Розгляньте можливість не відмовлятися від методу надлишку при оцінці землі.

На основі відгуків підприємств та асоціацій, Торгово-промислова палата В'єтнаму (VCCI) відповіла на офіційний лист № 5080/BTNMT-QHPTTNĐ від Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища щодо запиту на коментарі до Проекту постанови про внесення змін та доповнень до Постанови Уряду № 44/2014/ND-CP від 15 травня 2014 року про ціни на землю та Проекту циркуляру про внесення змін та доповнень до низки статей циркуляру № 36/2014/TT-BTNMT від 30 червня 2014 року Міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, що детально описує метод оцінки землі; складання та коригування таблиць цін на землю; конкретну оцінку землі та консультування щодо визначення ціни на землю (далі – Проект).

Методи оцінки землі

Порівняно з чинними правилами, проект Указу та проект Циркуляра скоригували методи оцінки землі, залишивши лише три методи: порівняльний метод, метод доходу та метод коригування коефіцієнта ціни на землю. Це означає, що метод надлишку та метод вирахування більше не використовуватимуться під час оцінки землі.

Деякі підприємства стверджують, що виключення методу надлишків з методів оцінки землі потребує ретельного розгляду з кількох точок зору.

По-перше, це створює труднощі в процесі оцінки землі.

Наразі, згідно з відгуками підприємств, якщо метод надлишків буде відмовлено, у багатьох випадках оцінки землі решта методів зіткнуться з деякими обмеженнями. Наприклад, метод надлишків визначає ціни на землю на основі потенційного майбутнього використання для розвитку, а не на основі поточного використання, як порівняльний метод або метод доходу.

Цей тип землі з потенціалом розвитку зазвичай не має порівнянних або подібних об'єктів нерухомості, які успішно продавалися на ринку, що ускладнює застосування порівняльного методу (за умови наявності щонайменше 3 порівнянних земельних ділянок, які були передані на ринок або виграні через аукціони з прав землекористування).

Порівняльний метод має обмеження щодо порівняльних даних, оскільки інформацію про транзакції часто важко узгодити з оцінюваним майном; він вимагає багато чіткої та точної інформації про транзакції, тоді як насправді в багатьох випадках ціна транзакції на папері та фактична ціна транзакції відрізняються.

Метод коефіцієнта коригування ціни на землю застосовується шляхом множення ціни на землю в таблиці цін на землю на коефіцієнт коригування ціни на землю. Коефіцієнт коригування ціни на землю встановлюється Провінційним народним комітетом шляхом аналізу та порівняння цін на землю в таблиці цін на землю з переважаючими ринковими цінами. Таким чином, визначення коефіцієнта коригування також спирається на порівняльні дані, що призводить до тих самих обмежень щодо вхідної інформації та даних, що й порівняльний метод.

Наразі земельна база даних нашої країни не зовсім точно відображає реальний стан ринку. Тому застосування лише трьох методів оцінки, як у Проекті, може створити труднощі у впровадженні через вищезазначені недоліки.

З іншого боку, метод залишків випливає з теоретичної основи, що теперішня вартість активу – це залишкова вартість, отримана з оцінки гіпотетичної забудови за вирахуванням усіх витрат, понесених на створення цієї забудови. Суть цього методу полягає у зворотному розрахунку вартості землі, починаючи з виручки від продажу готової майбутньої розробленої продукції та віднімаючи необхідні витрати на розробку, вкладені у створення цієї продукції. Земля з потенціалом розвитку оцінюється за допомогою цього методу, для чого інші методи оцінки не підходять.

По-друге, узгодженість правил щодо оцінки нерухомості.

Метод залишків – це метод оцінки нерухомості, який застосовують професійні оціночні організації, і вважається одним із методів оцінки, що використовуються під час оцінки нерухомості з потенціалом розвитку (неосвоєні вільні земельні ділянки або землі з існуючими спорудами, які можна відремонтувати або знести для будівництва нових споруд для оптимального та ефективного використання). Метод залишків передбачено В'єтнамським стандартом оцінки № 11, виданим циркуляром 145/2016/TT-BTC.

Виключення з проекту методу надлишку при оцінці землі призвело до невідповідностей у правилах оцінки нерухомості у відповідних правових документах.

По-третє, цілі державного управління.

Одна з причин виключення методу надлишку з методів оцінки землі полягає в тому, що «це метод оцінки нерухомості, який використовується менеджерами для прийняття інвестиційних рішень (в ідеалі ціни на землю повинні бути визначені заздалегідь), і він не підходить для завдання оцінки землі, що обслуговує державне управління земельними ресурсами».

Якщо цей метод розглядати виключно для розрахунку ефективності інвестицій, це означає, що вартість землі була розрахована для досягнення найкращого та найефективнішого використання, і ця ціна на землю відповідає ринковим принципам. Таким чином, держава використовує цей метод оцінки для визначення типів земель з потенціалом розвитку, визначаючи ціни на землю, що відповідають ринковим цінам, тим самим визначаючи фінансові зобов'язання, які інвестори повинні виконати перед державою.

«На основі вищезазначеного аналізу підприємства пропонують Редакційному комітету розглянути можливість не виключати метод надлишку з методів оцінки землі», – заявила VCCI.

Визначення поточних ринкових цін на землю

Згідно з пунктом 1 статті 1 Проекту, «переважна ринкова ціна на землю – це ціна, яка найчастіше з’являється в угодах, що вже передані на ринок, або на аукціонах з продажу прав землекористування на ділянки з однаковим цільовим призначенням у певній місцевості та протягом певного періоду часу».

Щоб визначити «найчастіше зустрічаний ціновий діапазон», оцінювачі землі повинні зібрати всі ринкові ціни угод за певний період. Цей процес може бути здійснений лише шляхом зібрання інформації від державних установ з відповідними джерелами даних, такими як управління реєстрації земельних ділянок та податкові органи.

Згідно зі відгуками, консалтингові організації (за винятком установ державної служби, що виконують покладені на них функції та завдання) матимуть труднощі з повним доступом до цієї інформації.

Для полегшення діяльності консалтингових організацій VCCI пропонує Редакційному комітету додати положення, яке дозволить цим організаціям доступ до вищезгаданих джерел інформації.

Застосування методів оцінки землі

У положеннях, що містяться в Проекті, а також у Постанові 44/2014/ND-CP, чітко не визначено метод оцінки землі для таких випадків: « Несільськогосподарські земельні ділянки або території, визначені як житлові землі, для яких відсутня мінімальна необхідна інформація для трьох земельних ділянок». Згідно з положеннями, цей випадок не підпадає під застосування порівняльного методу, як це передбачено пунктом 1 статті 5 (зі змінами), а також не підпадає під дію положень пункту 8 статті 5c, коли інформації для трьох земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням недостатньо, оскільки це не несільськогосподарські землі.

Випадок «земельних ділянок або територій вартістю понад 200 мільярдів донгів згідно з прейскурантом земель, що підпадають під категорію оренди землі з одноразовою оплатою за весь термін оренди», не підпадає під випадки, коли застосовуються порівняльний метод та метод коефіцієнта коригування ціни на землю, як це передбачено статтею 5 (зі змінами).

Інформація щодо застосування методів оцінки землі.

Згідно зі статтею 5b проекту Указу, інформація про ціни на землю для застосування порівняльного методу та методу коригування коефіцієнта ціни на землю – це інформація, зібрана з таких джерел, як: ціни на землю, вже виставлені на ринок у відділах реєстрації земель, податкових органах та народних комітетах комун; а також ціни, що виграли торги на права користування землею, в організаціях, що проводять аукціони з продажу прав користування землею.
Зібраної на сьогодні інформації недостатньо для точного визначення цін на землю. Наразі операції з нерухомістю на ринку характеризуються подвійною системою ціноутворення; ціни, зазначені в договорах про передачу прав користування землею (інформація, отримана від земельних реєстраційних бюро та податкових органів), можуть не відображати фактичні ціни угод.

Таким чином, для забезпечення більшої точності інформації VCCI пропонує Редакційному комітету розширити джерела інформації, включивши до них: ціни угод на біржах нерухомості; та ціни, зібрані оцінювачами шляхом опитувань та розслідувань.

Ту Мінх

Джерело