Квартири вартістю до 25 мільйонів донгів/м2 майже «вимерли»; Хошимін забороняє поділ та продаж землі у 5 приміських районах.

Квартири вартістю до 25 мільйонів донгів/м2 майже «вимерли»; Хошимін забороняє поділ та продаж землі у 5 приміських районах.

Обмежена пропозиція нерухомості, сотні заблокованих проектів підвищують ціни на продукцію; Ханой планує зберегти максимальну ціну на послуги квартир на рівні 16 500 донгів/м2; Хошимін встановлює мінімальну площу для поділу житлових земельних ділянок на рівні 36 м2.

Ось огляд головних новин тижня на ринку нерухомості.

Обмежена пропозиція нерухомості, сотні заблокованих проектів підвищують ціни на продукцію

Вранці 28 жовтня Національні збори обговорили в залі звіт Делегації нагляду та проект Постанови Національних зборів про результати тематичного нагляду за «реалізацією політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року».

Голова Економічного комітету Ву Хонг Тхань представив звіт про результати тематичного нагляду «Впровадження політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року». Фото: Національні збори

Згідно зі звітом моніторингу, ринок нерухомості В'єтнаму в період 2015-2023 років поділяється на дві фази.

Період 2015 - 2021: Ринок нерухомості енергійно та потужно розвивається, з'являється багато видів нерухомості, багато джерел постачання, формується багато нових міських районів, з багатьма новими видами нерухомості, такими як: туристичні апартаменти (кондотелі), курортні вілли (курортні вілли), офіси, поєднані з житлом (офістел)...

Однак, частина проектів у сфері нерухомості за цей період – це проекти, інвестовані в попередній період. Структура продуктів у сфері нерухомості є нераціональною, спостерігається дисбаланс між попитом і пропозицією, переважно орієнтація на елітний сегмент, цілі фінансових інвестицій, мало продуктів підходить для доходу більшості людей. Деякі проекти зіткнулися з юридичними проблемами, особливо з видачею сертифікатів населенню.

Наприкінці цього періоду майже всі види туристичної та готельної нерухомості зіткнулися з правовими проблемами, частково через відсутність належного правового регулювання, а частково через обмеження в процесі правозастосування.

Період 2022-2023 років: Ринок нерухомості зазнає спаду, діяльність підприємств нерухомості стикається з багатьма труднощами через недоліки та обмеження періоду 2015-2021 років, що виявилися під тиском пандемії COVID-19.

У цей період пропозиція нерухомості була набагато обмеженішою, ніж у попередній період. Ціни на нерухомість різко зросли порівняно зі зростанням доходів більшості людей. У Ханої та Хошиміні більше не було сегмента квартир з цінами, що відповідали б доходу більшості людей.

Зокрема, велика кількість проектів житлової нерухомості стикається з труднощами, відстає від графіка, повільно реалізується та зупиняється, тоді як ресурси, які підприємства інвестували в проекти, є величезними, що призводить до марнування землі та капіталу, збільшення труднощів та витрат для інвесторів, а також зростання цін на продукцію.

Міністерство будівництва: ціни на квартири зросли на 35-40%, квартир до 25 мільйонів донгів/м2 майже немає

Хоча історія з цінами на житло ще не вщухла в Національних зборах, Міністерство будівництва нещодавно опублікувало звіт про ринок нерухомості за третій квартал 2024 року та чітко заявило про «галопуюче» зростання цін на квартирний сегмент.

Відповідно, ціни на квартири в Ханої продовжують зростати як у нових, так і в старих проектах. Зокрема, на первинному ринку рівень цін зріс приблизно на 4-6% щоквартально та на 22-25% щорічно. У деяких районах навіть було зафіксовано локальне зростання до 35-40% порівняно з попереднім кварталом.

Більшість нових квартир у Ханої належать до середнього та високого цінового сегментів. Фото: Тхань Ву

«У сегменті доступних квартир з ціною продажу менше 25 мільйонів донгів/м² майже немає угод та товарів на продаж», – підсумувало Міністерство будівництва у звіті.

Щоб довести вищезазначене твердження, Міністерство переглянуло ціни продажу деяких проектів у столиці. Наприклад, ціна на житловий комплекс Vinhomes Ocean Park у Цюриху (район Гіа Лам) становить 46-55 мільйонів донгів/м2. Ціна на житловий комплекс The Sapphire у Vinhomes Smart City (район Нам Ту Ліем) коливається в межах 47-61 мільйона донгів/м2.

Далі йде проект Lumi Prestige (район Нам Ту Ліем) з ціною до 69 мільйонів донгів/м2. Ninety Complex (район Донг Да) - проект квартир з обслуговуванням з терміном реалізації 50 років - також має ціну, що сягає 60-75 мільйонів донгів/м2. Не зупиняючись на цьому, проект Viha Complex (район Тхань Суан) має ціну до 75-97,2 мільйонів донгів/м2.

«Причиною нещодавнього зростання цін на нерухомість значною мірою є вплив низки факторів, таких як збільшення коливань вартості землі та відсутність достатньої пропозиції доступного житла для задоволення ринкового попиту», – пояснили у Міністерстві будівництва щодо зростання цін на квартири.

Ціни на житло зростають не через те, що брокери "завищують" ціни

Нещодавно В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) провела прес-конференцію на тему «Правда про ріелторів, які підвищують ціни та порушують ринок». Відповідно, голова VARS доктор Нгуєн Ван Дінь підтвердив, що ріелтори не є основною причиною нещодавнього зростання цін на житло.

«Рішення щодо ціни продажу нерухомості є правом інвестора та забудовника. Брокери з нерухомості не мають права брати участь. Вони мають доступ до прайс-листа інвестора майже одночасно з клієнтом/інвестором», – сказав VAR.

Брокери також сподіваються, що ціни на житло «охолонуть», щоб вони могли незабаром укласти угоди. Фото: Дунг Мінь

Пан Дінь навіть наголосив, що чим вища ціна на житло, тим складніше брокерам продавати. Найбільше, ніж будь-хто інший, саме брокери хочуть, щоб ціна на нерухомість була на найвигіднішому рівні. Тільки тоді продажі стануть вигіднішими, а брокери матимуть можливість отримувати комісійні.

За словами пана Ле Дінь Чунга, генерального директора SGO Homes, тенденція до зростання цін на нерухомість неминуча. Однак сильне зростання цін за дуже короткий час є ненормальним. Нерозумно повністю звинувачувати брокерів.

«Більше того, саме брокери з нерухомості найбільше не хочуть зростання цін на житло. Тому що, коли інвестори продають за високими цінами, можливість укласти угоду буде складнішою, брокерам доведеться працювати більше, але насправді брокерські комісійні, які вони отримують, не зміняться», – прокоментував пан Чунг.

З точки зору пані Хо Тхі Тху Май, директорки з питань житла, оскільки попит на житло не задовольняється первинним ринком, ціна на вторинне житло одночасно зросла. Інвестор первинного проекту визначає ціну продажу, виходячи з ціни вторинного ринку та попиту на житло з боку населення. Таким чином, ціна на первинне житло також зросла.

Ханой планує зберегти максимальну цінову стелю на послуги житла на рівні 16 500 донгів/м²/місяць.

Ханойський народний комітет звертається до громадськості з проєктом рішення про встановлення цінової бази на послуги багатоквартирного будинку в місті.

Відповідно, для багатоквартирних будинків без ліфтів мінімальна ціна на послуги становить 700 донгів/м2/місяць, максимальна – 5000 донгів/м2/місяць. Для багатоквартирних будинків з ліфтами очікувана мінімальна ціна на послуги становить 1200 донгів/м2/місяць, а максимальна – 16 500 донгів/м2/місяць.

Вказана вище ціна не включає дохід від обслуговування багатоквартирного будинку; не включає високоякісні послуги, такі як сауна, басейн, кабельне телебачення, інтернет чи інші високоякісні послуги.

Ханой пропонує ціну оренди соціального житла від 48 000 донгів/м2/місяць

Згідно з проектом Рішення про оприлюднення рамкової системи орендної плати за соціальне житло, інвестоване та побудоване без використання державного інвестиційного капіталу чи фінансових ресурсів профспілок у Ханої, запропонована рамкова система орендної плати виглядає наступним чином.

Вартість оренди соціального житла в Ханої нижча, ніж у Хошиміні. Фото: Тхань Ву

Вартість оренди будинків соціального житла заввишки менше 10 поверхів коливатиметься від 48 000 до 96 000 донгів/м2/місяць.

Будівлі соціального житла мають 10-20 поверхів, а вартість оренди коливається від 49 000 до 98 000 донгів/м²/місяць.

Будівлі соціального житла мають 20-30 поверхів, а вартість оренди коливається від 73 000 до 146 000 донгів/м²/місяць.

Вартість оренди житлової нерухомості в будинках соціального житла заввишки 30 поверхів і більше коливається від 99 000 донгів/м²/місяць.

Вказана ціна не включає податок на додану вартість; витрати на будівельні роботи; ціни на послуги з управління експлуатацією; витрати на придбання внутрішнього обладнання та побутової техніки в соціальному житлі; витрати на придбання страховки від пожежі та вибуху; витрати на паркування транспортних засобів; водопровідну воду; послуги телебачення, винагороду членів правління та інші витрати на послуги...

Хошимін забороняє поділ та продаж землі у 5 приміських районах

Нещодавно заступник голови Народного комітету міста Хошимін Буй Суань Куонг підписав та видав Рішення № 83/2024 про положення щодо визначення територій, де інвесторам проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою організаціям та фізичним особам для будівництва власних будинків у місті.

Хошимін офіційно заборонив поділ та продаж землі у 5 приміських районах. Фото: Le Toan

Відповідно, інвесторам проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва по всьому місту не дозволяється передавати права користування землею з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості та інвестиційних проектах житлового будівництва організаціям та фізичним особам, які будують власні будинки.

Інвестори проектів нерухомості, інвестиційних проектів житлового будівництва з метою переселення з використанням земельних ділянок у комунах, селищах та районах міста повинні забезпечити умови, передбачені статтею 31 Закону про нерухомість 2023 року та пунктами 1 та 2 статті 45 Закону про землю 2024 року. Інвесторам дозволяється передавати права користування землею з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості, інвестиційних проектах житлового будівництва з метою переселення з використанням земельних ділянок фізичним особам, які будують власні будинки.

У місті Хошимін мінімальна площа для окремих житлових земельних ділянок регулюється законом і становить 36 квадратних метрів.

31 жовтня Народний комітет міста Хошимін видав Рішення № 100/2024/QD-UBND, яким визначаються умови поділу земель, консолідації земель та мінімальна площа для поділу земель у місті Хошимін. Це Рішення набирає чинності з дати підписання та замінює Рішення Народного комітету міста № 60/2017, яким визначається мінімальна площа для поділу земель.

Зокрема, для земельних ділянок у зоні 1, що включає райони 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Го Вап, Бінь Тхань, Фу Нхуан, Тан Бінь та Тан Фу, мінімальна площа для поділу ділянок становить 36 м2, з шириною фасаду та глибиною ділянки не менше 3 м.

У місті Хошимін мінімальна площа для поділу землі становить 36 квадратних метрів для центральних районів та 80 квадратних метрів для приміських районів. Фото: Le Toan

Зона 2 включає райони 7, 12, Бінь Тан, місто Тху Дик та селища районів з мінімальною площею 50 м2, з шириною фасаду та глибиною ділянки не менше 4 м.

Зона 3 включає райони Біньччан, Нябе, Кучі, Хокмон, Канзіо (крім міст) з мінімальною площею 80 м2, з шириною фасаду та глибиною ділянки не менше 5 м.

Для сільськогосподарських угідь мінімальна площа для поділу земель під однорічні культури та інші сільськогосподарські угіддя становить 500 м2. Для земель під багаторічні культури, угіддя аквакультури, угіддя для виробництва солі та угіддя для концентрованого тваринництва – 1000 м2.

Щодо умов поділу земельних ділянок, поділ земельних ділянок та консолідація земель повинні забезпечувати принципи та умови, передбачені пунктом 1, пунктом 2 та пунктом 3 статті 220 Закону про землю. Відповідно, земельні ділянки, що підлягають поділу та консолідації, повинні мати доступ; бути підключені до існуючих маршрутів громадського транспорту; забезпечувати водопостачання, водовідведення тощо.

У випадку, якщо землекористувач резервує частину земельної ділянки для доріжки, така доріжка має бути узгоджена сторонами, а Народний комітет району, міста та міста Тху Дик відповідає за розгляд фактичної ситуації в місцевості, щоб визначити, чи забезпечує узгоджена сторонами доріжка пожежогасіння та пожежогасіння, системи водопостачання та водовідведення, а також електропостачання, для отримання дозволу перед здійсненням розділення або об'єднання земельних ділянок.

Земельна ділянка, визначена для використання як доріжка для кількох земельних ділянок (з 2 земельних ділянок або більше), переводиться у спільну форму використання у свідоцтві про право користування землею та право власності на активи, закріплені за землею.

Це Рішення поширюється на організації, домогосподарства та фізичних осіб, які мають потребу, права та обов'язки, пов'язані із здійсненням процедур поділу земель та консолідації земель. Державні органи мають повноваження здійснювати процедури поділу земель та консолідації земель відповідно до положень законодавства.

Дананг "фінально" визначає ціни на оренду соціального житла та житла для працівників в індустріальних парках

Нещодавно Народний комітет міста Дананг також опублікував цінову рамку на оренду соціального житла та житла для працівників у промислових парках міста.

Відповідно, для проектів соціального житла, що інвестуються в будівництво без використання державного інвестиційного капіталу чи фінансових ресурсів профспілок, найнижчий діапазон цін оренди становить для квартир нижче 5 поверхів (без підвалу) з максимальною ціною оренди 88 000 донгів/м2/місяць, мінімальною 57 000 донгів/м2/місяць.

Найвищий діапазон цін на оренду припадає на квартири від 24 поверхів до 30 поверхів або менше (2 підвали) з максимальною ціною оренди 165 000 донгів/м2/місяць, мінімальною 104 000 донгів/м2/місяць.

Щодо рамкової ціни оренди соціального житла, інвестованого та побудованого фізичними особами, Дананг передбачає, що індивідуальні будинки (1 поверх, закрита квартира, несуча цегляна стіна, залізобетонний дах, залитий на місці) мають максимальну орендну плату 58 000 донгів/м2/місяць, мінімальну 39 000 донгів/м2/місяць.

Окремі будинки (від 2 до 3 поверхів, залізобетонні конструкції; цегляні стіни; залізобетонні перекриття та дахи, відлиті на місці, без підвалу) мають максимальну орендну плату 88 000 донгів/м2/місяць, мінімальну 61 000 донгів/м2/місяць.

Окремі будинки (від 4 до 5 поверхів, залізобетонні конструкції; цегляні стіни; монолітні залізобетонні перекриття та дахи, без підвалу) мають максимальну орендну плату 96 000 донгів/м2/місяць, мінімальну 66 000 донгів/м2/місяць (для площі забудови менше 50 м2) та максимальну 75 000 донгів/м2/місяць, мінімальну 51 000 донгів/м2/місяць (для площі забудови від 180 м2 і більше).

Щодо діапазону цін на оренду житла для працівників в індустріальних парках, найнижчий діапазон цін на оренду – для квартир нижче 5 поверхів (без підвалу) з максимальною ціною оренди 84 000 донгів/м2/місяць та мінімальною 54 000 донгів/м2/місяць.

Найвища орендна плата за квартири становить від 24 поверхів до 30 поверхів (2 підвали), причому найвища ціна становить 158 000 донгів/м2/місяць, а найнижча — 100 000 донгів/м2/місяць.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html