Яке рішення для "охолодження" стрімкого зростання цін на житло?

Складання розумного прайс-листа на землю

Дані дослідження VARS показують, що ціни на житло постійно встановлюють нові рівні, на високих рівнях, які значно перевищують темпи зростання доходів більшості людей.

Ця ситуація створює нагальну потребу в підвищенні ефективності державного управління ринком нерухомості, повідомляє урядова газета.

Відповідно, щоразу, коли ціна на квартири, таунхауси, земельні ділянки тощо зростає, громадська думка одразу згадує другий податок на нерухомість як рішення для «охолодження» цін на житло. Насправді, це не перший раз, коли така політика пропонується. Однак, після багатьох разів «підняття, зниження», другий податок на нерухомість все ще залишається лише темою для обговорення у пресі.

«Зусилля щодо стабілізації ринку нерухомості повинні спиратися на політику щодо землі, інвестицій, соціального житла тощо, а не лише на оподаткування», – підтвердив пан Ле Суань Нга, генеральний директор BHS Property.

За словами пана Нги, вартість землі в центральній частині міста дуже висока, що спричиняє для інвесторів «головний біль» у вигляді компенсації за розчищення ділянки, сплату земельного податку тощо. З появою щорічного прейскуранта цін на землю ці витрати продовжуватимуть зростати в майбутньому.

Будучи свідком багатьох циклів коливань ринку, пан Нга визнав, що ще ніколи не було так складно збалансувати ціну кінцевого продукту та вартість будівництва проекту. З точки зору бізнесу, пан Нга вважає, що якщо прайс-лист на землю буде побудовано розумно, ціни на житло неодмінно знизяться.

Раніше Міністерство будівництва заявляло, що при застосуванні нормативних актів щодо щорічних таблиць цін на землю ціни на житло можуть зрости на 15-20%.

Збільшити постачання соціального житла для людей, які його реально потребують

В інтерв'ю газеті Dau Tu , генеральний директор компанії EZ Property Company, пан Фам Дик Тоан, заявив, що лише в сегменті квартир перспектива зниження цін на комерційні проекти практично неможлива. У звіті Savills за третій квартал 2024 року середня ціна нових квартир досягла 69 мільйонів донгів/м2, що на 6% більше, ніж у кварталі, та на 28% більше, ніж у річному обчисленні.

«Я думаю, що ключем до зниження цін на нерухомість буде соціальне житло в міських районах у приміщенні столиці. Після завершення цих проектів ціни на житло в Ханої знизяться на 30-40% порівняно з нинішнім рівнем», – стверджує пан Тоан.

За словами пана Тоана, багато проектів соціального житла в Ханої розташовані занадто далеко від центру (у районах Хоай-Дик та Куок-Оай...), а технічна та соціальна інфраструктура все ще перебуває на початковому рівні, тому, хоча ціна продажу відносно низька, лише близько 10-14 мільйонів донгів/м2, вони виставлялися на продаж понад 20 разів і досі не розпродані.

Генеральний директор компанії EZ Property вважає, що держава повинна проактивно використовувати бюджетний капітал для розвитку соціального житла. Виконавчі органи можуть навіть відкласти цільові показники прибутку та вважати це державною інвестицією, що здійснюється з метою соціального забезпечення.

Сінгапур є однією з країн-піонерів, які впроваджують цю політику. З 1960-х років уряд острова Лев створив Управління з розвитку житлового будівництва, яке зосереджується на розвитку соціального житла. Наразі рівень володіння житлом у Сінгапурі становить майже 90%, що є одним з найвищих показників у світі. З них понад 80% населення проживає в проектах соціального житла.

Однак, якщо не рахувати проекти соціального житла, ціни на нерухомість у Сінгапурі є одними з найвищих в Азії. Це «майданчик» ріелторських «акул» та фінансових магнатів. Навіть коли Сінгапур підвищив другий податок на нерухомість до 20-30%, ціни на комерційні проекти продовжували зростати.

Необхідно розвивати міста-супутники для зниження цін на нерухомість

До 2023 року населення Ханоя становитиме близько 8,5 мільйона осіб, і щороку додаватиметься в середньому на 200 000 осіб. Більшість населення зосереджена у внутрішніх районах міста, що створює велике навантаження на інфраструктуру міста.

Тому в довгостроковій перспективі необхідно розширити розвиток міст-супутників. Це буде дуже важливим кроком у стабілізації ринку та зниженні цін на нерухомість. Однак слід зазначити, що завершення будівництва сполучної транспортної інфраструктури, а також супутньої інфраструктури стане великою проблемою для державного бюджету та потребуватиме багато часу для реалізації.

