gayrimenkul alım satımları yılın en yoğun dönemine girer. Ancak dikkatli olmazlarsa, arsa alıcıları ve yatırımcıları kolayca arsa komisyoncularının tuzağına düşebilirler.

OneHousing Bölge Satış Direktörü Do Ngoc Thang, gazetecilere yaptığı açıklamada şunları söyledi: Yasal riskler, "aşırı pahalı" fiyatlar ve profesyonel olmayan emlakçılar, yıl sonunda ev alıcılarını bekleyen üç tuzaktır.

Bay Do Ngoc Thang - OneHousing Bölge Satış Direktörü. (Fotoğraf: PH)

Ev alıcılarının yıl sonunda karşılaştığı üç tuzağı ortaya koyuyor

Geçtiğimiz yıl gayrimenkul sektöründe genel bir durgunluk yaşanmıştı, peki bu yıl sonu itibarıyla konut arsa piyasası nasıl gelişiyor efendim?

- Konut arsa sektörüne gelince, geçmişten günümüze, 4 şehir içi ilçesi ve şu anda 12 şehir içi ilçesi bulunan Hanoi'de , piyasanın artış veya azalış eğilimlerinden çok fazla etkilenmemiştir.

Şehir merkezinde - arsa fonunun genişletilemediği ancak nüfusun hala arttığı ve en önemlisi talebin gerçek talep olduğu - yaşamak, yatırım yapmak, iş yapmak, kiralamak... için her zaman mevcut olduğu için şehir merkezindeki emlak fiyatları neredeyse hiç değişmemiş, bazen sadece biraz artmış ama istikrarlı bir şekilde artmış, ev alıcıları kayıplardan endişe etmemiş ve iyi bir nakit akışı için güvenli bir limana sahip olmuşlardır.

Yıl sonuna kadar konut gayrimenkul işlemleri en hareketli dönemini yaşıyor; bu durum yıllık uygulamayla da örtüşüyor.

Anlaşmayı hızlı bir şekilde tamamlama zihniyetiyle, yıl sonunda ev satın alan ev alıcıları hangi risklerle karşılaşabilir? Mevcut piyasada ev alıcılarını hangi tuzaklar bekliyor?

- Ev almanın riskleri sadece yıl sonunda değil, gayrimenkul alıcılarının değişmez sorunu birincisi yasallık, ikincisi değerleme, üçüncüsü ise emlakçının tavsiyesidir.

Müşteriler yasal olarak, belgesiz, tapusuz, el yazısı veya noter tasdikli evrakla ev alım satımı yaparken, belgeyi paylaşırken, belgenin kara kredili bir yerde olması durumunda veya ev sahibinin 2-3 kişi için depozito yatırması durumunda risklerle karşılaşabilirler... En sık karşılaşılan risk ise ev sahibinin bir finans kuruluşundan borç almak için kırmızı defteri elinde tutmasıdır - herkesin satış evraklarını bilmesi veya depozito sözleşmesi yazması gerekir.

Aracı kurum müşteriyi dikkatli bir şekilde kontrol etmezse alıcı için çok fazla risk oluşacak ve öngörülemeyen sonuçlar doğuracaktır çünkü gayrimenkullerin çoğunun değeri milyarlarca dong'dur.

İkincisi, fiyatla ilgili. Yıl sonunda satışlarla ilgili birçok bilgi olacak: "Borç nedeniyle ev satın almak, acil satış, yıl sonunda şok edici fiyat..." Bu bilgilerin kâr hırsına yönelik olması çok muhtemel. Emlakçılar size fiyatın piyasa fiyatından çok daha ucuz olduğunu söylerse, bunu sorgulamanızı ve aniden ucuzlayan şeylere karşı dikkatli olmanızı kesinlikle tavsiye ederim. Her şeyin bir fiyatı vardır.

