Розглянути можливість не відмовлятися від методу надлишку при оцінці землі

Спираючись на думки підприємств та асоціацій, Торгово-промислова палата В'єтнаму (VCCI) надала письмову відповідь на офіційне відправлення № 5080/BTNMT-QHPTTND Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища щодо запиту на коментарі до Проекту Указу про внесення змін та доповнень до Указу Уряду № 44/2014/ND-CP від ​​15 травня 2014 року про регулювання цін на землю та Проекту Циркуляра про внесення змін та доповнень до низки статей Циркуляра Міністра природних ресурсів та навколишнього середовища № 36/2014/TT-BTNMT від 30 червня 2014 року, що детально описує методи оцінки землі; розробку та коригування прейскурантів на землю; специфічну оцінку землі та консультації з питань оцінки землі (далі – Проект).

Метод оцінки землі

Порівняно з чинними правилами, проект Указу та проект Циркуляра скоригували методи оцінки землі, відповідно, під час проведення оцінки землі існує лише три методи: метод порівняння, метод доходу та метод коригування коефіцієнта ціни на землю. Це означає, що під час оцінки землі метод надлишку та метод вирахування більше не використовуватимуться.

Деякі підприємства вважають, що на певному етапі слід розглянути можливість виключення методу надлишків з методів оцінки землі.

По-перше, це створює труднощі в процесі оцінки землі.

Наразі, згідно з роздумами підприємств, якщо від методу надлишку відмовитися, то в багатьох випадках оцінки землі решта методів зіткнуться з деякими обмеженнями, такими як метод надлишку – це метод визначення ціни землі на основі цільового призначення з потенціалом для майбутнього розвитку, а не на основі поточного цільового призначення, як метод порівняння та метод доходу.

Цей тип землі з потенціалом розвитку зазвичай не має аналогічних або порівнянних активів, які були успішно продані на ринку, щоб застосовувати метод порівняння (за умови, що існує щонайменше 3 порівнянні земельні ділянки, які були передані на ринок або виграли аукціон на право користування землею).

Метод порівняння має обмеження щодо порівняльних даних, оскільки інформацію про транзакцію часто важко зіставити з нерухомістю, що підлягає оцінці; необхідно мати багато чіткої та точної інформації про транзакцію, тоді як насправді в багатьох випадках ціна транзакції на папері та фактична ціна транзакції відрізняються.

Метод коефіцієнта коригування ціни на землю застосовується шляхом множення ціни на землю в таблиці цін на землю на коефіцієнт коригування ціни на землю. Коефіцієнт коригування ціни на землю встановлюється Провінційним народним комітетом шляхом аналізу та порівняння ціни на землю в таблиці цін на землю із загальною ціною на землі на ринку. Таким чином, визначення коефіцієнта коригування також базується на порівняльних даних, тому воно також стикається з недоліками з точки зору інформації та вхідних даних, як і метод порівняння.

Наразі земельна база даних нашої країни не відображає реального стану ринку. Тому застосування лише 3 методів оцінки, як у Проекті, може спричинити труднощі в процесі впровадження через вищезазначені недоліки.

З іншого боку, метод залишків базується на теоретичній основі, що теперішня вартість нерухомості – це залишкова вартість, отримана з оцінки передбачуваного об'єкта забудови за вирахуванням усіх витрат, понесених на створення цього об'єкта. Суть цього методу полягає в розрахунку ціни на землю у зворотному порядку, тобто починаючи з суми продажів завершених продуктів забудови в майбутньому за вирахуванням необхідних витрат на розвиток для інвестування у створення цього продукту. Земля з потенціалом розвитку оцінюється цим методом, який інші методи оцінки не можуть застосовувати.

По-друге, узгодженість між нормативними актами щодо оцінки нерухомості.

Метод надлишку – це метод оцінки нерухомості, який застосовують професійні оціночні організації, і вважається одним із методів оцінки, що застосовуються під час оцінки нерухомості з потенціалом розвитку (неосвоєні вільні земельні ділянки або землі з будівлями, які можна відремонтувати або знести для будівництва нових будівель з метою найкращого та найефективнішого використання). Метод надлишку передбачено В'єтнамським стандартом оцінки № 11, виданим циркуляром 145/2016/TT-BTC.

Випадок, коли Проект закону скасував метод надлишку при оцінці землі, призводить до невідповідності положень про оцінку нерухомості між відповідними правовими документами.

По-третє, цілі управління державою.

Одна з причин виключення методу надлишку з методу оцінки землі полягає в тому, що «це метод оцінки нерухомості, який служить менеджерам для розрахунків для прийняття рішень щодо інвестицій (ціна землі має бути доступна спочатку), не підходить для завдання оцінки землі з метою державного управління землею».

Якщо вважати, що цей метод використовується лише для розрахунку ефективності інвестицій, це означає, що вартість землі була розрахована для досягнення найкращого та найефективнішого використання, і ця ціна на землю відповідає ринковим принципам. Таким чином, держава використовує цей метод оцінки для визначення типів земель з потенціалом розвитку, щоб визначити ціну на землю, що відповідає ринковій ціні, тим самим визначаючи фінансові зобов'язання, які інвестори повинні виконати перед державою.

«З вищезазначеного аналізу підприємства пропонують Редакційному комітету розглянути можливість не виключати метод надлишку з методів оцінки землі», – заявили у VCCI.

Визначити звичайні ціни на землю на ринку

Згідно з положеннями пункту 1 статті 1 Проекту, «Звичайна ціна землі на ринку – це ціна, яка найчастіше з’являється в операціях, що передаються на ринку, виграючих аукціонах на право користування земельними ділянками з однаковим цільовим призначенням на певній території та протягом певного періоду часу».

Щоб визначити «найчастішу ціну», оцінювач землі повинен зібрати всі ціни угод на ринку за певний період часу. Цю діяльність можна синтезувати лише з державних установ, що мають джерела інформації, такі як управління реєстрації земельних ділянок та податкові органи.

Згідно з відгуками, консалтингові організації (за винятком установ державної служби, що виконують покладені на них функції та завдання) матимуть труднощі з повним доступом до цього джерела інформації.

Для полегшення діяльності консалтингових організацій VCCI рекомендує Редакційному комітету додати правила, що дозволять цим організаціям отримувати доступ до вищезазначених джерел інформації.

Застосування методів оцінки землі

Положення Проекту, а також Указу 44/2014/ND-CP чітко не визначили метод оцінки землі для таких випадків: «Земельні ділянки, несільськогосподарські угіддя є житловими землями без достатньої інформації щонайменше про 3 земельні ділянки». Цей випадок, згідно з нормативними актами, не відповідає умовам застосування методу порівняння, як це передбачено пунктом 1 статті 5 (зі змінами), а також не є випадком застосування положень пункту 8 статті 5c, коли немає достатньої інформації щонайменше про 3 земельні ділянки з однаковим цільовим призначенням, оскільки земля не є несільськогосподарською.

У випадку «земельної ділянки або земельної ділянки з вартістю, розрахованою відповідно до прейскуранта цін на землю, понад 200 мільярдів донгів, орендна плата за землю має бути сплачена однією сумою за весь термін оренди». Цей випадок не підпадає під випадки застосування методу порівняння та методу коригування коефіцієнта ціни на землю, передбачені статтею 5 (зі змінами).

Інформація щодо застосування методів оцінки землі

Згідно з положеннями статті 5b Проекту Указу, інформація про ціни на землю для застосування методу порівняння та методу коригування коефіцієнта ціни на землю – це інформація, отримана протягом періоду не більше 24 місяців з моменту оцінки землі та раніше, зібрана з таких джерел, як: ціни на землю, що виставлені на ринок у відділах реєстрації земель, податкових органах, народних комітетах на рівні комун; ціни, що виграли аукціони з продажу прав землекористування в організаціях, що проводять аукціони з продажу прав землекористування.
Зібраних вище джерел інформації недостатньо для точного визначення інформації про ціни на землю. Наразі операції з нерухомістю на ринку відбуваються у стані двох цін, ціни, зазначені в договорі передачі права користування землею (інформація, отримана реєстраційним бюро земель, податковим органом), можуть не відповідати фактичній ціні угоди.

Таким чином, для забезпечення точнішої інформації VCCI рекомендує Редакційному комітету розширити джерела інформації, такі як: ціни угод на торгових майданчиках нерухомості; ціни, зібрані оцінювачами шляхом розслідування та опитування.

Мудрість

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html