Боротьба зі спекуляціями, контроль цін на нерухомість: посилення кредитів чи оподаткування?

VTV.vn - Пропозиція обмежити кредити на купівлю другого житла або більше, щоб контролювати ціни та запобігати спекуляціям на ринку нерухомості, викликає багато дискусій.

Пропозиція обмежити кредитування покупцям другого житла або більше

Пропозиція обмежити кредитування покупців другого житла або більше привертає значну увагу, особливо з боку короткострокових інвесторів. Ця пропозиція викладена в проекті Постанови про механізм контролю та стримування цін на нерухомість, який Міністерство будівництва надіслало до відповідних міністерств та галузей для отримання коментарів.

Зокрема, проект окреслює три напрямки регулювання ринку, зокрема: кредитну політику для покупців житла, центри операцій з нерухомістю та розвиток доступного комерційного житла. Щодо кредитної політики для покупців житла, Міністерство будівництва пропонує уряду зобов'язати кредитні установи застосовувати обмеження на кредити для купівлі житла, за винятком соціального житла.

Зокрема, очікується, що покупці другого житла зможуть позичити лише до 50% від вартості договору купівлі-продажу. Для покупців третього житла сума кредиту не перевищуватиме 30%.

Поряд із пропозицією створити Центр операцій з нерухомістю для оприлюднення угод та сприяння розвитку доступного житла, Міністерство будівництва заявило, що Постанова спрямована на встановлення конкретного правового механізму для контролю, регулювання та поступового зниження цін на житло до рівня, що підходить для доходів більшості людей, особливо для груп з належним та середнім рівнем доходу. Основна увага приділяється регулюванню ринку нерухомості публічним та прозорим способом, жорстко контролюючи спекуляції та маніпуляції цінами.

Пропозиція обмежити кредитування покупців другого житла набирає обертів, особливо серед короткострокових інвесторів. Ілюстративне фото.

Багато суперечливих думок

Згідно з ринковими умовами, максимальний ліміт кредиту на купівлю житла залежить від типу продукту нерухомості та правил кожного банку. Багато інвесторів комерційних житлових проектів застосовують гнучку політику, де покупцям потрібно сплатити лише 10-30% авансу. Після цього банк виплачує решту суми, а це означає, що покупці можуть позичити від 70 до 90% від загальної вартості продукту нерухомості.

З огляду на таку величезну перевагу, пропозиція обмежити кредити для другої та наступної сім'ї викликає неоднозначні думки. За словами бізнесу, якщо її застосовувати, ця політика обмежить короткострокових інвесторів – тих, хто користується банківськими кредитними програмами для купівлі нерухомості для короткострокової торгівлі. З іншого боку, також є думки, що політика обмеження кредитів може вплинути на групу людей, яким потрібно придбати нерухомість або інвестувати в довгостроковій перспективі.

Як давній інвестор на ринку нерухомості, пан Дінь Хоанг Тханг (район Лонг Чионг, Хошимін ) інвестує в оренду квартир, тим самим збільшуючи дохід своєї родини.

Він сказав, що пропозиція обмежити позики для купівлі другого житла допоможе відбити бажання короткострокових інвесторів, особливо спекулянтів. Якщо цю політику буде впроваджено, він також проактивно ребалансуватиме позики до 50% вартості нерухомості, щоб вони відповідали його інвестиційному портфелю.

«Приймаючи рішення, ми також повинні розраховувати та враховувати, як це вплине на наш інвестиційний портфель. І, очевидно, це регулювання зменшить кількість людей та мотивацію володіти другою чи третьою нерухомістю, зменшуючи спекуляції. У довгостроковій перспективі, я думаю, це буде добре для суспільства», – прокоментував пан Тханг.

Пропозиція обмежити кредитування покупців другого житла або більше отримала неоднозначні думки.

Наразі пані Тран Тхі Хонг Хай (район Тан Фу, Хошимін) шукає підходящий продукт у сфері нерухомості для інвестування в найближчому майбутньому. Це її перший вихід на цей ринок. Окрім заощаджень, для таких молодих людей, як вона, досить важливими є також позики. Коли вона почула про пропозицію посилити кредитування на другу нерухомість, вона занепокоїлася, оскільки це може обмежити доступ до інвестиційних продуктів.

«На мою думку, ця пропозиція також обмежує ресурси та підтримку, а також дещо звужує лінійки продуктів, які я можу шукати, або якимось чином робить мене більш вагаючою у пошуку додаткових інвестицій у портфель нерухомості», – поділилася пані Хай.

Деякі підприємства заявили, що ринок нерухомості на шляху до відновлення. Пропозиція продуктів наразі зосереджена на середньому та високому сегментах, які призначені для інвесторів. Тим часом на ринку все ще бракує сегмента недорогого житла, який обслуговує людей з реальними потребами в житлі. Підприємства вважають, що обмеження кредитування на купівлю житла може вплинути на ліквідність на ринку.

Пан Тран Кхань Куанг, генеральний директор акціонерної компанії Viet An Hoa Real Estate Investment, сказав: «Наразі ми бачимо, що на ринку нерухомості понад 60-70% є інвесторами, тоді як фактичні мешканці становлять лише 20-30%. Якщо ми застосовуватимемо це занадто ретельно, тобто обмежуватимемо позики на друге та третє житло та все більше посилюватимемо кредитування, то, очевидно, ринок буде шокований».