Emlakçılar için, başlangıçta uygun fiyatlı, şok edici derecede indirimli mülkler için "avlanma" hikayesi... ama aslında bu doğru değil, alıcıların dikkatini çekip onları başka mülklere yönlendirmek için bir hile - artık yeni bir hikaye değil, hatta birçok piyasada bir uygulama haline geldi. Veya emlakçıların alıcının hızlı kapanış psikolojisinden faydalanarak fiyatları yükseltmesi ve aradaki farkı "yutması" da nadir görülen bir durum değil.

"Arsa simsarları" yıl sonunda pek çok numara çeviriyor. (Fotoğraf: VNT)

Böylesine "gri alan" bir piyasada, alıcılar her an risklerle karşı karşıya kalabilir. Onlarca yıllık deneyime sahip bir uzman olarak, ev alıcılarına ne gibi tavsiyelerde bulunabilirsiniz?

- Konut sektöründe gayrimenkul alım satımları her geçen gün artmaya devam ediyor. Alıcıların piyasaya girerken en önemli şey, karşılaşabilecekleri riskleri tespit etmek için dikkatli bir araştırma yapmaktır.

Gayrimenkulün yasallığı konusunda, deneyimler alıcıların yatırım yapmadan önce kırmızı defteri dikkatlice kontrol etmeleri ve defterdeki bilgilerin doğru olması gerektiğini göstermektedir. Ve elbette, işlemler saygın bir aracı kurum aracılığıyla yapılmalıdır, çünkü gayrimenkulün yasallığını sağlama konusunda en iyi uzmanlığa sahip olanlar onlardır.

Fiyat konusunda, bugün gidip A dairesini, B dairesini, C dairesini şu kat planında, şu konumda, şu ara sokakta görseniz... o zaman bu bölgedeki ortalama fiyatı yaklaşık ne kadardan tahmin edebilirsiniz? Müşteri, neden bu yeri satın alması gerektiği, buradaki fiyatın ne kadar olduğu ve yasal işlem sürecinin nasıl olduğu konusunda bize tavsiyelerde bulunabilecek profesyonel ve bilgili bir emlakçıyla karşılaşırsa... o zaman kendimizi daha güvende hissederiz.

Konut işlemlerinde, emlakçının profesyonelliği son derece önemlidir. Yukarıda da belirttiğim gibi, yasallık ve fiyatın yanı sıra, emlakçı, aramadan, evi ziyaret etmeye ve alım-satım işlemlerine kadar müşterinin tüm süreçlerinde her zaman hazır bulunur.

Yani ilk görüşmeden itibaren birkaç soruyla mesleğe hakim olup olmadıklarını, özverili olup olmadıklarını, alanı anlayıp anlamadıklarını vs. kontrol edebilirsiniz.

Büyük ve saygın bir birim veya kuruluşta çalışan profesyonel bir broker ile görüşmek, müşterilerin konut arazisi işlem sürecindeki tüm riskleri en aza indirmelerine yardımcı olabilir, çünkü o zaman müşterinin işleminden bağımsız bir broker yerine, broker biriminin kendisi sorumlu olur.

Konut emlak piyasasında "tehlikedeki fırsatı" bulmak

Bahsettiğiniz gibi, konut gayrimenkulüne yatırım yapma fırsatını değerlendiren birçok müşteri hâlâ mevcut. Sizce, alıcıların bu yıl sonunda hedefleyebilecekleri fiyat segmenti nedir ve bu pazar, alıcıların nakit akışı için gerçekten sürdürülebilir mi?

- Konut gayrimenkulüne yatırım yaparken fiyat segmenti tamamen alıcının mevcut finansmanına bağlıdır. Çünkü piyasada, bankalarla yakın iş birliği içinde olan büyük aracı kurumların dışında, geri kalanların çoğu genellikle konut alıcılarına yönelik finansal çözümler sunmamaktadır.

Şehir merkezindeki konut arsaları için en güçlü işlem hacmi 3-6 milyar VND arasındadır. Vietnamlılar güvenli oynama ve evlerinde kalma zihniyetine sahip olduğundan, birçok kişi hala arsa üzerinde evlerde yaşamayı tercih ediyor. Motosikletlerin girebildiği ara sokaklardaki evlerin fiyatı metrekare başına yaklaşık 100 milyon ila 120 milyon arasında değişiyor. 50 m2'lik bir ev yaklaşık 5 milyar dolar, 5 katlı ve kat başına 35-40 m2'lik bir alanla inşa edilmiş. Kullanılabilir alan da yaklaşık 200 m2'ye kadar ulaşıyor.

Hanoi'nin merkezindeki arz neredeyse hiç büyük dalgalanma göstermiyor çünkü arazi fonu genişleyemiyor ve şehir içi konut alım satımları talebe göre değişiyor. Genel olarak emlak piyasasındaki dalgalanmalardan bağımsız olarak arz ve talep her zaman dengelidir. Birisi satmak istediğinde, satın almak isteyen birileri de olacaktır ve bunun tersi de geçerlidir.

Örneğin, ilk evlendiğimde sadece 30 m2'lik bir ev almak istiyordum, ancak 3-5 yıl iş yapıp çok para kazandıktan sonra doğal olarak daha büyük bir ev bulmak istedim. O sırada evi satmak ve sonra tekrar satın almak istiyordum. Ya da birçok insan büyük bir evde yaşıyor, ancak işleri zorlaşırsa, büyük evlerini satıp daha küçük bir eve taşınarak iş yapmak için sermaye elde edebilirler... Konut emlaklarına arz ve talep her zaman mevcuttur. Ben bile 5 evde yaşadım.

Konut gayrimenkulüne yatırım yaparken fiyat segmenti tamamen alıcının mevcut finansmanına bağlıdır. (Fotoğraf: OH)

Aynı durum, piyasanın patlama yapmasından birkaç yıl önce yatırımcılar arasında oldukça popüler olan banliyö arazi segmenti için de geçerli mi?

- Bundan yaklaşık 2-3 yıl önce, banliyö gayrimenkullerine yatırım yapan yatırımcılar, "dalga yükselince gemi de yükselir" gibi sıcak kazançlar elde ediyorlardı.

Ancak önceki derslere bakıyoruz, 2010 yılında banliyölerdeki gayrimenkuller hızla arttı ancak balon patlayınca düşüşe geçti ve birçok yatırımcı zorlandı, hatta iflas etti, o dönemde çok sayıda ev sattı... Bu durum 2022 ve 2023 başlarında tekrarlandı, kredi borcunu ödemek için zararına satış haberleri yaygınlaştı.

Bana göre, piyasa toparlandığında, ilk olarak apartman ve müstakil evler gibi gerçek konut talebinin olduğu segmentte toparlanma görülecek. Ulusal Meclis'in yakın zamanda spekülasyonu önlemek için arazilerin bölünmesini ve satışını "sıkılaştıran" Gayrimenkul Ticareti Yasası'nı geçirmesiyle, banliyö arazileri daha fazla zorlukla karşılaşacak.

Yasal düzenlemelerin giderek iyileştirilmesi ve piyasa şeffaflığının artırılmasıyla birlikte, banliyö arazi segmenti müşterilerin yatırım portföylerinde giderek daha az cazip hale geliyor.

Son olarak, yıl sonu ev alıcılarına verebileceğiniz bir tavsiyeniz var mı?

- Alıcılara tavsiyem, kriterlere uyan, satılması gereken ev sahibinin beklentilerini karşılayan, satmaya istekli, standart yasal koşullara sahip, finansmanı müsait vs. bir ürün varsa, o zaman bugün ev görmeye gitme, yarın ev görmeye gitme, o zamanı işe ayırma, mutlu ve sıcak bir Tet yapma derdi olmadan, rahat uyuyabilmek için onu satın almaları gerektiğidir, çünkü şehir merkezindeki konut arazilerinde hiçbir zaman fiyat indirimi olmadı.

Çok teşekkür ederim!

Kaynak: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html