Ціни на квартири в Ханої захмарні. Як скористатися можливістю «дешевих грошей»? В'єтнамці можуть безпосередньо купувати будинки та землю.

Державний банк інформує про кредитування купівлі майбутнього житла, експерти радять, як скористатися можливістю «дешевих грошей» у 2024 році, в'єтнамці можуть безпосередньо купувати будинки, землю... – це останні новини ринку нерухомості.

Нерухомість залишається одним із найважливіших ринків, у який люди зацікавлені інвестувати наразі. На фото: Перспектива планування міської зони Green Garden. (Джерело: Green Garden)

Немає заборони на кредитування для купівлі майбутнього житла

Зіткнувшись із занепокоєннями щодо заборони на позики для купівлі майбутнього житла, представник Державного банку заявив, що Циркуляр 22/2023/TT-NHNN, яким вносяться зміни до Циркуляра 41/2016/TT-NHNN, що діє з 1 липня 2024 року та регулює коефіцієнти достатності капіталу для банків та філій іноземних банків, не обмежує право на купівлю майбутнього житла.

Зокрема, Циркуляр 22 не змінює норм щодо позик на цей тип житла, а також не обмежує права організацій та фізичних осіб на придбання житла в майбутньому.

Згідно з чинним законодавством, позики на придбання та реалізацію проектів нерухомості, забезпечені самою нерухомістю, проектом, сформованим з позики, визначаються як позики, забезпечені нерухомістю. Позики, що визначаються як іпотечні позики на житло, повинні відповідати таким умовам, як джерело погашення боргу не повинно походити від доходу від оренди будинку, сформованого з позики, будинок завершено до передачі згідно з договором купівлі-продажу, будинок, сформований з позики, повинен бути незалежно оцінений...

Відповідно, до позик на купівлю нерухомості та житла, а також іпотечних кредитів з використанням майбутніх активів застосовується коефіцієнт ризику від 30% до 120% залежно від коефіцієнта позики до вартості застави (LTV), який розраховується як відношення залишку позики до вартості застави.

Також, за словами представника Державного банку, новий циркуляр знижує коефіцієнт ризику при кредитуванні з метою купівлі соціального житла порівняно з кредитами на купівлю нерухомості та іншого житла. Відповідно, кредити на купівлю соціального житла будуть ранжуватися з нижчим коефіцієнтом ризику при розрахунку коефіцієнта безпеки капіталу для банків. Цей крок має створити простір та заохотити банки видавати кредити з метою купівлі соціального житла відповідно до політики та проектів Уряду .

Крім того, Циркуляр 22 також знижує коефіцієнт ризику для форми надання кредитів для фінансування бізнес-проектів нерухомості промислових парків з 200% до 160%. До позик, що служать цілям розвитку сільського господарства та сільських районів, також застосовується коефіцієнт ризику 50%.

Щодо правил кредитування на нерухомість та інше житло, Державний банк підтвердив, що вони залишаються незмінними порівняно з попередніми.

Згідно з новими правилами Державного банку, умова завершеного будівництва будинку згідно з договором купівлі-продажу житла застосовується лише до іпотечних кредитів на житло (які застосовуються з нижчим коефіцієнтом ризику порівняно з іншими дебіторськими заборгованостями, забезпеченими нерухомістю).

У випадку, якщо організація або фізична особа має потребу побудувати або придбати майбутнє житло та іпотекує майбутнє житло, це буде випадок кредиту, забезпеченого нерухомістю, як це передбачено пунктом 10 статті 2 Циркуляра 41, і відповідний коефіцієнт ризику буде застосовано, як це передбачено пунктом 10 статті 9 Циркуляра 41.

Таким чином, Державний банк підтверджує, що це положення не обмежує права організацій та фізичних осіб на придбання майбутнього житла та не суперечить чинним нормам (Цивільне законодавство, Житлове законодавство, Законодавство про нерухомість, Інвестиційне законодавство 2020 року, Закон про кредитні установи 2024 року).

Захмарні ціни на квартири

За даними Міністерства будівництва , у четвертому кварталі 2023 року, згідно з даними, зібраними зі звітів населених пунктів та інформацією з опитувань дослідницьких організацій, ціни на квартири продовжать зростати у двох найбільших містах Ханої та Хошиміні, особливо в центральних районах.

