Вартість житла на один дохід у В'єтнамі більш ніж у 1,6 раза перевищує середній світовий показник.

За словами доктора Кана Ван Люка, у 2024 році співвідношення ціни житла до середнього доходу домогосподарства у В'єтнамі становитиме 23,7 – що більш ніж у 1,6 раза перевищує середній світовий показник.

Цю інформацію поділився доктор Кан Ван Люк, головний економіст BIDV , член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, на щорічному весняному форумі з нерухомості, що відбувся 19 лютого.

Доктор Кан Ван Люк на заході 19 лютого. Фото: Reatimes

Високі ціни на житло та причини такої ситуації – це теми, яким пан Люк присвятив багато часу у своєму виступі на заході. За словами цього експерта, ринок нерухомості минулого року мав більш позитивний розвиток, пропозиція нових проектів зросла на 18%, а кількість квартир – більш ніж на 50%.

Пан Кан Ван Люк навів дослідження Numbeo (сербської платформи даних про вартість життя), яке показує, що співвідношення ціни житла до середнього доходу домогосподарства (HPR) у 2024 році становить 23,7 раза, що на 0,2 більше, ніж у попередньому році. Тим часом, середньосвітовий показник цього показника знизився в 0,5 раза, до 14,6 раза минулого року. Таким чином, співвідношення ціни житла до доходу у В'єтнамі приблизно в 1,62 раза вище, ніж середньосвітовий показник.

Індекс розумних цін на житло (HPR) розраховується шляхом ділення медіанної ціни житла на медіанний річний дохід домогосподарства. За даними Міністерства будівництва , HPR є найпопулярнішим і найширше використовуваним методом у світі для оцінки «розумного» рівня цін на житло. Цей індекс також рекомендується до використання Світовим банком та Організацією Об'єднаних Націй.

За словами цього експерта, високі базові ціни також неохоче змушують людей брати позики для купівлі житла. Підтвердженням цього є те, що зростання кредитування інвестицій у нерухомість та бізнес у 2024 році досягне близько 18%, що більш ніж удвічі перевищить показники особистих позик на споживчу нерухомість (близько 6,5%).

Пан Люк вважає, що існує шість основних причин зростання цін на житло у В'єтнамі. По-перше, юридичні проблеми та страх відповідальності спричиняють дефіцит пропозиції. По-друге, також зростають витрати на вхідні ресурси, такі як оренда землі, землекористування, компенсація за розчищення ділянки, фінансові витрати та будівельні матеріали, що сприяє зростанню цін на житло. Цей експерт також наголосив на необхідності рішень для подальшого зниження «неофіційних» витрат для бізнесу.

Щодо питання плати за користування землею, пан Нгуєн Куок Хіеп, голова ради директорів GP.Invest, також оцінив, що це все ще є важливим вузьким місцем, коли є проекти, для розрахунку цін на землю яких потрібно 1-2 роки. За словами пана Хіепа, на початок цього року 25 провінцій та міст опублікували скориговані прайс-листи на землю. Однак через неповні вхідні фактори населені пункти схильні звертати увагу один на одного, щоб підвищити прайс-листи на землю. На етапі оцінки землі деяким населеним пунктам все ще бракує ініціативи у прийнятті рішень щодо збільшення або зменшення, оскільки вони бояться відповідальності та залежать від консалтингових організацій.

Він також зазначив, що інші витрати, такі як інвестиції в інфраструктуру та нереалістичні процентні ставки, призводять до багатьох проблем та неточних цін на землю. Тому пан Хіеп сподівається, що вузьке місце в оцінці землі буде незабаром вирішено, щоб підприємства могли швидше реалізовувати проекти у сфері нерухомості.

Пан Нгуєн Куок Хіеп на заході 19 лютого. Фото: Reatimes

З боку управління, пан Ле Ван Бінь, заступник директора Земельного департаменту Міністерства сільського господарства та охорони навколишнього середовища, зазначив, що з моменту звернення до Національної асамблеї з проханням оприлюднити переглянутий Закон про землю, Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища (раніше відоме як об'єднане Міністерство сільського господарства та розвитку сільських районів) визначило ціни на землю як головний пріоритет. Переглянутий закон розширив застосування таблиць цін на землю та методів оцінки більш прозорим чином.

Однак, пан Бінь також визнав, що все ще існує багато недоліків у впровадженні, особливо на місцевому рівні. За його словами, досі існують розбіжності в поглядах між консультантами з оцінки землі, радами з оцінки землі та компетентними органами, які приймають рішення про ціни на землю. Тим часом у деяких інших країнах відповідальність за оцінку землі покладається на консультаційний підрозділ, і він повинен нести юридичну відповідальність за будь-які помилки. Це питання, яке необхідно врахувати для підвищення відповідальності та ефективності оцінки землі у В'єтнамі.

Представники Міністерства сільського господарства та охорони навколишнього середовища підтвердили, що вони продовжуватимуть супроводжувати населені пункти та підприємства, вислуховувати відгуки, щоб знаходити рішення для усунення труднощів на практиці.

За словами пана Кана Ван Люка, в умовах дисбалансу між пропозицією та попитом, коли кількість нових ліцензованих проектів є низькою, підприємства переважно інвестують у розробку висококласних проектів, щоб досягти привабливої рентабельності. «Інвестори не можуть займатися будівництвом соціального житла, оскільки проектів занадто мало», – сказав він.

Поряд з цим, «цінова інфляція», «слідування за течією» або спекуляції все ще є поширеними явищами, що призводить до віртуального зростання цін на нерухомість порівняно з їхньою реальною вартістю. Пан Люк також порушив питання, чи не пов'язано це з тим, що В'єтнам ще не оподатковує нерухомість, тоді як податки, комісії за передачу майна, оренда та спадщина все ще дуже низькі порівняно з іншими країнами, що сприяє цій ситуації.

Джерело