Квартири – це сегмент, який «очолює хвилю» відновлення ринку нерухомості найближчим часом.

Фіскальна та монетарна політика забезпечують значну підтримку для відновлення ринку нерухомості.

Поділившись своїми думками на заході, присвяченому оголошенню «Звіту про ринок нерухомості за третій квартал 2023 року», організованому Batdongsan.com.vn вранці 4 жовтня, пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що відновлення ринку нерухомості розпочнеться приблизно з другого по четвертий квартал 2024 року.

Пояснюючи причину вищезазначеного твердження, експерт зазначив, що існують 3 основні показники ринку нерухомості, які відбулися відповідно до тенденції, яку раніше прогнозував Batdongsan.com.vn.

По-перше, щодо банківських процентних ставок, Batdongsan.com.vn проаналізував, що протягом попереднього кризового періоду минуло 1,5 роки з моменту зниження Державним банком стелі процентних ставок до початку розвороту на ринку нерухомості.

Якщо у період 2008-2012 років ринку знадобилося 4 роки, щоб показати ознаки коригування банківських процентних ставок, то за цей період, починаючи з першого кварталу 2023 року, Державний банк здійснив 2 коригування щодо зниження операційних процентних ставок, а потім знизив багато видів процентних ставок.

Нерухомість – квартири – це сегмент, який очолюватиме відновлення ринку нерухомості найближчим часом. — Фіскальна та монетарна політика забезпечують значну підтримку для відновлення ринку нерухомості.

По-друге , щодо зростання кредитування, якщо розглянути історію 2012 року, зростання кредитування скоротилося з 20% до 7%, тоді як інфляція досягла 8%. У 2013 році зростання кредитування зросло до 12%, а інфляція склала 6%.

«Прямо в рік послаблення кредитування ринок нерухомості одразу показав ознаки розвороту. У поточних ринкових умовах, з початку 2023 року, Державний банк орієнтував зростання кредитування на весь 2023 рік на рівні 14-15% порівняно з 14% у 2022 році, це позитивний сигнал», – поділився пан Куок Ань.

По-третє, що стосується політики у сфері нерухомості, то у 2008 році ліквідність ринку нерухомості різко впала, але лише у 2013 році з'явилися політики підтримки ринку, такі як пакет підтримки на суму 30 000 мільярдів доларів та прийняття переглянутого Закону про землю.

До 2022 року ринок знову відчуватиме млявий спад через посилення кредитування, підвищення процентних ставок та зменшення ліквідності. Однак, з кінця 2022 року уряд постійно вживає заходів для усунення труднощів на ринку нерухомості, таких як пакет підтримки на суму 120 000 мільярдів донгів, Указ 08 допомагає зменшити тиск на виплати облігацій для бізнесу, Резолюція 33 сприяє розблокуванню ринку нерухомості, Указ 35 дозволяє Провінційному народному комітету регулювати ділянки, які можна розділити на ділянки для продажу...

На основі аналізу вищезазначених показників пан Нгуєн Куок Ань заявив, що він залишається при своїй думці: «Ринок нерухомості, ймовірно, відновиться приблизно у другому-четвертому кварталі 2023 року».

Квартири стануть першим сегментом нерухомості, який відновиться.

Звіт Batdongsan.com.vn про ринок нерухомості за третій квартал 2023 року показує, що квартири є типом нерухомості, який найменше постраждав від негативного впливу ринку за останній рік, оскільки цей тип задовольняє реальні потреби в житлі.

У третьому кварталі 2023 року рівень інтересу до квартир демонстрував ознаки відновлення, при цьому попит на купівлю квартир зріс на 1%, а на оренду – на 6% порівняно з попереднім кварталом. Зокрема, найчастіше шукали квартири вартістю від 2 до 4 мільярдів донгів.

У 2023 році ціни продажу квартир не сильно зміняться, лише незначно зростуть з 1% до 5% у Ханої та майже не зміняться в Хошиміні.

Однак, у довгостроковій перспективі з 2015 року по теперішній час зростання цін на квартири в Ханої та Хошиміні перевищило зростання доходів населення. Через 8 років ціни на квартири в Хошиміні та Ханої зросли на 82% та 56% відповідно, тоді як доходи людей у міських районах зросли лише на 39%.

Пан Ле Бао Лонг, директор зі стратегії Batdongsan.com.vn, прокоментував: «Купівля квартири стає дедалі складнішою для людей, коли темпи зростання доходів не можуть встигати за темпами зростання цін на житло. У майбутньому первинні проекти квартир також матимуть високі ціни, оскільки інвесторам доводиться оптимізувати прибутки, коли витрати зростають».

Відповідно, пан Лонг зазначив, що на поточне зростання цін на багатоквартирні будинки впливає багато прямих та непрямих причин.

По-перше, на ринку існує дисбаланс попиту та пропозиції, коли реальні потреби людей у житлі все ще високі, але пропозиція квартир все ще обмежена, особливо квартир у межах цінового діапазону та в районах центральних районів міста.

По-друге, світова економіка коливається, через що ціни на будівельні матеріали залишаються високими, змушуючи інвесторів підвищувати ціни на продукцію, щоб отримати прибуток.

По-третє, земельні фонди обмежені, тоді як ціни на землю зростають, земельні фонди в центрі міста дедалі менші, реалізація проекту потребує багато часу та коштів.

Згідно з даними Batdongsan.com.vn, індекс цін на землю стабільно зростав з 2018 року по теперішній час по всій країні, але у 2023 році спостерігається тенденція до диференціації між окремими регіонами та районами. Після тривалого періоду з першого кварталу 2018 року по третій квартал 2023 року ціна продажу землі на півдні зросла на 71%, а на півночі – на 54%.

З вищезазначених причин пан Лонг підтвердив, що ціни на квартири не можуть бути нижчими чи зниженими далі.

Нерухомість – квартири – це сегмент, який «очолить хвилю» відновлення ринку нерухомості найближчим часом (Рисунок 2). — Пан Ле Бао Лонг – директор зі стратегії Batdongsan.com.vn.

Посилаючись на інформацію зі звіту Batdongsan.com.vn, пан Лонг також вказав на психологію споживачів нерухомості: в умовах високих цін на житло люди звертаються до оренди або шукають способи купити житло. Але наразі багато покупців ще не брали кредити, оскільки їх все ще турбують процентні ставки.

Оскільки ціни на квартири постійно зростають, а попит на купівлю та оренду такого типу квартир завжди високий, середня норма прибутку при інвестуванні в квартири становить до 12,5% на рік (поєднуючи зростання цін та прибуток від оренди).

Це кращий та стабільніший прибуток, ніж інші види інвестицій, такі як акції, золото, іноземна валюта, земля, заощадження. Ці дані зібрані та проаналізовані Batdongsan.com.vn у порівнянні з періодом з 2015 року по теперішній час.
Згідно з опитуванням, проведеним Batdongsan.com.vn, понад 27% брокерів вважають, що квартири будуть тим типом нерухомості, який відновиться найшвидше, прогнозується в четвертому кварталі 2023 року; 42% вважають, що цей тип відновиться в перші 6 місяців 2024 року.

«Загалом, очікується, що саме цей тип нерухомості очолить тенденцію відновлення ринку. Ринок квартир, ймовірно, відновиться найшвидше порівняно з іншими типами, очікується падіння у першому кварталі 2024 року, а не пізніше другого кварталу 2024 року відбудеться розворот», – додав пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn у Південному регіоні .

Джерело