На ринку майже немає проектів у сегменті доступних квартир (ціна менше 25 мільйонів донгів/м2), а переважно у сегменті квартир середнього цінового сегмента (ціна 25-50 мільйонів донгів/м2), які мають право на мобілізацію капіталу та торгівлю.

Зокрема, у Ханої, у четвертому кварталі 2023 року, згідно зі зведеним звітом, середнє зростання цін на деякі проекти спостерігалося в таких районах, як: район Тхань Суан зріс приблизно на 3,5%; район Ха Донг зріс приблизно на 3,7%; район Хоанг Май зріс приблизно на 3,8%; район Нам Ту Ліем зріс приблизно на 4,1%...

Зокрема, ціна продажу доступних квартир становить 25-35 мільйонів донгів/м2; ціна продажу квартир середнього цінового сегмента — близько 35-50 мільйонів донгів/м2; ціна продажу елітних квартир перевищує 50 мільйонів донгів/м2, зазвичай на рівні 60-70 мільйонів донгів/м2.

Розповідаючи про це питання, пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), зазначив, що ціна на квартири в Ханої на первинному ринку постійно зростає, оскільки в цей період дуже мало інвесторів з проектами. Інвестори, які мають пропозицію в цей період, є переважно великими інвесторами, які не стикаються з фінансовими труднощами, тому ціна пропозиції висока для максимізації прибутку. Середня ціна на квартири в Ханої на первинному ринку становить 51,7 млн. донгів/м2.

За словами пана Діня, рівень цін на первинному ринку важко знизити через виробничі витрати (індекс цін на житло та будівельні матеріали зростають приблизно на 6% щороку). Поряд із цим зростають інфляція та процентні ставки. Крім того, кількість нещодавно затверджених проектів комерційного житла стає дедалі меншою, а земельних фондів у центральних районах залишилося небагато.

Крім того, цей експерт оцінив, що хоча ціна на квартири в Ханої на первинному ринку не знизилася, покупці житла все ще отримують вигоду від безпрецедентної пільгової політики в політичній гонці інвесторів.

«Покупці можуть платити частинами, користуватися пільговими процентними ставками та пільговими періодами по основній сумі, які в 2-3 рази довшими, ніж у попередні роки. Це підвищує ліквідність сегмента квартир на первинному ринку», – поділився пан Дінь.

Нерухомість все ще є інвестиційним каналом, що викликає інтерес.

Ділячись порадами для покупців житла щодо можливості скористатися «дешевими грошима» у 2024 році, пан Мань Куан, співзасновник Форуму покупців житла, зазначив, що, окрім інших ринків, таких як акції та золото, ринок нерухомості все ще є одним з найважливіших ринків, у які люди зацікавлені інвестувати наразі. Хоча люди не готові одразу вкладати гроші, вони все ще дуже зацікавлені в ринці нерухомості, щоб мати змогу приймати рішення в майбутньому.

Багатоквартирний будинок у міському районі Тху Тхім, Хошимін. (Джерело: VNA)

Ринок переживає нові тенденції, особливо з точки зору грошового потоку. Наразі, згідно з монетарною політикою держави, процентні ставки банків падають дуже низько, деякі банки навіть складають лише 3% на рік, що нижче за цільовий показник інфляції.

«Це означає, що багато людей, які вкладають гроші в банки, не лише не приносять відсотків, але й втрачають вартість, тому їм доведеться шукати нові інвестиційні канали, звичайно, включаючи нерухомість. Тому вони будуть зацікавлені в нових проектах нерухомості, особливо в проектах квартир. Замість того, щоб вкладати гроші в банки, вони повинні знайти канал інвестування, щоб підтримувати вартість грошей», – сказав пан Мань Куан.

За даними Центру маркетингових досліджень та аналізу потреб клієнтів One Mount Real Estate, ціна на квартири в Ханої у 2023 році зросла на 16,3% порівняно з минулим роком у всіх трьох сегментах: доступному, середньому та елітному. Це не лише відображає інвестиційну діяльність для прибуткової торгівлі, але й показує реальні потреби людей у ​​житлі.

За останні роки звіти свідчать про обмежену пропозицію, дуже мало завершених проектів квартир у Ханої, лише кілька проектів через повільне отримання ліцензій на будівництво. Зростання цін на квартири також неминуче.

«Хоча ціни на квартири зростають, люди з обмеженими доходами або невідкладними потребами, які не можна відкладати, – такими як створення нової сім’ї та необхідність розділяти домогосподарства, – все одно вирішують купувати», – прокоментував пан Куан.

З іншого боку, за спостереженнями пана Куана, через зростання цін на квартири в останні місяці, ринок демонструє новий зсув, багато людей переходять на вибір будинків на першому поверсі та земельних ділянок під житло, оскільки в деяких місцях ціна за корисну площу для цього типу нерухомості все ще нижча, ніж у квартир, а ціни на нерухомість не сильно зросли – звіти про ринок нерухомості все це показують.

Пан Куан сказав, що це також зрозумілий зсув, оскільки ціни на квартири стають дедалі вищими, тому людям доводиться змінювати свій вибір, і вибір на користь купівлі таунхаусів та земельних ділянок під житло не є поганим вибором. Оскільки земельні ділянки під житло постійно перебувають у червоній книзі, багато людей також люблять купувати, оскільки ціна на цей тип нерухомості стабільна, вона навіть є формою майбутнього активу та може залишатися на багато поколінь.

В'єтнамці можуть безпосередньо купувати будинки та землю.

18 січня 15-та Національна асамблея офіційно ухвалила переглянутий Закон про землю. Одним із питань, що привернули значну увагу, є зміни, пов'язані з правами землекористувачів.

Права землекористувачів в основному зберігаються в тій самій політиці, що й чинний земельний закон. Змінений Земельний закон передбачає зміни, доповнення та розширення прав землекористувачів, включаючи тих, хто має в'єтнамське походження.

Зокрема, щодо прав та обов'язків щодо землекористування в'єтнамськими громадянами, які проживають за кордоном: завершити вказівку про те, що в'єтнамські громадяни, які проживають за кордоном з в'єтнамським громадянством та є громадянами В'єтнаму, мають повні права на землю (не лише права на житлову землю), як і громадяни В'єтнаму в країні (фізичні особи в країні), та дотримуватися такої ж політики, як і чинне законодавство, для осіб в'єтнамського походження, які проживають за кордоном, з метою сприяння інвестиціям та залучення грошових переказів від громадян В'єтнаму, які проживають за кордоном, до країни.

Згідно з положеннями пункту 4 статті 3 Закону про громадянство В'єтнаму, особами в'єтнамського походження, які проживають за кордоном, є в'єтнамці, які раніше мали громадянство В'єтнаму, громадянство яких було визначено за кровною спорідненістю при народженні, а також діти та онуки яких проживають і проживають постійно за кордоном.

Таким чином, можна просто зрозуміти, що нащадки людей, які раніше мали в'єтнамське громадянство за кордоном, навіть якщо вони не мають в'єтнамського громадянства, все ще мають повні права на землю, як і громадяни В'єтнаму в країні.

Через розширення кола суб'єктів права користування землею, Закон також розширює випадки, коли держава виділяє землю з платою за користування землею. Виходячи з успадкування суб'єктів, яким держава виділяє землю з платою за користування землею, у статті 55 Закону про землю 2013 року, стаття 119 зміненого Закону про землю додала низку суб'єктів, яким держава виділяє землю з платою за користування землею.

Включаючи 2 випадки, пов'язані з особами в'єтнамського походження:

По-перше, особам в'єтнамського походження, які проживають за кордоном, та господарським організаціям з іноземним інвестиційним капіталом виділяються земельні ділянки для реалізації проектів комерційного житла відповідно до положень закону про житло; користуються землею від отримання передачі проектів нерухомості відповідно до положень закону про ріелторську діяльність у випадках, коли держава виділяє землю за рахунок стягненої плати за користування землею.

По-друге, домогосподарства, окремі особи та особи в'єтнамського походження, які проживають за кордоном, отримують землю завдяки компенсації у вигляді землі, коли держава повертає землю відповідно до положень зміненого Закону про землю.

Закон також передбачає, що районний народний комітет видає сертифікати землекористувачам та власникам активів, пов'язаних із землею, якими є фізичні особи, житлові громади та особи в'єтнамського походження, що проживають за кордоном.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-cao-ngat-cach-tan-dung-co-hoi-tien-re-nguoi-goc-viet-duoc-truc-tiep-mua-nha-dat-259720.html