Відповідно, приміські райони потребують більшої кількості зручностей, особливо систем громадського транспорту, таких як автобуси та поїзди, щоб допомогти з'єднати приміські райони з центральною частиною Ханою.

Тоді столиця перестане бути єдиним вибором для оселення та заробітку, навантаження на населення та міську інфраструктуру також зменшиться, а ціни на житло поступово стабілізуються.

У довгостроковій перспективі необхідно розширити розвиток міст-супутників для стабілізації ринку та зниження цін на нерухомість.

Д-р Тран Сюань Луонг (Національний економічний університет) сказав: «У довгостроковій перспективі нам потрібно розширити розвиток міст-супутників. Це буде дуже важливим кроком у стабілізації ринку та зниженні цін на нерухомість. Однак слід зазначити, що завершення будівництва сполучної транспортної інфраструктури, а також супутньої інфраструктури стане великою проблемою для державного бюджету та займе багато часу для реалізації».

За словами пана Фам Дик Тоана, приміські райони потребують більшої інфраструктури, особливо громадського транспорту, такого як автобуси та поїзди. Це буде «козирем», який допоможе зв’язати приміські райони з центральною частиною Ханою.

«Звідси місцева економіка отримає поштовх і залучить більше підприємств до переїзду. Коли столиця перестане бути єдиним вибором для оселення та заробітку, навантаження на населення та міську інфраструктуру також зменшиться, а ціни на житло поступово стабілізуються», – прокоментував пан Тоан.

Пан Нгуєн Зянг з Ха Донга (Ханой), брокер з нерухомості, поділився тим, що ключем до «охолодження» цін на нерухомість стане соціальне житло в міських районах у приміських районах столиці. Після завершення цих проектів ціни на житло в Ханої знизяться на 30-40% порівняно з нинішнім рівнем.

«Однак багато проектів соціального житла в Ханої розташовані занадто далеко від центру (у районах Хоай-Дик та Куок-Оай...), а технічна та соціальна інфраструктура все ще перебуває на початковому рівні, тому, хоча ціна продажу відносно низька, лише близько 10-14 мільйонів донгів/м2, вони виставлялися на продаж понад 20 разів і досі не розпродані», – сказав пан Джанг.

За словами пана Зянга, держава повинна проактивно використовувати бюджетний капітал для розвитку соціального житла. Виконавчі установи можуть навіть відкласти цільові показники прибутку та вважати це державними інвестиціями, що здійснюються з метою соціального забезпечення, повідомляє газета Thanh Tra.

Не кладіть усі яйця в один кошик.

З давніх часів в'єтнамці вірили, що «кожен клаптик землі на вагу золота». Саме тому будинок чи земельна ділянка – це не лише місце для життя, а й спосіб збереження грошей та їх вигідного інвестування.

Не кладіть усі яйця в один кошик під назвою нерухомість.

Однак, за словами доктора Тран Сюань Луонга, ця концепція стає дещо екстремальною. Багато людей з вільними грошима одразу ж «вливають» їх у нерухомість, непомітно створюючи «хвилі» та спричиняючи зростання цін на нерухомість.

Пан Тран Ву, директор з продажу будівельного акціонерного товариства DHCONS, зазначив, що через обмежені фінансові знання та юридичне розуміння багатьох людей, вони легко піддаються замануванню та маніпуляціям з боку окремих осіб та організацій, «кладучи всі яйця в один кошик» під назвою нерухомість.

Багато людей навіть спекулюють на ринку нерухомості, не усвідомлюючи цього, але думають, що інвестують. Особливо в сегменті землі багато людей витрачають гроші на купівлю земельних ділянок у передмістях, а потім встановлюють захмарні ціни, незважаючи на те, що ця нерухомість не має жодної додаткової вартості.

Згідно з Проектом капітального планування на період 2021-2030 років, з перспективою до 2050 року, Ханой матиме два міста під своїм управлінням, а саме Науково-навчальне місто Хоалак та Північне місто, включаючи адміністративні межі районів Шокшон та Мелінь, а також частину району Донгань. Крім того, Ханой також запропонував вивчити можливість формування ще двох міст, включаючи туристичне місто в районі Шонтай - Ба Ві та південне місто з аеропортом у Фу Сюєн - Унг Хоа, повідомляє газета Thanh Tra .

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm