Термінова потреба в будівництві соціального житла - Заключна стаття: Додавання нових механізмів

Згідно з прогнозом Міністерства будівництва , попит на житло в період 2021-2030 років продовжує зростати, особливо в міських районах. Співвідношення міського населення наразі становить близько 40% і зросте приблизно до 45% до 2030 року. З урахуванням поточних темпів зростання населення та попиту на житло, щороку необхідно додавати близько 70 мільйонів квадратних метрів міського житла.

Зокрема, потенціал та можливості для розвитку сегмента соціального житла у В'єтнамі все ще великі. Однак насправді політика не є справді привабливою, тому більшість компаній з нерухомості все ще «байдужі» до цього сегмента. Люди та підприємства очікують низки нових політик, які допоможуть усунути процедурні та фінансові перешкоди для сприяння розвитку соціального житла.

Пан Нгуєн Хоанг Нам - Генеральний директор G-Home:

Наразі, якщо інвестор хоче будувати соціальне житло, підприємство повинно відкладати 20% квартирного фонду в оренду і лише через 5 років його дозволяється продавати. Наразі для розвитку соціального житла підприємствам доводиться витрачати дуже великі кошти, тоді як ціна оренди не може бути високою, оскільки є «рамка».

Усі ціни продажу та оренди соціального житла опубліковані на інформаційному порталі Департаменту будівництва населених пунктів, де розташовані проекти. Орієнтовна вартість оренди соціального житла в Ханої та Хошиміні становить близько 100 000 донгів/м2/місяць. В інших провінціях та містах вона становить близько 30 000–50 000 донгів/м2/місяць.

Не кажучи вже про те, що якщо ви хочете орендувати соціальне житло, орендар повинен відповідати багатьом умовам; навіть орендувати щонайменше протягом 1 року. Крім того, положення передбачає, що якщо ви скористалися політикою соціального житла один раз, ви не можете скористатися нею вдруге. Тому, якщо ви офіційно орендуєте житло протягом 1 місяця, орендар не зможе придбати соціальне житло в майбутньому.

Багато країн світу успішно та широко впровадили модель будівництва орендного житла підприємствами, оскільки їхні довгострокові капітальні витрати низькі. Підприємствам потрібно позичати кошти лише під процентну ставку близько 3%, щоб вони могли легко інвестувати, а потім, коли вони здають житло в оренду, вони все ще можуть отримувати прибуток.

Тим часом у В'єтнамі підприємства наразі мають доступ до капіталу з процентними ставками близько 12-15% і завжди повинні мати резервні комісії, тому витрати на впровадження зростають. За чинного фінансового механізму немає джерела коштів для підтримки бізнесу, коли процентні ставки та виробничі витрати дуже високі.

Тим часом, рентабельність підприємства становить лише 10%, в середньому прибуток становить лише 2% на рік. Це ускладнює залучення підприємств до інвестицій у будівництво соціального житла.

Пані Дуонг Туй Дунг – старший директор CBRE Vietnam:

З 2021 року ставка інвестиційного капіталу для будівництва соціального житла застосовується до тієї ж ставки інвестиційного капіталу для будівництва комерційного житла, встановленої Міністерством будівництва. Однак 13 липня 2022 року Міністерство будівництва видало Рішення № 610/QD-BXD про оголошення ставки інвестиційного капіталу для будівельних робіт та загальної вартості будівництва конструкційних елементів робіт у 2021 році.

Відповідно, Міністерство будівництва видало рамкові умови для інвестиційного капіталу в будівництво проектів соціального житла у формі багатоквартирних будинків. Згідно з переглядом, інвестиційний капітал для будівництва проектів соціального житла приблизно на 25% нижчий, ніж інвестиційний капітал для будівництва комерційних багатоквартирних будинків.

Таким чином, проекти соціального житла, що будуються з 2021 року, під час розробки цінових планів використовуватимуть та застосовуватимуть норму інвестиційного капіталу, встановлену Міністерством будівництва, відповідно, норма інвестиційного капіталу для будівництва соціального житла нижча, ніж для комерційного житла. Однак, якщо ми хочемо забезпечити хорошу якість та побудувати зразкові райони соціального житла, норму інвестицій необхідно збільшити.

Наразі у В'єтнамі висока не лише вартість соціального житла, а й вартість розробки всіх продуктів нерухомості. Тому проблема, яку необхідно вирішити, полягає в тому, як інвестори можуть уникнути збитків та отримати прибуток від підприємницької діяльності.

Хоча попит на житло на ринку все ще дуже високий, особливо в «доступному» сегменті або, зокрема, в соціальному житлі. Тому підприємствам також слід уважно стежити за ринком, вміти використовувати можливості та пропонувати продукти, які не є надто дорогими. Крім того, досвід деяких країн світу показує, що замість того, щоб пропонувати покупцям квартири на продаж, інвестори дозволяють людям орендувати їх на термін 1-3 роки, а в договорі оренди є пункт, що дозволяє їм купити. Таким чином, протягом цих 3 років люди, які цього потребують, матимуть більше можливостей для накопичення коштів та вибору.

Пан Ле Хоанг Чау - голова Асоціації нерухомості міста Хошимін:

Згідно з Постановою № 100/2015/ND-CP, інвесторам проектів соціального житла дозволено збільшувати щільність забудови або коефіцієнт землекористування до 1,5 раза від стандарту. Однак, в останньому проекті Постанови про розвиток та управління соціальним житлом Міністерство будівництва виключило це положення.

До проекту Указу про розвиток та управління соціальним житлом необхідно повернути положення про те, що інвесторам проектів соціального житла дозволяється коригувати щільність забудови або коефіцієнт землекористування максимум у 1,5 раза порівняно з будівельними стандартами та нормами. Це має забезпечити доцільність та заохотити інвесторів до переговорів щодо отримання права користування землею або наявності права користування землею для реалізації проектів соціального житла.

Це також один із політичних механізмів залучення інвесторів. Інвесторам проектів соціального житла слід дозволити коригувати щільність забудови або коефіцієнт землекористування максимум у 1,5 раза порівняно з чинними будівельними нормами та правилами, виданими компетентними органами, у випадках проведення тендерів для відбору інвесторів, коли земельна ділянка або земельна ділянка має лише план зонування масштабу 1/2000, або у випадках, коли інвестор має право використовувати землю для реалізації проекту соціального житла.

Оскільки без цього політичного механізму інвестори вирішать використовувати свій існуючий земельний фонд для реалізації проектів комерційного житла, які є простішими та ефективнішими, замість того, щоб впроваджувати проекти соціального житла, які обмежені багатьма нормативними актами.

Крім того, хоча держава не має вільних земельних фондів для будівництва соціального житла, необхідно заохочувати інвесторів до переговорів щодо власних прав користування землею або до отримання прав користування землею для реалізації проектів соціального житла.

Згідно з ВНА

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478