Пропонування регулювання ринку за допомогою політики кредитного законодавства

Заходи, що застосовуються у світі

За даними VARS, регулювання ринку нерухомості за допомогою кредитної політики та законів є одним із ефективних способів забезпечення сталого та стабільного розвитку ринку, уникаючи дестабілізуючого впливу на економіку . Або, що більш негативно, бум чи рецесія ринку нерухомості можуть призвести до великих фінансових криз.

Історично нерухомість часто вважалася однією з головних причин економічних труднощів В'єтнаму через прямий вплив цієї галузі та опосередковано через вплив підтримки економічних секторів, на які впливає цей важливий сектор, таких як будівництво, туризм , фінанси та банківська справа. Серед факторів, які можна згадати, є безнадійна заборгованість, високий рівень запасів нерухомості, труднощі з мобілізацією капіталу та втрата довіри інвесторів.

Вищезазначені труднощі не лише безпосередньо впливають на розвиток ринку, але й спричиняють широкомасштабні наслідки для всієї економіки. Тому, виходячи з максимальної поваги до природних законів попиту та пропозиції, державі вкрай необхідно проактивно посилювати регулювання ринку нерухомості, коли ринок демонструє «ознаки нестабільності». Цей захід також застосовується урядом та фінансовими установами багатьох країн світу.

Регулювання ринку нерухомості є важливим заходом для уникнення негативного впливу на економіку.

Зокрема, для забезпечення сталого та стабільного розвитку ринку нерухомості, уникаючи дестабілізуючого впливу на економіку, уряди багатьох країн використовують кредитну політику як інструмент регулювання ринку нерухомості. Шляхом посилення або послаблення кредитування уряд може контролювати ціни на нерухомість, запобігати утворенню бульбашок та забезпечувати стабільність ринку. Однак гнучкість цієї політики залежить від кожного ринку та конкретної економічної ситуації кожної країни. Досвід деяких країн у цьому питанні такий:

Наприклад, у Китаї, щоб контролювати потік інвестиційного капіталу, уряд Китаю запровадив багато обмежень на купівлю нерухомості в кредит, особливо позик для спекуляцій. Вони також контролювали потік капіталу за кордон, щоб запобігти надходженню спекулятивних грошей на іноземні ринки нерухомості.

Зокрема, у 2010 році ринок нерухомості в Китаї стрімко розвивався, ціни на житло стрімко зростали. На той час у Китаї вже давно було побудовано десятки мільйонів квартир, але в них ніхто не жив. Ця ситуація тривала так довго і була настільки серйозною, що наприкінці 2017 року уряд Китаю був змушений запровадити політику «будинки призначені для життя, а не для спекуляцій», а також одночасно доручив створити систему політики контролю та регулювання ринку, щоб відрізнити спекулянтів від покупців житла з реальними потребами в житлі.

Окрім дуже суворих правил володіння другим житлом або більше, таких як вимога до покупців другого житла вносити завдаток у розмірі 60-85%, а для третього житла – до 100%; вимога до будь-кого, хто купує житло, володіти нерухомістю щонайменше три з половиною роки; звільнення високопосадовців у населених пунктах, які призвели до різкого зростання цін на житло; і навіть застосування заходів щодо референтного ціноутворення, розподіл квот на купівлю... Крім того, багато китайських міст також застосували низку заходів, таких як обмеження кредитування житла, підвищення процентних ставок за іпотечними кредитами та посилення правил іпотечного кредитування. Ці коригування були певною мірою ефективними, значно зменшивши спекуляції.

Багато правил, які «б'ють по кишені» покупців житла, застосовуються для уникнення спекуляцій.

У Сінгапурі, щоб контролювати спекуляції та запобігати утворенню бульбашки на ринку нерухомості, уряд Сінгапуру підвищив мінімальну ставку за депозитом при позичанні коштів на купівлю нерухомості, особливо для покупців другого або третього житла. Водночас, щоб зменшити суму кредиту та контролювати ціни на нерухомість, уряд також обмежив термін його дії, запровадивши жорстку кредитну політику.

У Канаді уряд посилив регулювання співвідношення позики до вартості нерухомості, щоб обмежити кредити з високим рівнем ризику. Покупці житла у великих містах, таких як Торонто та Ванкувер, часто змушені вносити більші депозити, коли позичають кошти на купівлю нерухомості. Багато країн також застосовують заходи контролю кредитування до іноземних покупців нерухомості, щоб обмежити спекуляції, стримати зростання цін на житло та захистити людей із середнім рівнем доходу у великих містах, таких як Австралія, Канада тощо.

Досвід інших країн показує, що кредитна політика є одним із важливих інструментів урядів для регулювання ринку нерухомості. Багато політик, які успішно застосовувалися в інших країнах, можна повністю використати, вивчити та застосувати у В'єтнамі.

Потрібно звернутися до В'єтнаму для регулювання ринку

Завдяки ефективності, досягнутій у багатьох країнах світу, VARS пропонує низку рішень щодо кредитної політики для регулювання ринку, коли ринок коливається вгору або вниз більш ніж на 20% за 3 місяці, або ринок нерухомості має інші коливання, які впливають на соціально-економічну стабільність, не впливаючи на попит людей на житло, а саме:

По-перше, посилити кредитну політику для спекулянтів. Щоб зменшити кількість людей, які позичають гроші для спекулятивних цілей або використовують занадто великий леверидж, кредитні установи можуть коригувати ліміти позик, коригуючи співвідношення позики до вартості, вимагаючи вищих платежів за власний капітал або застосовуючи вищі процентні ставки для покупців другого житла або інших видів нерухомості.

По-друге, посилення моніторингу та управління кредитами. Уряд може запровадити правила контролю якості кредитів, вимагаючи від банків надавати більше детальної інформації про кредити, пов'язані з нерухомістю, тим самим посилюючи моніторинг ризиків. Створити механізм кредитування для проектів соціального житла, надаючи пріоритет фінансуванню проектів розвитку соціального житла, доступного житла, для задоволення житлових потреб малозабезпечених людей.

VARS пропонує багато заходів для регулювання ринку найрозумнішим чином.

Крім того, держава також повинна мати політику послаблення кредитування, включаючи зниження процентних ставок та підтримку довгострокових позик з пільговими процентними ставками для покупців, які купують житло вперше, або для деяких інших пріоритетних груп з метою соціальної стабільності, таких як молоді пари, що нещодавно одружилися,...

Однак, за даними VARS, для «правильного та точного» застосування цієї політики державі необхідно створити достатньо велику, точну та високооновлену систему баз даних, щоб забезпечити чітке розмежування між реальними покупцями житла, які використовують його для реального виробництва та бізнес-цілей, та спекулянтами та спекулянтами. Вкрай необхідно пришвидшити оголошення індексу цін на операції з нерухомістю та деяких впливових показників, щоб мати основу для визначення, коли державі потрібно втрутитися.

Зокрема, в контексті поточного занепокоєння щодо цін на нерухомість. Для більш комплексного регулювання ринку нерухомості кредитну політику слід поєднувати із застосуванням податку на передачу нерухомості або податку на майно. Водночас застосування регуляторної політики має бути гнучким, забезпечуючи стабільність ринку нерухомості та мінімізуючи ризики.

Джерело: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html