Ігноруючи Волл-стріт, мільярдер, який досяг успіху самостійно, будує імперію вартістю 1,2 мільярда доларів із забутої землі

(Ден Трі) - Не маючи жодної акції чи облігації, мільярдер Пет Ніл все ж таки побудував імперію вартістю 1,2 мільярда доларів із забутих земель. Його секрет полягає в напрочуд простій стратегії.

Щоранку о 5-й годині ранку, готуючись до дня, мільярдер-будівельник Пет Ніл розмірковує про фінансові ринки. «Процес обдумування зазвичай починається в душі та завершується до 8-ї ранку», – каже він. Питання, яке він ставить собі: «Що робитиме сьогодні дохідність 10-річних казначейських облігацій?»

Але ось що дивно: Ніл не володіє жодною казначейською облігацією. Фактично, його оціночний чистий капітал у 1,2 мільярда доларів не включає жодних публічно торгуваних акцій чи облігацій. Він відстежує ці ринки з однією метою: передбачити настрої та звички витрачання покупців житла.

Що ж до нього самого, то майже весь його статок вкладено в одне місце – будівельну компанію Neal Communities, яку він будував з 1970 року, збудовавши понад 25 000 будинків по всій Флориді.

«Мені подобається контролювати своє майбутнє», – пояснює 76-річний Ніл. Ця філософія пояснює, чому він постійно реінвестує у власний бізнес. «Я не живу розкішно. А мій пенсійний план – це бізнес. Нам не потрібен пенсійний фонд, бо ми не плануємо виходити на пенсію». Коли йому потрібні додаткові гроші, він продає незабудовані ділянки зі свого величезного земельного банку.

Шлях до цієї філософії «самоконтролю» був непростим. Його сформували болісні падіння на фондовому ринку, місці, в яке він колись вірив.

Падіння з Уолл-стріт та обіцянка покинути ринок

Перш ніж стати магнатом нерухомості, Пет Ніл був блискучим бізнесменом. Зростаючи в Айові в 1950-х роках, він рано навчився заробляти гроші: розливом прального порошку, косінням газонів, розвозом газет та заснуванням клінінгової служби. До закінчення старших класів він заробляв тисячі доларів на рік, іноді більше, ніж його мати, вчителька.

Його перша інвестиція відбулася у віці 16 років: 100 акцій Iowa Beef Packers за 1500 доларів. Він продав їх у коледжі за 3000 доларів, подвоївши свій початковий капітал. Ранній успіх переконав його, що фондовий ринок — це благодатний майданчик для розвитку.

Однак удача не тривала довго. На початку 1970 року перший брокер Ніла порадив йому купити 100 акцій Delta Corporation, компанії з кредитування мобільного житла, за ціною 28 доларів за акцію. Після короткочасного зростання акції різко впали після поганого звіту про прибутки. Брокер порадив йому «встановити середню ціну вниз» на рівні 14 доларів. Ніл так і зробив, лише для того, щоб безпорадно спостерігати, як усі його інвестиції випаровуються, оскільки компанія збанкрутувала, а акції впали до нуля.

За іронією долі, брокер пізніше покинув галузь і став м'ясником.

Після того, як справи з другим брокером «не покращилися», Ніл прийняв рішення, яке змінило його кар'єру, і після 1972 року взагалі припинив купувати акції. Він зрозумів, що, інвестуючи в акції, він віддає свою фінансову долю в руки незнайомців. З попелу цього досвіду народилася нова інвестиційна філософія, стратегія, якою він міг керувати та контролювати сам.

Після двох невдалих інвестицій в акції Ніл покинув фондовий ринок і повністю зосередився на нерухомості (Фото: Дональд Грегорі).

Філософія полювання «орла»: Купуйте землю до того, як буде сформована дорога

Пет Ніл покинув Волл-стріт і зосередив свою енергію, розум і фінанси на тому, що він знав найкраще: будівництві будинків. Його стратегія, хоча й здавалася простою, полягала в майстерності та передбачливості: виявляти можливості раніше, ніж це зроблять маси.

«Ми з синами знаємо про земельні можливості більше, ніж будь-хто інший», – каже він. Це не хвастощі, а свідчення невпинної праці. Він не сидить в офісі, аналізуючи схеми. Натомість він і його сини проводять свої дні, досліджуючи землю, телефонуючи місцевим контактам, читаючи некрологи, щоб знайти спадкоємців, які хочуть продати її, та уважно стежачи за кожним дрібним рішенням щодо планування.

«Моя стратегія полягає в тому, щоб купувати землю до того, як вона буде забудована», – стверджував він. «Інвестування – це бізнес, що базується на знаннях. Унікальні знання допоможуть вам досягти вищої за середню прибутковості».

Ця тактика принесла йому кілька вражаючих угод. Класичним прикладом є купівля Нілом мисливського маєтку ЛеБамбі площею 1087 акрів наприкінці 1980-х років приблизно за 10 центів за квадратний фут. Продавець не знав, але Ніл знав, що поруч із ним ось-ось побудують міжштатну автомагістраль. «Коли сполучні дороги були завершені, — згадує він, — мені вдалося продати частину землі за 57 доларів за квадратний фут».

Ще одна велика угода сталася у 2014 році, коли він та його син купили ділянку землі, вилучену банком, лише за 6000 доларів за акр. Вони побачили потенціал, якого не бачив банк. Після освоєння ділянки вони продали її частину минулого року за цілих 250 000 доларів за акр. Коментар Ніла знову підкреслює важливість глибокого розуміння: «Вони не знають справжньої вартості своєї землі».

Від стратегії мільярдера до посібника для сучасних інвесторів

Звісно, ​​не кожен має капітал, час і зв'язки, щоб укладати масштабні угоди з "полювання на землю", як Пет Ніл. Але його історія не для того, щоб ми захоплювалися нею здалеку, а для того, щоб повчитися з її глибинних ідей. На щастя, в епоху технологій застосовувати принципи Ніла стало легше, ніж будь-коли, навіть зі скромним капіталом.

Перше правило Ніла — це доступ. Він отримує доступ до першокласної нерухомості з великим капіталом. Сьогодні дрібні інвестори можуть отримати доступ до потенційної нерухомості через краудфандингові платформи. На розвинених ринках, таких як США, такі платформи, як Arrived (підтримувана Джеффом Безосом), дозволяють придбати частку орендованої нерухомості всього за кілька сотень доларів. Ви стаєте «співвласником», отримуючи вигоду від зростання вартості та доходу від оренди, не маючи потреби безпосередньо керувати нерухомістю.

Другий принцип Ніла — створення стабільної вартості. Він будує житлові комплекси, які генерують стійкі грошові потоки. Для індивідуальних інвесторів подібну стабільність може знайти комерційна нерухомість із «золотими орендарями» — великими, авторитетними брендами.

Уявіть, що ви володієте частиною площі, яка здана в довгострокову оренду провідній роздрібній мережі, такій як WinMart+, Circle K, або великому банку. У цьому полягає суть інвестування в комерційну нерухомість з орендарями національних брендів. Такі платформи, як First National Realty Partners (FNRP) у США, спеціалізуються на цій моделі, дозволяючи інвесторам володіти частинами торгових центрів з великими супермаркетами як основними орендарями.

Привабливість цієї моделі, особливо з контрактами Triple Net Lease (NNN), полягає в тому, що майже всі експлуатаційні витрати, технічне обслуговування, податки... оплачує орендар. Інвестори просто «сидять на місці» та отримують стабільний грошовий потік від оренди. Це надзвичайно ефективна стратегія пасивного доходу, що мінімізує ризики від ненадійних орендарів.

Індивідуальні інвестори можуть повною мірою застосовувати основні принципи Ніла завдяки підтримці сучасних інструментів та платформ (Фото: Герен Бласк).

Останній і найважливіший принцип Ніла — це стратегічне управління. Він не просто купує та тримає. Він планує, розробляє та оптимізує все: від юридичних і податкових до фінансових стратегій. Сучасному інвестору потрібен такий комплексний «мозок» у сфері управління активами.

Платформи цифрового управління активами, такі як Range у США, розроблені для інтеграції кожного аспекту: від інвестування до податкового планування, планування спадщини та консультацій щодо виходу на пенсію. Інвесторам у нерухомість ці інструменти допомагають відповісти на складні питання: яку правову структуру мені слід використовувати для цієї угоди? Як купівля іншої нерухомості вплине на мій грошовий потік та податки? Коли мені слід рефінансувати свій кредит?

Навіть якщо вам не потрібна складна платформа, такий спосіб мислення є вирішальним. Перед кожним рішенням створіть детальний план, проконсультуйтеся з податковими, юридичними та фінансовими експертами. Дивіться не лише на ціну покупки та потенційне зростання вартості, а й враховуйте повну картину грошового потоку, витрат та ризиків.

Контроль у ваших руках

Історія Пета Ніла є потужним нагадуванням про те, що шлях до багатства не обмежується лише стежкою під назвою «акції». Нерухомість, якщо підходити до неї з правильним настроєм, пропонує те, що паперові активи не можуть: контролювати.

Пет Ніл здобув контроль завдяки своєму величезному капіталу та невпинним поїздкам. Сьогодні ви можете отримати контроль за допомогою інших інструментів: знань, технологій та стратегічного мислення. Шлях «орлів» нерухомості більше не є виключною прерогативою мільярдерів.

Навчаючись у тих, хто вже пройшов шлях до вас, та використовуючи сучасні інструменти, ви точно можете почати будувати власну фінансову імперію, міцну та довговічну, з тих «цеглин», які ви оберете та побудуєте самі.

Джерело: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm