Новий прайс-лист на землю: Потрібно контролювати, щоб уникнути «шоку» для ринку

Департамент землекористування (Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища) зазначив, що політика децентралізації у визначенні цін на землю поступово стає ефективною, допомагаючи мобілізувати земельні ресурси для економічного розвитку...

Однак, найближчим часом, коли населені пункти розроблять нові прейскуранти на землю, ціни на землю коливатимуться з великою амплітудою залежно від регіону, що безпосередньо впливатиме на ціни на житло та ринок нерухомості загалом.

Політика децентралізації у визначенні цін на землю поступово демонструє свою ефективність. Ілюстративне фото: Tuan Anh/VNA

Попередження про сильні коливання

Очікується, що одночасна публікація прайс-листів на землю відповідно до Закону про землю 2024 року призведе до значних коливань цін на землю в багатьох населених пунктах, що призведе до значного впливу на ринок нерухомості, інвестиційні витрати та доступ людей до житла.

Д-р Фам Ань Туан, завідувач кафедри землеустрою ( Ханойський університет природних ресурсів та навколишнього середовища), зазначив, що скоригований прайс-лист на землю, ймовірно, зросте порівняно з поточним прайс-листом. Це може бути вигідним для людей, чиї землі повертаються, та збільшити доходи місцевого бюджету, але водночас збільшити інвестиційні витрати, особливо витрати на розчищення ділянок у проектах розвитку; це матиме багатогранний вплив на ринок нерухомості та людей.

Зростання цін на землю суттєво вплине на доходи від землі, такі як плата за користування землею, податки та збори, а також збільшить інвестиційні витрати, що вплине на ціни на нерухомість на ринку. Пан Фам Ань Туан попередив, що у разі надмірного коригування інвестиційні витрати на проекти нерухомості зростуть, що спричинить труднощі як для вітчизняних інвесторів, так і для іноземних підприємств.

Для людей зростання цін на землю означає, що такі процедури, як зміна цільового призначення землі та видача сертифікатів на право користування землею, стануть дорожчими. Зокрема, під час перетворення сільськогосподарських угідь на землі для житлової забудови різке збільшення плати за користування землею може спричинити труднощі для домогосподарств, яким потрібно легалізувати землю.

З експертної точки зору, професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, наголосив на необхідності централізованого механізму контролю для забезпечення узгодженості та раціональності у складанні прейскурантів на землю. За словами пана Данг Хунг Во, оскільки чинний прейскурант на землю видається на провінційному рівні, кожен населений пункт може підходити до нього та складати його по-різному, що може легко призвести до необґрунтованих відмінностей, особливо в прикордонних районах.

Професор Данг Хунг Во запропонував, щоб Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища відігравало певну роль в оцінці та перевірці прейскуранта цін на землю перед його затвердженням, щоб запобігти використанню різниці в цінах для особистої вигоди. Найважливіший принцип полягає в тому, що прейскурант цін на землю повинен відповідати ринковій ціні. Однак, цей експерт зазначив, що у В'єтнамі досі немає чіткого визначення «ринкової ціни», а також конкретної правової бази для наукового визначення цієї ціни.

Щодо участі посадовців комунального рівня у розробці прайс-листів на землю, пан Во зазначив, що це необхідно, оскільки вони розуміють фактичну вартість землі в населеному пункті. Однак необхідно викласти чіткі аргументи, щоб визначити, чи запропонована ціна дійсно відображає ринкову ціну.

Ризик «цінової лихоманки», якщо її належним чином не контролювати

Віце-президент Асоціації нерухомості міста Хошимін Тран Куок Зунг проаналізував, що поточний прайс-лист на землю часто на 30-60% нижчий за ринкову ціну, що призводить до втрати державою доходів, а людям неналежної компенсації. Тому Закон про землю 2024 року вимагає від населених пунктів коригувати прайс-лист, щоб він відповідав реальності. Однак це може призвести до наслідків, якщо не контролювати це суворо.

Перший фактор, який слід зазначити, полягає в тому, що надмірне підвищення цін на землю може спричинити труднощі для державних інвестиційних проектів через різке збільшення витрат на розчищення земельних ділянок. Водночас люди зіткнуться з перешкодами в доступі до житла, особливо в таких сегментах, як соціальне житло або житло середнього цінового діапазону. Ці наслідки можуть «блокувати» потоки інвестиційного капіталу та створювати ризик утворення місцевої бульбашки на ринку нерухомості. Ця реальність вимагає рішення для побудови гармонійного та сталого цінника на землю.

Пан Тран Куок Зунг запропонував оцифрувати дані про ціни на землю, оновлені з нотаріально засвідчених договорів та торгових майданчиків, для підвищення точності та прозорості. Крім того, необхідно посилити інспекції та боротися з інфляцією цін, спекуляціями та створенням віртуальних хвиль, особливо в населених пунктах, де створюються нові прайс-листи на землю.

Ще одне рішення, на якому необхідно зосередитися, полягає в тому, щоб забезпечити включення до складу ради з оцінки цін на землю незалежних сторін, таких як експерти, підприємства та представники департаментів і філій, з метою створення об'єктивного зворотного зв'язку та уникнення ситуації «внутрішнього ціноутворення».

У районах із сильними коливаннями цін на землю місцеві органи влади можуть застосовувати короткострокові заходи, такі як зонування, тимчасове призупинення дії ліцензій на передачу земельних ділянок або збереження старої ціни компенсації незмінною, щоб стабілізувати ринок під час формування нового прайс-листа.

Експерти також рекомендували необхідність єдиної керівної бази на центральному рівні, узгодженої між Міністерством сільського господарства та навколишнього середовища та Міністерством фінансів, для встановлення критеріїв для формування прейскуранта цін на землю, який відповідає реальності, забезпечуючи водночас розумне підвищення, щоб уникнути шокуючого впливу на ринок.

Згідно з ВНА

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594