Необхідно суворо боротися зі спекуляціями та маніпуляціями цінами на нерухомість.

Крім того, порушення у сфері нерухомості відбуваються з більш складними та витонченими тенденціями, і особливо ціни на нерухомість постійно зростають щокварталу та щороку.

Проблема спекуляцій та маніпуляцій на ринку

Останнім часом у багатьох населених пунктах, особливо у великих містах, таких як Ханой , Дананг, Хошимін, звичкою стали образи міських районів-«привидів» або тисяч гектарів покинутих великих і малих житлових комплексів, що лежать «накритими» десятиліттями. Це систематична форма спекуляції з метою вичікування слушного моменту для отримання надприбутків, яка не лише призводить до марнотратства земельних ресурсів, але й є однією з прямих причин стрімкого зростання цін на нерухомість.

Згідно з даними маркетингових досліджень, проведених В'єтнамською асоціацією нерухомості, у третьому кварталі 2024 року ціни на нерухомість продовжували різко зростати. Зокрема, сегмент землі зафіксував середнє зростання приблизно на 3,5% на первинному ринку; аналогічно, малоповерхове житло зросло на 5-10%; особливо сегмент квартир встановив новий рівень, коли ціни зросли в середньому на 24%, а загальна нова пропозиція зменшилася приблизно на 20% порівняно з попереднім кварталом. На ринках Ханоя, Дананга та Хошиміна відповідне річне зростання склало 64%, 30,6% та 46,2% відповідно.

Ціни на нерухомість постійно зростають останніми роками. Фото: Конг Хунг

Поряд із проблемою спекуляцій, придбання землі є ознакою використання аукціонів з продажу прав землекористування для маніпулювання ринком, що є найбільшим обмеженням аукціонів з продажу прав землекористування, окрім переваг фінансових ресурсів, що збираються до державного бюджету. У багатьох населених пунктах з'явилися «аукціонні брокери», які змовляються один з одним, щоб платити в десятки разів більше за стартову ціну, створюючи «віртуальний рівень цін» для купівлі та перепродажу земельних ділянок, що виставлялися на аукціон, або для ліквідації сусідніх земельних ділянок, які раніше були придбані за низькими цінами.

В результаті, після встановлення надзвичайно високої ціни, щоб досягти мети швидкої ліквідності для отримання прибутку, «аукціонні брокери» природно готові відмовитися від завдатку, оскільки завдаток становить лише близько 10 - 20% від загальної вартості земельної ділянки, розрахованої відповідно до стартової ціни, наданої оргодизайном, і ця ціна часто нижча за фактичну ринкову ціну в цьому районі.

Це не лише безпосередньо впливає на інтереси учасників аукціону, але й негативно впливає на ринок нерухомості, коли цю віртуальну ціну потрібно використовувати як орієнтир для компенсації та очищення ділянки під нові житлові проекти...

«У третьому кварталі 2024 року ринок нерухомості зафіксував позитивне відновлення, але він не такий динамічний, як до пандемії Covid-19; нова пропозиція все ще обмежена, тоді як ціни на нерухомість залишаються високими. Ми бачимо низку причин, що призводять до такої ситуації, таких як: попит людей на житло та бізнес високий, тоді як пропозиція низька, попит перевищує пропозицію; витрати на вхідні дані проектів нерухомості (будівельні матеріали, плата за користування землею...) зростають. Зокрема, багато районів також демонструють ознаки зростання цін та цінової інфляції з метою маніпулювання ринком через аукціони з продажу прав землекористування», – повідомив заступник міністра будівництва Нгуєн В'єт Хунг.

Рішучі дії проти проектів, що "обіймають" покинуті землі

Уроки «підпільних хвиль» спекуляцій та маніпуляцій з цінами на нерухомість залишили багато наслідків для ринку нерухомості, спричинивши віртуальні земельні лихоманки, які унеможливлюють доступ до землі для людей з реальними потребами (у житлі, виробництві та бізнесі...). Якщо вони хочуть, їм доводиться платити велику суму грошей за спекуляції, що призводить до покинутої землі; а підприємства, що розробляють нові проекти, стурбовані тим, що не зможуть гарантувати прибутки через збільшення інвестицій та вартості землі; бідні повинні платити все більше і більше грошей і поступово втрачають можливість володіти житлом.

Викликає занепокоєння те, що ресурси для інвестицій у виробництво, бізнес, створення робочих місць та додаткової вартості для суспільства «закопані» в землі; спекулятивна земля, яка не вводиться в обіг, не стимулює зростання суміжних галузей, а в довгостроковій перспективі, коли пропозиція накопичується протягом тривалого часу, призведе до безнадійної заборгованості інвесторів перед банківською системою та в певний момент спричинить інфляцію для всієї економіки.

«Державні органи управління та місцеві органи влади повинні вжити рішучих заходів проти проектів, які «тримають» землю для спекулятивних цілей, але протягом багатьох років залишаються покинутими без введення в експлуатацію та використання, шляхом спеціального розгляду та оцінки суб’єктивних та об’єктивних причин. Для проектів з достатнім потенціалом для реалізації слід створити механізм для продовження реалізації. Навпаки, Кримінальний кодекс також чітко передбачає відповідальність за маніпуляції, завищення цін та підвищення цін у сфері нерухомості. Необхідно суворо їх виконувати, щоб оперативно виправляти порушення», – сказав доктор Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В’єтнаму.

За словами економічного експерта, доцента доктора Дінь Чонг Тхіня, для стабілізації цін на нерухомість та обмеження швидкого та раптового зростання найважливіше — запобігти спекуляціям та інфляції цін. Відповідно, компетентним органам необхідно вжити більш рішучих заходів для контролю та повернення ціни продажу до фактичної ринкової вартості для операцій з нерухомістю, включаючи аукціони з продажу прав користування землею.

«Країни світу досягли великого успіху в контролі цін на нерухомість відповідно до фактичної ринкової вартості за допомогою указів про податок на нерухомість. Близько 20 років тому Центральний Комітет партії видав Резолюцію про реформу податку на нерухомість, але досі ця політика не була впроваджена».

«Тому нам потрібно розробити окремий податковий декрет для ринку нерухомості, щоб впроваджувати його стабільно та довгостроково; відповідно, покинута нерухомість, нерухомість, яка продається багато разів, або нерухомість, що належить багатьом власникам, повинні оподатковуватися високо, навіть до рівня, що дорівнює орендній платі за земельну ділянку та ділянку під забудову, яка є наразі в наявності», – сказав доцент, доктор Дінь Чонг Тхінь.

Крім того, експерти вважають, що правові проблеми також є однією з основних причин стагнації ринку нерухомості. Спеціальна робоча група Прем'єр-міністра з питань перегляду та усунення труднощів на ринку нерухомості вирішила великий обсяг роботи (понад 800 із 1200 заблокованих проектів мали свої труднощі).

Зокрема, з 1 серпня 2024 року, коли офіційно набудуть чинності змінені та доповнені закони, а багато нових нормативних актів, як очікується, незабаром усунуть правові перешкоди, управлінському органу необхідно пришвидшити видачу підзаконних документів та інструкцій з впровадження, щоб допомогти пришвидшити прогрес проекту, збільшити пропозицію на ринку; водночас зосередитися на пріоритезації проектів соціального житла та недорогого комерційного житла для задоволення потреб більшості людей, забезпечуючи ефективність політики соціального забезпечення.

 

Найважливішим питанням наразі залишається регуляторна роль держави, яка за допомогою механізмів, політики, інструментів управління та санкцій спрямована на зменшення та запобігання спекуляціям, повернення ринку нерухомості до стану рівноваги в довгостроковій перспективі.

Нещодавно змінена та доповнена правова система набула чинності, але все ще необхідно продовжувати отримувати коментарі; узагальнювати досвід та продовжувати вносити зміни до невирішених питань, в яких для збільшення пропозиції та стабілізації цін продажу необхідно ретельно вирішити питання затвердження інвестиційної політики, одночасно затверджуючи використання землі інвесторами.

Віце-президент Ханойського клубу нерухомості Нгуєн Тхе Діеп

Джерело: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html