Чи може заборона поділу та продажу землі контролювати ринок нерухомості?

Експерти стверджують, що в короткостроковій перспективі заборона на паювання та продаж землі спричинить дефіцит пропозиції на ринку, але стабілізує його в довгостроковій перспективі.

Згідно з новим законопроектом, прийнятим Національними зборами , 3 закони, що стосуються ринку нерухомості: Земельне право, Житлове право та Закон про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2023 року, набудуть чинності з 1 серпня 2024 року. Цей час на 5 місяців раніше, ніж раніше визначений термін 1 січня 2025 року. Очікується, що це стане «підтримкою» для сприяння стабілізації та розвитку ринку нерухомості якомога швидше.

Відповідно, Закон про ріелторську діяльність 2023 року забороняє поділ та продаж землі в районах, округах та містах спеціального класу, I, II та III класів міських зон. Таким чином, нове положення не дозволить поділ та продаж землі загалом у 105 містах та селищах по всій країні; це на 81 місто та селище більше порівняно з чинним положенням. Це положення застосовується лише до проектів нерухомості, а не до земельних ділянок окремих осіб або домогосподарств, які необхідно розділити на ділянки з метою дарування, успадкування або передачі іншим особам.

Закон про операції з нерухомістю 2023 року забороняє поділ та продаж землі в районах, округах та містах спеціального класу, типів I, II та III. Фото: Le Toan

Щоб втілити в життя Закон про землю 2024 року, з 31 жовтня Народний комітет міста Хошимін видав рішення про поділ землі (Рішення 100), яке дозволяє домогосподарствам та особам, що мають землю та відповідають умовам, розділити її. Крім того, для реалізації Закону про нерухомість Народний комітет міста Хошимін щойно видав Рішення № 83 про заборону поділу та продажу земельних ділянок для проектів нерухомості, які вже завершили інвестиції в інфраструктуру.

Відповідно, Народний комітет міста Хошимін вирішив «заборонити поділ та продаж земельних ділянок по всій території, включаючи 5 приміських районів, за винятком земель, зарезервованих для переселення; для житлових проектів інвестори повинні завершити будівництво, перш ніж зможуть переїхати».

Щодо цього питання було багато думок, оскільки вони вважають, що такі правила суперечать Закону про нерухомість 2023 року, і наголошують, що положення, яке забороняє поділ та продаж земельних ділянок, може принести довгострокові вигоди, але наразі воно видається не зовсім доцільним, враховуючи, що ринок щойно пережив складний період, люди менше цікавляться земельними ділянками, тому цей ринок стагнує.

Однак деякі експерти погоджуються та стверджують, що постанова Народного комітету міста Хошимін, яка забороняє поділ та продаж землі, як зазначено вище, є доречною та повністю відповідає його повноваженням відповідно до положень Закону про нерухомість 2023 року.

Поділившись своїми думками з цього питання, адвокат Тран Сюань Тьєн, голова юридичної фірми Dong Doi, зазначив, що насправді останнім часом у багатьох місцях спостерігається повсюдне розшарування та поділ землі, що призводить до інфляції цін, накопичення землі та занедбання земель. Багато населених пунктів заборонили цю діяльність, коли помітили незвичайні події.

Відповідно, адвокат Тьєн заявив, що заборона Хошиміна на проекти поділу та продажу землі може спочатку спричинити дефіцит земельних ділянок, але в довгостроковій перспективі нове регулювання допоможе вирішити багато проблем, пов'язаних з невибірковим поділом та відокремленням земельних ділянок, зменшити кількість людей, які незаконно будують, та знизити юридичні ризики при операціях з цим типом землі.

В інтерв'ю газеті Cong Thuong колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища пан Данг Хунг Во заявив, що рішення міста Хошимін заборонити поділ та продаж земельних ділянок по всьому місту, за винятком проектів переселення з використанням земельних ділянок, є правильним рішенням, яке відповідає покращенню якості урбанізації та зменшенню накопичення вільних грошей людей на землі без житла.

За словами експертів, попит на землю завжди дуже високий, але на ринку бракує пропозиції з боку офіційних проектів. Крім того, багато спекулянтів скористалися можливістю конкурувати, щоб завищити ціни, піднявши ціни на нерухомість та спричинивши хаос на ринку. Водночас вони збирають землю, ділять її на ділянки та навіть називають так само, як і офіційні проекти, щоб залучити покупців та продавців.

«Тому посилення правил поділу та продажу землі необхідне для обмеження спекуляцій, оскільки земля має бути забудована, перш ніж її буде виставлено на продаж, тому загальна вартість продукту зростає. У довгостроковій перспективі посилення правил поділу та продажу землі допоможе ринку розвиватися у прозорому та сталому напрямку, запобігти спекуляціям та обмежити марнотратство землі», – сказав пан Во.

Погоджуючись із вищезазначеною точкою зору, пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що нове регулювання допоможе усунути інвесторів, які лише запитують землю для проектів, а потім ділять її на ділянки для продажу, що не приносить економічної ефективності країні.

«Новий закон суворо регулює поділ та продаж земельних ділянок для інвесторів, але діяльність з поділу земельних ділянок з метою завищення цін на основі інфраструктури все ще потребує суворіших правил управління. Відповідно, імплементація Закону про землю 2024 року та Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2023 року має бути чіткішою та детальнішою, щоб усунути ситуацію віртуального завивання цін на землю», – зазначив пан Дінь.

Джерело: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html