В інших думках також зазначалося, що пропозиція щодо посилення кредитування тих, хто купує друге житло або більше, не чітко розмежовує тих, хто купує для реального проживання, і тих, хто інвестує для довгострокової оренди. Фактично, є випадки, коли батьки позичають гроші, щоб купити житло для своїх дітей, маючи недостатньо фінансових можливостей. Тому, якщо це кредитне обмеження буде застосовано, це може вплинути на законні потреби багатьох сімей сьогодні.

Комплексні рішення для контролю цін на житло на сталому рівні

Проект не забороняє людям володіти другим чи третім житлом. Тут проект регулює лише кредитну політику, тобто держава використовує інструменти регулювання потоків капіталу для контролю спекуляцій та фінансових ризиків. Експерти оцінюють цей напрямок як відповідний положенням законодавства та міжнародній практиці.

Запропонована багаторівнева кредитна політика не впливає на інтереси людей, а спрямована на управління системними ризиками. Однак це має йти пліч-о-пліч із більш комплексними рішеннями для контролю цін на житло.

Дані дослідницьких центрів показали, що нещодавнє зростання цін на житло зумовлене не головним чином інвестиціями, а дефіцитом пропозиції. Причиною є юридичні проблеми, висока вартість землі та витрати на будівництво. Тому інвестори зосередяться на елітних проектах, щоб отримати прибуток.

Наприклад, у Хошиміні, згідно зі звітом Avison Young, кількість нових проектів квартир, запущених у третьому кварталі, в основному складалася з елітних та розкішних квартир, із середньою ціною продажу від 125 до 232 мільйонів донгів/м2. Ця ціна зросла на 5-8% порівняно з попереднім кварталом.

Компанія з дослідження ринку Savills Vietnam вважає, що замість вибору кредитних інструментів, політика повинна зосередитися на вирішенні проблеми розблокування пропозиції житла.

Пані Джіан Хюїнь, директорка дослідницького відділу Savills Vietnam, запропонувала: «Нам слід реформувати процеси затвердження проектів, щоб пришвидшити просування нових проектів на ринку. Проекти, що застрягли, слід вирішувати за допомогою спеціальних механізмів. Розблокуйте проблему пропозиції, створіть диверсифіковану пропозицію, особливо пропозицію недорогого житла. Коли пропозиції буде достатньо для задоволення попиту, ринок саморегулюватиме ціни».

З огляду на пропозицію Міністерства будівництва, дослідницькі підрозділи вважають, що втручання в кредитні ліміти може вплинути на незалежність комерційних банків. Оскільки кредитна діяльність залежить від процесу оцінки ризиків та критеріїв кредитування кожного банку на основі платоспроможності позичальника.

Крім того, визначення кількості об'єктів нерухомості, якими володіє позичальник, також є складним завданням, оскільки це вимагає підключення або доступу до системи бази даних нерухомості. Хоча ці дані все ще перебувають у процесі обробки, їх застосування на практиці займе багато часу.

Більш ефективне оподаткування?

Висловлюючи свою думку щодо рішень для управління ринком нерухомості, пан Девід Джексон, генеральний директор Avison Young Vietnam, зазначив, що метод оподаткування буде ефективнішим. Зокрема, більш доцільним рішенням для обмеження перепродажу, тим самим зменшуючи стимули для спекуляцій, є встановлення вищого податку на доходи фізичних осіб на другу та третю нерухомість або податку на операції з нерухомістю залежно від часу володіння.

Погоджуючись з Avison Young, Інститут природних ресурсів та економіки навколишнього середовища міста Хошимін оцінив, що в проекті необхідно розділити управління ринком нерухомості та кредитну політику. Оскільки банківська галузь перебуває на шляху до ліквідації кредитного простору та має необмежений простір для кредитування. Тому, якщо застосовувати обмеження на позики для купівлі другого житла або більше, це може вплинути на виплату коштів з банку.

Д-р Фам В'єт Туан, директор Інституту природних ресурсів та економіки навколишнього середовища міста Хошимін, запропонував: «Щоб обмежити це, я думаю, нам потрібно використовувати податкові ставки, що базуються на часі ведення обліку. Наприклад, якщо хтось купує нерухомість або виграє аукціон протягом 12 місяців, і продає її, ми стягуватимемо 20% від ціни продажу. Навпаки, якщо комусь більше 36 місяців, ми стягуватимемо 10%, а понад 60 місяців — 2%, як зараз».

Можна побачити, що обмеження спекуляцій є необхідним кроком, але використання кредитних інструментів вимагає чіткої покрокової дорожньої карти. Перш за все, необхідно завершити базу даних операцій з нерухомістю, щоб чітко визначити, хто є інвесторами, спекулянтами, а хто покупцями житла для реального проживання. Звідси кредитні інструменти будуть ефективними, допомагаючи ринку розвиватися у прозорому, зрозумілому та справедливому напрямку для всіх учасників.

Нещодавно Міністерство будівництва запропонувало створити коди нерухомості та керувати ними в інформаційній системі. Водночас воно зобов'язало організації та фізичних осіб надавати інформацію про власність на житло для інтеграції до Національної інформаційної системи з 2026 року. Ця пропозиція викладена в проекті Постанови про створення та ведення баз даних про житло та ринок нерухомості.

Відповідно, кожному проєкту нерухомості буде автоматично присвоєно унікальний код, що забезпечить ідентифікацію та відсутність змін протягом життєвого циклу даних. Спеціалізоване агентство провінції запроваджуватиме цей код у регіоні після затвердження проєкту.

Міністерство будівництва заявило, що нове положення допомагає покращити якість зібраних даних, тим самим роблячи інформацію прозорою, регулюючи ринок та задовольняючи законні потреби суспільства.

Джерело: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm